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En 2021, Chen y su esposo lograron comprar un apartamento a las afueras de Beijing, uniéndose así a esa media del 90 % de ciudadanos chinos que son dueños del inmueble que habitan. En países como Colombia, el porcentaje de familias que poseen una vivienda totalmente pagada rozó el 35 % en 2023, según datos del DANE.
Ella bordea los 30 años, es profesional y trabaja en uno de los rascacielos más altos de la capital china. Una ciudad donde el elevado costo del metro cuadrado en zonas urbanas ha llevado a jóvenes de clase media -como Chen y su esposo- a buscar opciones en la periferia, donde los inmuebles pueden llegar a ser más asequibles: de menos de $20.000 yuanes por metro cuadrado, cifra que fácilmente puede duplicarse o triplicarse en zonas céntricas, de acuerdo con los datos de plataformas de compraventa ‘online’.
Wu, por su parte, vive en arriendo en un apartamento de unos 60 metros cuadrados en un área cercana al tercer anillo urbano de Beijing, a unos 10 kilómetros del centro de la ciudad. La joven reconoce que comprar una vivienda en este momento es “difícil” por el alto costo de los inmuebles, pero no descarta hacerlo en el futuro.
China, justamente, tiene actualmente una de las relaciones precio del inmueble/ingresos familiares más altas del mundo, superando con creces a países como Rusia, Italia, Estados Unidos, Canadá, Alemania, Japón o el Reino Unido, de acuerdo con el portal estadístico Numbeo.
Hablamos de un gigantesco mercado inmobiliario, impulsado por una locomotora (la construcción) que en 2021 llegó a producir obras por un total de $29,3 billones de yuanes (poco más de US $4 billones), es decir, 1,14 veces más que en 2012, y que emplea a más de 80 millones de personas, según cifras oficiales.
Sin embargo, un desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda ha venido configurando un paisaje común en algunas de las principales ciudades del gigante asiático: edificios deshabitados, a veces sin terminar de construir, que engrosan las cifras de inventarios sin circulación.
Y es que, con corte a diciembre de 2023, el inventario de viviendas sin vender en China se encuentra en su nivel más alto en años recientes.
¿Qué pasa con la vivienda en China?
Las cifras del Buró Nacional de Estadísticas de China dejan ver que las ventas de edificios comerciales (una categoría que engloba a la vivienda) fueron de $11,6 billones de yuanes (US$1,6 billones) de enero a diciembre de 2023, es decir, el renglón acumula una caída de 6,5 %. Solo la venta de edificios residenciales acumula una caída de 6 %.
Hablando en ladrillos construidos, el año pasado se vendieron 1.117 millones de metros cuadrados de edificios, lo cual representa una caída acumulada del 8,5 %. Dentro de este renglón, la superficie vendida de edificios residenciales se redujo un 8,2 %.
Más allá de los informes oficiales, CRIC -proveedor de información inmobiliaria- señaló que en abril de 2024 las ventas de los 100 principales desarrolladores de vivienda cayeron un 45 % en abril respecto al mismo mes de 2023, como lo reseñó Reuters.
Por el lado de la oferta, cabe resaltar que, a diciembre del año pasado, se estaban construyendo 5.898 millones de metros cuadrados de edificios residenciales (7,7 % menos que el año inmediatamente anterior).
Dice la teoría que las cosas van bien en un mercado cuando oferta y demanda van de la mano; no obstante, ese equilibrio no se percibe en el rubro inmobiliario chino.
Se trata de una situación poco cómoda para una industria que necesita mantener la maquinaria andando y, con ello, las obras, la liquidez de los promotores (el gigante asiático tiene más de 2 millones de empresas de construcción), la calma de los inversionistas, el empleo y, de paso, las compras a terceros países que proveen insumos y materiales al gigante asiático.
Caída en los precios
La caída en la demanda también ha presionado a la baja los precios de inmuebles nuevos de manera ininterrumpida desde 2022. En abril, el Buró de Estadísticas informó que 70 ciudades grandes y medianas reportaron una reducción del 0,58 % respecto a marzo.
Desde un punto de vista interanual (abril de 2023 vs. abril de 2024), los precios de viviendas nuevas en las ciudades principales cayeron un 3,51 %, marcando así un récord desde 2011. Así las cosas, en el cuarto mes de 2024, el sector completó las caídas más pronunciadas en una década, como lo destacó Bloomberg.
