En varios municipios los colombianos están siendo sorprendidos por notificaciones de cobros de valorizaciones y plusvalías, cuyos montos, junto con el impuesto predial y demás contribuciones exigidos por ley, amenazan la capacidad de pago del contribuyente y producen efectos dramáticos, como la subida de los precios de la vivienda y la desaceleración del mercado inmobiliario, asuntos que están muy ligados al empleo y la economía del país.
Se escucha decir, muchas veces, que tanto las cargas urbanísticas como los tributos o gravámenes de la propiedad “deben ser asumidos o trasladados a los constructores o desarrolladores de los proyectos”, supuestamente porque “todo proyecto urbanístico es altamente rentable”, pero la realidad suele ser muy distinta.
No todo proyecto urbanístico es siempre rentable, ni todas las empresas son altamente sólidas en sus finanzas para asumir pérdidas en determinados casos y obtener rentabilidades en otros. Los constructores o desarrolladores son empresas que deben y propenden siempre por obtener una ganancia, tanto por la inversión como por el trabajo que implica la construcción de vivienda, lo cual es completamente legítimo. De tal suerte que, cuando se hace la prospección de un proyecto, hay que sumar los impuestos y tributos, lo que implica siempre que el metro cuadrado construido suba significativamente.
Tanto la plusvalía como la valorización deben estar amparadas en un mayor valor que se produce o se producirá en el suelo, debido a una acción o actuación urbanística (las dos están siempre a cargo de la administración), pero las ansias de los municipios y distritos por conseguir recursos está llevando a establecer liquidaciones muy altas, amparadas en precios especulativos del mercado, que al no obedecer a la realidad económica no solo contribuyen a inflar los precios del suelo, sino que además obligan a pagar a los propietarios sumas que algunas veces no son pagables ni vendiendo el mismo inmueble.
Es de anotar que la plusvalía aplica cuando se produce una decisión de la administración que produce unos hechos generadores que consisten, bien sea en el cambio de clasificación del suelo, o cambio en el régimen de los usos del suelo, o cuando se permite una mayor edificabilidad, o también aplica cuando la administración ejecuta una obra y sobre esa actuación no cobra valorización.
El artículo 86 de la Ley 388 de 1997 establece que la valorización y la plusvalía son tributos independientes y que, por lo tanto, si se trata de hechos generadores distintos pueden aplicarse los dos al tiempo. Pero una cosa es que jurídicamente exista la posibilidad de aplicar los dos tributos por distintos hechos generadores y otra muy distinta que, al liquidarlos, si se hace bien cada liquidación, haya lugar al pago de los dos.
Lo anterior por cuanto ambos están sujetos a la capacidad de pago del contribuyente, y esa capacidad se tiene que medir respecto del bien que se grava. En otras palabras: como se trata de dos tributos que se cobran supuestamente porque debido a una acción o actuación de la administración se produce un mayor valor del suelo, hay que medir cuánto es ese mayor valor y cuánto debe pagar el propietario teniendo en cuenta que será ese mismo predio el que deba dar soporte o garantizar financieramente la capacidad de pago.
Establecer tributos muy altos, desmedidos de la capacidad de pago, es una conducta violatoria del artículo 363 de la Constitución Política, que establece como principios de todo tributo la equidad, la eficiencia y la progresividad. Sobre este último la Corte Constitucional ha dicho que el mismo tiene que ver con que sea justo y exista capacidad de pago por parte del contribuyente, para que pueda ser aplicado (Sentencia C-1003/04).
En este sentido, si hubiese lugar jurídicamente a establecer liquidaciones de los dos tributos (porque se podría tratar de hechos generadores distintos), seguramente la una o la otra tendría que dar cero como resultado, asunto que no está siendo entendido por los gobiernos territoriales y que, de tratarse de un proyecto urbanístico, tiene como efecto el mayor costo del metro cuadrado de vivienda. Además, va a desencadenar en una serie de demandas, donde los actos administrativos que liquidan los tributos podrían ser suspendidos, o cuando se produzcan los fallos judiciales tengan las administraciones que devolver los dineros recaudados, más los intereses del caso.
* Representante legal de Solarte Abogados.