Por: María Paula Clavijo Díaz*
Durante estos días son varios los interrogantes planteados respecto del cumplimiento de los contratos en razón al impacto que ha tenido en la economía la orden de aislamiento preventivo proferida por el Gobierno para enfrentar la pandemia del COVID-19. En particular, frente al contrato de arrendamiento, son recurrentes algunas inquietudes tales como: ¿es permitido dejar de pagar los cánones durante la emergencia sanitaria? ¿Es posible desalojar al arrendatario por el incumplimiento en los pagos? ¿Puede terminarse el contrato de manera unilateral por parte del arrendatario por no desarrollar la actividad comercial?
Respecto de los conflictos jurídicos que se suscitarán con ocasión a lo referido, nos vemos instados a retomar conceptos tales como la teoría de la imprevisión, las instituciones de caso fortuito y fuerza mayor, entre otras, aplicables tanto en el ámbito público como privado.
La teoría de la imprevisión tiene cabida en los contratos de ejecución sucesiva (es decir, que se ejecutan con el paso del tiempo) e implica la revisión de las prestaciones de las partes dada una circunstancia imprevisible o extraordinaria y que imposibilitan su ejecución. Es una teoría con respaldo legal y desarrollada en la jurisprudencia, donde se explican las diferentes circunstancias que imposibilitan cumplir lo pactado, debiendo los jueces intervenir y definir las prestaciones a cargo de cada una de las partes.
De igual forma, aparece la institución del caso fortuito o la fuerza mayor donde un hecho externo (imprevisible e irresistible) exonera de responsabilidad a una parte contractual que se encuentra ante un impedimento para honrar sus obligaciones. El caso fortuito o la fuerza mayor tiene implicaciones relevantes en el campo de la responsabilidad civil al momento de establecer el vínculo conducta-perjuicio y la determinación de la culpa, ambos con el mismo efecto de eximir la responsabilidad.
Sin generalizar, ambas figuras constituyen mecanismos jurídicos que, ante la contingencia que nos ocupa, podrían eventualmente alegarse o desvirtuarse por las partes que se encuentren ante una situación de incumplimiento contractual. Habrá que analizar las situaciones de cada caso concreto y así determinar la viabilidad de una u otra, así como la aplicación de otras instituciones jurídicas a considerar.
Con ocasión del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de viviendas y locales comerciales dadas las consecuencias económicas de la emergencia sanitaria, el día de ayer y después de dos semanas de expectativa entre inquilinos y arrendadores, luego de que el Gobierno anunciara medidas de congelación de los cánones de arrendamiento y prohibición de desalojos durante la época de la crisis, se publicó el Decreto Legislativo 579 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, donde se esbozan las medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y de contratos de arrendamiento.
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Por su relevancia, se citan las siguientes medidas en materia de arrendamientos, que estarán vigentes hasta el 30 de junio de 2020 y que son aplicables para contratos en inmuebles con destinación habitacional y comercial cuando el arrendatario sea persona natural, micro, pequeña o mediana empresa, así como una entidad sin ánimo de lucro:
Suspensión de desalojos e intereses de mora: durante la crisis no se podrán adelantar las conocidas diligencias de desalojo y restitución de inmuebles arrendados, que, en situaciones normales, son iniciadas por la parte arrendadora ante el incumplimiento en el pago de los cánones. Tampoco se podrán cobrar intereses moratorios o penalidades sobre los cánones dejados de pagar. Prórroga de los contratos: quedan prorrogados hasta el 30 de junio de 2020, los contratos de arrendamiento cuya fecha de vencimiento estuviera pactada durante la declaratoria de la Emergencia Económica, Social y Ecológica. Asimismo, se suspenden las entregas de inmuebles para dar inicio a nuevos contratos de arrendamiento. Reajuste en el canon: durante la emergencia sanitaria se prohíbe el incremento legal realizado a los cánones de arrendamiento. Una vez finalice la emergencia, el canon sería ajustado por los meses que resten hasta la terminación del contrato. Sin duda, son medidas con fuertes implicaciones en el ámbito del derecho privado, la autonomía de la voluntad y que además sugieren un debate respecto del alcance de la intervención estatal bajo circunstancias extraordinarias como las que vivimos actualmente, aunado a que parecen beneficiar solo a una de las partes en el contrato –al arrendatario-.
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En todo caso, también es importante señalar que estas medidas no son definitivas y que, si bien para algunos pueden tener un alcance desbordado, el Decreto ratifica la facultad de las partes para que, de común acuerdo, y dentro de sus posibilidades, revisen las alternativas legales con las que cuentan para facilitar la continuación de los arrendamientos en términos de equilibrio contractual y las condiciones especiales de pago durante este periodo.
En definitiva, existen mecanismos legales que podrían aplicar a la coyuntura actual y que permitirán resolver eventuales disputas, particularmente, en los contratos de arrendamiento. Por la complejidad que tienen las diferentes relaciones contractuales, sumado el escenario de incertidumbre, las respuestas a los interrogantes inicialmente planteados representarán un análisis detallado de cada caso, y un esfuerzo importante por encontrar soluciones que permitan encaminar estas relaciones contractuales de manera satisfactoria.
* Abogada experta, Moncada Abogados