De no ser regulado, la especulación en el mercado de finca raíz puede llevar a Colombia por los senderos trágicos en los que ya transitó el primer mundo.
“La inversión en bienes raíces genera más interés anuales en arriendo que las ofrecidas por los bancos” asegura un periódico local en su edición del día Jueves 20 de Octubre de 2011. Esta frase resume la tragedia del mercado de finca raíz en el mundo entero. Los economistas nos aseguran que cuando aumenta la oferta bajan los precios. En los mercados de vivienda esto nunca pasa. Cada vez que hay un boom de construcción, los precios se disparan en vez de retroceder. Esto sucede porque la finca raíz se convierte en el mejor retorno a la inversión para cualquier jugador del mercado que esté buscando altas rentabilidades. Y empiezan a construir médicos y abogados además de los desarrolladores profesionales.
A los economistas también les gusta jugar con modelos hedónicos para descomponer el valor de una vivienda. Estos modelos atribuyen a diferentes variables el precio final de una unidad residencial tal como lo explica muy bien Arthur O’Sullivan en su libro seminal de Economía Urbana. El número de habitaciones y de baños son las variables que siempre pican en punta. Pero también contribuye en gran medida el entorno. Es decir, una vivienda vale más en una mejor ciudad, con más parques, mejor educación, más segura, etc. Si se tiene en cuenta un modelo como este para las viviendas en Bogotá ¿Cuál será la explicación para los altos valores actuales? ¿Será el buen estado de las vías? ¿La aceptable calidad de la administración y la educación pública, o tal vez, la baja tasa de criminalidad? No se trata de ninguna de las anteriores. Una vivienda en Bogotá vale en promedio el doble que una en Medellín, y cuatro veces que una en Cali. Las variables regulatorias y restrictivas que hacen de Nueva York una ciudad tan costosa, fueron identificadas por Edward Glaeser en una investigación de hace unos años, pero en el caso bogotano éstas no existen. Valdría la pena hacerse la misma pregunta que el afamado profesor de Harvard ¿Por qué es tan costosa Bogotá?
Otra máxima de los mercados es que para toda demanda habrá una oferta. ¿Entonces por qué están tan distantes estas dos en el mercado de vivienda en Bogotá? Según la reciente Encuesta Multipropósito, aproximadamente el 78% del déficit cuantitativo de vivienda en Bogota está concentrado en los estratos 1 y 2. Por otro lado, el 27% de la oferta se concentra en estratos 5 y 6 y el 31% en estrato 4. El mismo diario aseguraba que un metro cuadrado en el norte de Bogotá puede valer fácilmente 9 millones de pesos o 4,736 dólares. En la ciudad de San Francisco, según Trulia, un portal de internet en temas de finca raíz, el promedio del metro cuadrado vale 5,260 dólares. Las condiciones socio-económicas y urbanas de esta ciudad son en promedio muy superiores a las del cono de altos estratos en el norte de Bogota. ¿Por qué varían tan poco los precios del suelo entre una ciudad en el mundo desarrollado que es prácticamente una isla y otra en el sub-desarrollo que tiene una gran sabana?
La actual situación en Colombia genera algunos nerviosismos. Tanto el Banco de la Republica como la ANIF están preocupados con el tema. Anteriores épocas de bonanza y derroche nos han dejado con un guayabo considerable. La incidencia de dineros oscuros en las compras de bienes raíces nunca se estudia y calcula con seriedad. La formidable crisis que enfrenta el primer mundo parte en gran medida de una situación similar y una especulación desmedida con los precios de los inmuebles. España, California y Florida se creyeron demasiado el cuento de que los precios del suelo nunca bajan. Si un mercado con mejor regulación y con información más abierta no logró regular el desborde de esos países, ¿qué nos hace pensar que lo va a regular aquí? El gobierno tiene la obligación de asegurar la sostenibilidad de la pequeña época de vacas gordas que estamos teniendo, no de alimentar un monstruo que nos termine engullendo.