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La disputa por la fachada del exclusivo edificio Peñas Blancas en Bogotá va para largo. Por un lado, los propietarios de los 66 apartamentos insisten en que algunas lozas se han desprendido por culpa de una falla estructural y le reclaman a la constructora la garantía. Por el otro lado, los constructores niegan que sea su responsabilidad y se la trasladan a los residentes por no hacer mantenimiento. Ahora, en un nuevo capítulo penal y administrativo, las partes siguen enfrentadas en la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), la Secretaría de Hábitat de Bogotá, la Fiscalía y la Policía. (La pelea por la fachada del exclusivo edificio Peñas Blancas I)
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El enfrentamiento por Peñas Blancas comenzó en 2018, cuando los copropietarios acudieron a la SIC para que los protegiera como consumidores y declarara que la sociedad constructora, Peñas Blancas S.A., hoy en liquidación, conformada por la firma Escalar y el proveedor de materiales Mármoles S.A.S., infringieron sus derechos y les entregaron un producto que resultó defectuoso. Aseguran que la fachada ha sufrido desprendimientos, por lo que se han cerrado zonas comunes y piden que los demandados reparen la fachada y cubran los gastos (cerca de $10.000 millones). (Secretaría de Hábitat sancionó a constructora de edificio Peñas Blancas)
El marcador empezó a favor de los constructores, pues la SIC y el Tribunal Superior de Bogotá le cerraron de un tajo la puerta al tema, sin siquiera analizarlo de fondo. De entrada, los jueces determinaron que la demanda se presentó por fuera del tiempo legal, ya que la garantía por la fachada, al ser un acabado, era de apenas un año y no de diez, como alegaron los demandantes. El meollo del asunto es meramente un debate jurídico, pues los copropietarios insisten en que los deterioros en la fachada corresponden a una falla estructural y, por ende, que sí estaban dentro del plazo para demandar.
Pero el tablero cambió en las últimas semanas, después de que la pelea se ventiló en los medios de comunicación. El pasado 6 de octubre se conoció que la SIC, en un segundo expediente, ya formuló cargos y dictó medidas cautelares contra los constructores a raíz de una investigación administrativa por supuestamente no garantizar la seguridad de la fachada. En consecuencia, les ordenó instalar avisos de seguridad, demarcar y aislar todas las zonas afectadas del edificio, así como identificar y retirar las baldosas de la fachada que presentaran peligro de desprendimiento. (SIC inicia investigación por fachada del edificio Peñas Blancas)
El pasado 5 de noviembre, la Secretaría de Hábitat falló, en primera instancia, otra investigación administrativa en curso. De nuevo, la decisión fue a favor de los copropietarios y en contra de los constructores, a quienes les impusieron arreglar y pagar una multa de $61 millones por el desprendimiento de la fachada que, según la decisión, se debe a “una deficiencia constructiva gravísima”. En este segundo round, los constructores perdieron ventaja y, por eso, han emprendido acciones para recobrar el marcador a su favor. (“La fachada no tiene riesgo de colapso”: abogado sobre edificio Peñas Blancas)
El principal argumento es que las nuevas instancias judiciales del caso han violado su derecho al debido proceso y denunciaron ante la Procuraduría que en la Secretaría de Hábitat se han presentado diversas irregularidades, como, por ejemplo, notificaciones mal hechas, falta de claridad en los procedimientos para consultar el expediente y el supuesto rechazo injustificado de varias pruebas. Por lo tanto, le solicitaron al ente de control que interviniera en el proceso y lo vigilara, pero este aún no se ha pronunciado.
La decisión de la Secretaría de Hábitat tampoco cayó bien en el sector constructor y, por el contrario, ha generado preocupación entre las grandes firmas. Sin mencionar específicamente al edificio Peñas Blancas y el lío descrito, Camacol Bogotá y Cundinamarca emitió un comunicado en el que dice que las recientes decisiones administrativas afectan “la seguridad jurídica y la estabilidad del sector constructor en Bogotá” en lo referente a las garantías por las que deben responder los constructores.
