Cerca de tres millones de trabajadores fueron enviados temporalmente a trabajar desde casa por causa del COVID-19, según el Ministerio de Trabajo, un fenómeno que impactó a uno de los principales segmentos de la construcción y la actividad inmobiliaria en Colombia: las oficinas. Hay gran incertidumbre sobre el estado de este mercado y acerca de su futuro tras las nuevas dinámicas laborales que forzó la pandemia. ¿Será el fin de estos espacios de trabajo?
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Primero, es preciso entender que este segmento está en proceso de ajuste hace varios años. Los problemas surgieron desde que la tasa de disponibilidad (o vacancia) comenzó a crecer en 2014. De hecho, en 2017 el indicador alcanzó su pico más reciente, año en el que tan solo Bogotá registró una vacancia de oficinas prémium de más del 14 %, según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol).
Los excesos de oferta llevaron a la reducción de los ritmos de construcción: según Camacol, mientras que en septiembre de 2017 el área culminada de oficinas llegaba a 948.000 m², en el noveno mes de 2020 el indicador fue de 496.000 m² (se redujo casi la mitad).
El fenómeno contribuyó a que la tasa de disponibilidad fuera bajando hasta cerca del 10 % para el cierre de 2019. Es decir, el segmento de oficinas comenzó 2020 con niveles de vacancia relativamente buenos, similares a los de 2016. ¿Cuál fue el impacto de la pandemia?
Felipe Becerra, de CFA de Colliers Colombia, explica que 2020 cerró con una tasa nacional de disponibilidad de oficinas del 9,3 %, mientras que en 2019 el indicador estaba en 9,9 %. “Pareciera que estuviéramos mejor que antes de la pandemia. No obstante, teniendo en cuenta que en el primer trimestre del año pasado la tasa era del 8,35 %, se puede ver que sí hubo un efecto negativo de 95 puntos básicos respecto a la tendencia de ese momento (ya que 2020 comenzó en 8,35 % y terminó en 9,3 %)”.
Entonces, si bien hubo una afectación, pues se perdió la buena tendencia con la que comenzó 2020, las cifras de disponibilidad de oficinas en Colombia son relativamente buenas, en especial para un año con pandemia incluida. De hecho, Bogotá (vacancia del 8,81 % al cierre de 2020, según Colliers) y Santiago de Chile (4,7 %) fueron las ciudades con mejor desempeño en términos de disponibilidad de Sudamérica, y se destacan frente a casos como el de Río de Janeiro, cuya vacancia superó el 30 % en 2020.
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Frente a las perspectivas de este nuevo año, Becerra indica que “ahora está funcionando muy bien el mercado de oficinas por las empresas de BPO (call centers) y de coworking, pero es posible que empecemos a ver una desaceleración. Entonces, sí esperamos que aumente la tasa de disponibilidad en el primer trimestre de 2021, sobre todo por el efecto de las últimas cuarentenas y restricciones. Sin embargo, vemos mejores expectativas, en especial por las vacunas, por lo que creemos que en el segundo trimestre (de 2021) mejorará la tasa de disponibilidad”.
Por su parte, Sandra Forero, presidenta de Camacol, indica que la oferta de nuevas oficinas ha respondido de manera coherente a la menor demanda de espacios. “Eso implícitamente permite regular de manera más efectiva la ocupación, vacancia y espacios. Esperamos que el mercado se regule hacia 2022 y que, con la certeza en el uso de nuevos espacios, lleguemos a un nivel de equilibrio cercano a los 800.000 m² de nuevas áreas construidas”.
También hay que considerar que no son buenos los indicadores de nuevos proyectos. Según el más reciente informe del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), las licencias de construcción de oficinas cayeron 27 % entre enero y noviembre de 2020 frente el mismo período de 2019, pasando de 355.573 a 259.068 m² licenciados. Por lo que 2021 empezará con poco apetito por invertir en nuevos proyectos. Es inevitable preguntarse si este efecto se debe a la acogida forzosa que ha tenido la virtualidad, es decir, las nuevas dinámicas de trabajo que están surgiendo.
Para Becerra, “la virtualidad no bajará permanentemente la demanda de oficinas. Si bien la disponibilidad irá de la mano de la evolución de la pandemia, no creemos que el trabajo en casa sea el cambio disruptivo de este mercado. De hecho, varios estudios revelan que la efectividad de las empresas en varios sectores ha sido muy afectada por el teletrabajo. Aunque sí esperamos que se dé un fenómeno de alternancia, en donde, según nuestras investigaciones, el 25 % trabajaría en casa y el 75 % en oficinas”.
De hecho, el analista asegura que “no se están entregando las oficinas. Los propietarios están haciendo todo lo posible en términos de renegociación de contratos para permanecer con sus inquilinos y así evitar el riesgo de vacancia. Y los inquilinos tampoco quieren entregar, pues realizaron inversiones importantes en adecuaciones que no quieren perder, y también porque quieren preservar sus espacios por un tema de cultura organizacional: necesitan un lugar en donde compartir y cooperar con los trabajadores”.
Si bien habrá ajustes de mercado, y puede que tarde un tiempo apropiar e implementar las nuevas modalidades de trabajo, las oficinas seguirán en la pospandemia.