¿Tocó fondo la vivienda en Colombia? Es la pregunta que ronda al sector constructor tras tres años consecutivos de caída en la producción residencial, es decir en la construcción de viviendas, con corte a abril de 2026.
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Solo en el primer trimestre de 2026, las edificaciones residenciales se contrajeron 8,6 % frente al mismo periodo del año anterior (según datos del DANE procesados por la Cámara Colombiana de la Construcción -Camacol-), mientras el Producto Interno Bruto nacional crecía al 2,2 %.
Durante estos años en rojo, cabe destacar, el mercado inmobiliario no ha parado de ajustarse: hoy hay un perfil de comprador distinto y los constructores están apostando por proyectos más grandes, para hacerle el quite a los incrementos en costos de construcción. Aun así, la recuperación del sector no llegaría hasta 2027. Este es el panorama.
Lo que dicen los números
De la misma forma en que una persona ve un vaso medio vacío y otro medio lleno, las cifras del mercado de vivienda nueva en Colombia ofrecen dos lecturas.
En los últimos doce meses a abril de 2026, las ventas crecieron 8,8 % y los lanzamientos de nuevos proyectos subieron 0,9 %, según los registros de Camacol. Estos números podrían sugerir una recuperación en marcha, y en parte lo es: las ventas venían repuntando desde finales de 2024 y en los doce meses a abril 2025 superaron las 160.000 unidades, recuperándose del punto más bajo del ciclo.
Pero entre enero y abril de 2026, las ventas cayeron 5,9 % frente al mismo periodo del año anterior, con 53.218 unidades vendidas, los lanzamientos retrocedieron 16,7 % y las iniciaciones de obra (que determinan cuántas viviendas habrá disponibles en el futuro) se desplomaron 19,9 %.
“El mercado está cauteloso frente a decisiones a largo plazo como la compra, postergando la decisión final incluso cuando mantienen una intención activa de búsqueda”, señala Lesly Posada, gerente comercial del portal inmobiliario Fincaraiz. Hoy el 71 % de los usuarios de esa plataforma busca arriendo, frente a un 29 % que mantiene interés en comprar.
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El informe Situación Inmobiliaria Colombia 2026 de BBVA Research, muestra que las ventas de vivienda nueva “muestran cansancio en su repunte” desde finales de 2025, especialmente en el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS).
Las tres presiones sobre la vivienda social
El inventario acumulado de vivienda VIS es el síntoma más claro de lo que está pasando. Detrás hay tres factores que es preciso analizar.
El primero viene de los costos. Con cada comienzo de año, el alza del salario mínimo genera lo que Mauricio Hernández, economista principal de BBVA Research en Colombia, llama un “subidón” en los costos de construcción. El de 2026, señala Hernández, fue el más pronunciado de los últimos tres años. Más precisamente, los costos de edificación ya superan las tendencias históricas de los noventa y de la década del 2010, según el informe Situación Inmobiliaria 2026 de BBVA Research.
El segundo tiene que ver con los precios. Tradicionalmente, el precio de la vivienda VIS se ha fijado en salarios mínimos: 150 en cualquier ciudad, 170 en las de más de un millón de habitantes. Si bien el Gobierno Nacional contempla un proyecto de decreto para desligar el precio de este segmento del salario mínimo, mientras no se expida esta indexación, en la práctica, seguirá viéndose.
De ahí que cuando el salario mínimo sube más de lo previsto, el precio de la vivienda social sube con él.
“Usted compró hace dos años una cantidad de salarios mínimos para vivienda, eran, diga usted, COP 200 millones, pero como el salario mínimo no subió lo que todos creíamos que iba a subir, sino que subió 23 %, probablemente esos COP 200 millones subieron a COP 220 o COP 210 aproximadamente”, explica Hernández.
El tercero son los subsidios. Los apoyos para adquisición de vivienda pasaron de 86.000 en 2021 a 43.000 en 2025, según BBVA Research. Sin ese colchón, comprar vivienda social deja de ser una opción real para millones de familias.