Pese a la tendencia, tanto compradores como inversores estarían esperando caídas más pronunciadas y un mejor entorno antes de cerrar sus negocios inmobiliarios.
En respuesta a esta espiral descendente en la demanda, en las últimas semanas el Gobierno liderado por Xi Jinping anunció un paquete de medidas que pretenden dinamizar un sector que todavía no ha cicatrizado la caída de un gigante como Evergrande (cuyas deudas arrastraron a la empresa a un proceso de quiebra que inició formalmente en enero de 2024).
La respuesta del Gobierno
El banco central de China y la Administración Nacional de Regulación Financiera lanzaron a mediados de mayo una serie de estímulos que pretenden ser combustible para una maquinaria que necesita pisar el acelerador. La metáfora se queda corta teniendo en cuenta que el sector inmobiliario chino representa un tercio de la economía del gigante asiático.
Por un lado, los responsables de la política monetaria en China anunciaron que no habrá tasas hipotecarias mínimas a nivel nacional, esto quiere decir que el sector financiero no tendrá que regirse por un piso establecido a la hora de calcular los rendimientos de sus préstamos a los consumidores para compras de primera o segunda vivienda.
Sin embargo, China es un país donde cada ciudad define sus propias políticas de vivienda. De ahí que la decisión final sobre las tasas hipotecarias quedará en mano de los gobiernos locales.
En Beijing, por ejemplo, los interesados deben demostrar que han vivido y trabajado en la ciudad durante un tiempo prolongado (medido en años) antes de optar por comprar una vivienda, así como la compra de segunda vivienda tiene fuertes restricciones, las cuales se flexibilizan al viajar a otras provincias.
El banco central, así mismo, pretende cortar esta prolongada racha de recesión inmobiliaria reduciendo las tasas de los préstamos hipotecarios en 0,25 puntos porcentuales para los llamados “fondos de previsión de vivienda”. A grandes rasgos, estos fondos son una especie de plan de ahorro individual y a largo plazo para la compra de vivienda, en el cual los ciudadanos chinos abren un fondo en el que ellos como su empleador deberán hacer depósitos mensuales obligatorios.
En la misma línea, desde el pasado 18 de mayo la tasa de interés para préstamos de hasta cinco años será del 2,35 %, mientras que la tasa para créditos de más de cinco años bajará al 2,85 %, como se indica en un comunicado del Banco Popular de China. Adicionalmente, el emisor redujo la cuota inicial de proyectos de vivienda nueva para compradores primerizos a un mínimo histórico del 15 %. En Colombia, la cifra suele ser del 30 %, aunque puede bajar a un 20 % a través de un ‘leasing’.
Entre tanto, los reguladores chinos tendrían entre manos una ambiciosa y polémica estrategia para dar movimiento a este anquilosado mercado. Un plan preliminar, del cual no se conocen muchos detalles, permitiría a los gobiernos locales comprar inmuebles no vendidos.
A través de financiamiento barato, empresas estatales podrían adquirir dichas viviendas y luego revenderlas a precios más asequibles. Una forma de reducir más rápido esa “burbuja inmobiliaria” sin romperla. Lo anterior, de llevarse a cabo, supondría la medida gubernamental más contundente hasta ahora para “digerir” ese inventario represado y contribuir así a superar el mayor lastre de la segunda economía más grande del mundo.
Una medida que, dicho sea de paso, no es novedosa -en el pasado se han impulsado iniciativas similares en algunas ciudades-, pero sí sería la primera campaña de représtamo de escala nacional.
Esta semana, el presidente chino, Xi Jinping, se refirió a la necesidad de poner en marcha reformas más profundas en sectores clave del país, mencionando algunos como el empleo o la vivienda.
Una lectura entre líneas del pronunciamiento del mandatario podría indicar que se avecinan importantes cambios de política en materia de vivienda, las cuales seguramente se discutirán en julio durante el próximo cónclave del Partido Comunista, el llamado Tercer Pleno, en el cual los miembros del partido que gobierna China desde 1949 discutirán la agenda a largo plazo para el gigante asiático.
*Enviado especial de El Espectador en Beijing, China
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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