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En junio de este año, como resultado de revisiones fiscales que normalmente realiza la Contraloría de Bogotá, llamó la atención que el hallazgo fiscal más grueso, señalaba un presunto sobrepago de más de mil millones de pesos en el arriendo de la sede administrativa de Transmilenio. Lo curioso es que meses antes, el mismo ente cuestionó el arriendo que pagaba la Unidad de Mantenimiento Vial, con un supuesto daño fiscal de $282 millones, el cual nunca se comprobó. Detrás, el cálculo del metro cuadrado arrendado se encuentra en el centro de debate, luego de que el órgano de control cuestionara los arriendos de varias entidades del Distrito, sin lograr demostrar un detrimento real.
¿Qué encontró la Contraloría?
En su informe de auditoría No. 86 de este año, la Contraloría detalló un hallazgo fiscal de $1.033 millones en el contrato 1144-2024. Según el informe, Transmilenio paga un canon mensual de $1.066 millones por 9.831 metros cuadrados, ubicados en los pisos 12 y 13 del Edificio Elemento, en la av. El Dorado. Según el ente de control, la entidad solo utiliza 9.011 metros cuadrados de área privada, y los 819 metros restantes corresponden a zonas comunes del edificio.
De acuerdo con la Contraloría, esos metros de más, al ser zonas comunes, como terrazas, jardines y corredores, a los ojos del organismo, no debían cobrarse dentro del canon. El informe explica que, aplicando la tarifa pactada de $105.067 por metro cuadrado, se llegó al presunto detrimento. La observación se sustentó, entre otros argumentos, en la Escritura Pública 2309 de 2015, que establece el régimen de propiedad horizontal del inmueble y diferencia las áreas privadas de las comunes. Según la Ley 675 de 2001, las áreas comunes son “indivisibles e inalienables” y solo pueden asignarse en uso exclusivo, no en arriendo independiente.
Adicional, el informe indica que la Contraloría consideró que los argumentos de la empresa no estaban respaldados en estudios técnicos ni avalúos de soporte y, según el documento, mantuvo el hallazgo con incidencia fiscal y presunta incidencia disciplinaria, por lo que el caso sería remitido a la Dirección de Responsabilidad Fiscal y Cobro Coactivo.
Transmilenio, tanto en el informe de Contraloría, como al ser consultado por este diario, respondió que el contrato obedeció a razones de conveniencia operativa y continuidad institucional y los cálculos del ente no fueron correctos. Permanecer en el mismo edificio, argumentó la empresa, evitaba realizar nuevas adecuaciones eléctricas y de infraestructura que habrían incrementado los costos si se cambiaba de sede. La entidad también sostuvo que el canon pactado no correspondía a un cálculo rígido por metro cuadrado, sino a un valor integral de uso y servicios del inmueble.
Adicional, la empresa de transporte puso de manifiesto lo ocurrido con la UAESP, entidad a la cual también la Contraloría le señaló y abrió una incidencia fiscal por el pago de su arriendo. En este último caso, se cuestionaron $282 millones pagados, supuestamente de más. Tras abrir la incidencia, el caso fue trasladado a la Dirección de Responsabilidad Fiscal y Jurisdicción Coactiva, la cual al final archivó le proceso por “inexistencia de daño patrimonial”. En esa resolución, el ente de control reconoció que los pagos estaban justificados y que no se probó perjuicio alguno al erario. Esto mismo es lo que espera Transmilenio con su incidencia. Según comentaron a este medio, aún no han sido notificados de una apertura formal y esperan que si pasa a la unidad especial, sea igualmente archivada.
Arriendos públicos
Las cuentas de la Contraloría abrieron preguntas sobre los arriendos de entidades distritales. Si bien la citada Ley 675 de 2001 distingue entre bienes comunes esenciales (estructuras, techos, circulaciones) y bienes comunes de uso exclusivo, en la práctica los contratos institucionales agrupan ambos conceptos en un valor global.
Expertos consultados por este diario explican que el Estado carece de un método unificado para calcular cánones de arriendo, es decir, que cada entidad fija sus propios criterios con base en estudios de mercado o avalúos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi o de firmas privadas. “La única limitación que existe para los arriendos es en los residenciales. No hay una reglamentación para los contratos del sector público”, explicó uno de los expertos consultados. “Cuando se arrienda en una propiedad horizontal, se paga por el metraje de la oficina y además una expensa común por el mantenimiento de los espacios compartidos”, añadió otro.
“El problema no es cuánto se paga, sino cómo se interpreta el valor. La Contraloría está aplicando un criterio de área útil a contratos que fueron concebidos con una lógica integral. La falta de un estándar técnico lleva a que un contrato perfectamente legal se vea, contablemente, como un sobrecosto”, concluyó otro experto
Más que un exceso de gasto, los hallazgos de la Contraloría parecen revelar un vacío en la valoración del metro cuadrado público que, sin un estándar claro para calcular cánones de arrendamiento en edificios sometidos a propiedad horizontal, también revela la necesidad de reforzar el control fiscal en el Distrito.
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Por Juan Camilo Parra
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