A todo esto se suma el costo del crédito. Al 5 de junio de 2026, la tasa promedio ponderada de los créditos de vivienda se ubicaba en 14,43 % efectivo anual, según la Superintendencia Financiera. Un nivel similar al de mediados de 2024.
Lo paradójico es que esa cifra no ha respondido a las bajas del Banco de la República: como ocurre desde finales de 2024, la tasa hipotecaria ya no sigue al Emisor sino a los TES, los títulos de deuda pública a diez años. Cuando esos papeles ofrecen mejor rentabilidad que una hipoteca, los bancos prefieren invertir allí antes que prestarle a quien quiere comprar casa. El resultado es una tasa que sube aunque el Banrep baje su tasa de referencia, y que en 2026 lleva varios meses alejándose del mínimo de 11,20 % que tocó en enero de 2025.
La vivienda como inversión
El comprador que busca un techo donde habitar ya no es el único que mueve el mercado. Cada vez más, son los inversionistas (quienes compran para arrendar) los que dinamizan la demanda de vivienda nueva en Colombia.
“La dinámica del mercado de vivienda ahora no solo depende de la compra para vivir, sino también de la compra para arrendar”, señala el economista principal de BBVA Research en Colombia.
Y dentro de esa lógica, el uso de inmuebles para rentas cortas a través de plataformas digitales como Airbnb ocupa cada vez más espacio en el mercado.
Según el informe Situación Inmobiliaria 2026 de BBVA Research, en 2025 había 64.284 hospedajes activos en plataformas de renta corta en Colombia, con una tasa de ocupación del 50 % y un ingreso promedio anual de COP 41 millones por unidad. Medellín concentraba la mayor cantidad de unidades activas con 12.820, seguida de Bogotá con 11.677. Cartagena registraba la tarifa más alta: COP 509.110 por noche.
La demanda de vivienda turística, aunada a la reducción en el número de miembros por hogar, también está cambiando lo que se construye. Los proyectos pequeños, de menos de 50 unidades, pasaron de representar cerca del 55 % del total en 2009 a alrededor del 35 % en 2025, según BBVA Research. En el otro extremo, los de más de 350 unidades casi no existían hace 15 años y hoy concentran cerca del 23 % del mercado No VIS. El tamaño promedio de los proyectos pasó de unos 2.000 metros cuadrados en 2010 a cerca de 3.000 en 2026.
Con proyectos más grandes, los constructores diluyen costos de construcción que no dan tregua.
Las esperanzas están en 2027
Según las proyecciones de Camacol, el valor agregado de las edificaciones registraría una nueva caída de 7,7 % en 2026, después de haber cerrado 2025 con una contracción de 7,4 %. Davivienda estima una caída de 4,2 % y Corficolombiana de 1,7 % para el mismo año. Los tres escenarios apuntan en la misma dirección: 2026 no será el año de una recuperación del sector vivienda.
La recuperación, según Camacol, llegaría en 2027, con un crecimiento proyectado de 4,5 % para el sector edificador. Pero ese horizonte depende de condiciones que hoy no están dadas, y buena parte de ellas son decisiones de política pública.
El Gobierno entrante tendrá sobre la mesa al menos tres frentes: definir nuevas condiciones para la VIS, fortalecer los recursos destinados a subsidios tras las recientes reducciones presupuestales, y lograr mayor coordinación entre la Nación, el sistema financiero y los programas locales.
“La recuperación del sector dependerá de la capacidad de generar un trabajo articulado entre el Estado, la banca y los desarrolladores privados, en una industria que continúa siendo una de las principales generadoras de empleo del país”, concluye Lesly Posada, gerente comercial de Fincaraiz.
Por su parte, para Mauricio Hernández, de BBVA Research en Colombia, los desafíos van más allá de un año malo. “El sector de la vivienda y en general de la construcción es un sector muy importante en empleo, en el PIB y también en recuperación económica porque tiene conexiones con otros sectores”, señala.
Desde sus máximos en años anteriores, hoy la construcción ha perdido alrededor de tres puntos del PIB y unos 200.000 empleos. Recuperar ese terreno tomará más que un ciclo favorable.
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