Según la carta de Camacol, el caso de Peñas Blancas no tendría por qué ser responsabilidad del constructor porque la fachada, que se entregó en noviembre de 2009, solo tenía garantía de un año. En la ley “se establecen los términos de garantías, señalando diez años para estabilidad de la obra de un bien inmueble y un año para temas de acabados (…). Es lamentable que la autoridad correspondiente no siempre cumpla con lo anterior a la hora de tomar una decisión, generando contradicciones al ir en contravía de la normativa del orden nacional y generando un efecto muy nocivo en términos de estabilidad y seguridad jurídica para los desarrolladores de proyectos”, concluyó Camacol.
El representante del gremio añadió que los copropietarios están en su derecho a reclamar, pero recordó que tienen obligaciones de cuidado y conservación de las edificaciones. Ese es el argumento de la constructora Escalar para insistir en que los copropietarios de Peñas Blancas eran los responsables de conservar, reparar y mantener la fachada. “La fachada fue dejada en estado de absoluto descuido y abandono por parte de los copropietarios y de los órganos de administración de la propiedad horizontal, quienes durante nueve años se limitaron a solicitar atenciones posventa, pero sin asumir o tan siquiera mostrar el mínimo interés por realizar los mantenimientos que legalmente corresponden”, aseguró Escalar.
La fachada de Peñas Blancas fue enchapada con una piedra especial importada desde Turquía y, de acuerdo con la constructora, quedó claro en un manual que necesitaba mantenimiento e inspecciones bimensuales. En un interrogatorio, según la defensa, un miembro del consejo de administración del edificio habría admitido que “no se ha hecho todo ese mantenimiento. Una copropiedad no tiene los recursos para cada quince días descolgar gente y hacer sellamientos, no tiene los recursos para cada seis meses estar haciendo lavados de fachadas de un volumen y un valor que supera los $200 millones”, se lee en la transcripción.
Por la supuesta falta de mantenimiento y reparación de la fachada, Escalar puso también dos querellas policiales en contra de los copropietarios de la edificación. El próximo 29 de noviembre se llevará a cabo una audiencia pública en la inspección de Chapinero en la que se debatirá si es cierto que los copropietarios pusieron en riesgo la vida e integridad de las personas, al no reparar u omitir las labores de mantenimiento de la fachada del edificio.
En el frente penal, los constructores denunciaron a Paola Pérez Banguera, funcionaria de la SIC que revivió el caso Peñas Blancas, directora de investigaciones de protección al consumidor, por supuesto fraude procesal y abuso de autoridad. En opinión de los denunciantes, Pérez reabrió una discusión que ya estaba concluida por decisión de la misma SIC, en primera instancia, y del Tribunal Superior de Bogotá, en segunda. La molestia de los constructores fue comunicada incluso a Andrés Barreto González, superintendente de Industria y Comercio, a través de un derecho de petición.
En esa solicitud, los constructores ventilaron un segundo reparo por la posible cercanía de otras dos funcionarias que manejan el expediente con Pablo Felipe Robledo, actual abogado de los copropietarios. En concreto, se preguntan por qué Yadid Peña, quien revisó y aprobó documentos del caso Peñas Blancas, no se declaró impedida para conocer el caso, pues fue subalterna de Robledo entre 2015 y 2018 cuando era superintendente de Industria y Comercio. El mismo interrogante lo plantearon sobre María Corcione Morales, superintendente delegada de protección al consumidor, nombrada en otro cargo por Robledo en 2013.
El exsuperintendente Robledo le negó a este diario que en las anteriores situaciones se configurara una causal de impedimento. “Ni la constructora ni nadie puede inventarse una causal de impedimento. Y la verdad, son patadas de ahogado o si se quiere de mal constructor. Deberían estar preocupados por arreglar la fachada que construyeron mal, y no por inventar impedimentos a los funcionarios o exfuncionarios. Lo mismo dijeron de mí, que no podía actuar en este caso y la Comisión Seccional de Disciplina Judicial de Bogotá dijo que yo no tengo ningún impedimento”, sostuvo Robledo en diálogo con El Espectador.
Mientras la pelea se alarga en los escenarios judiciales, los copropietarios de Peñas Blancas aprobaron en una asamblea, en marzo pasado, cambiar la fachada del edificio y para ello se acordó una cuota extraordinaria por $8.500 millones, que equivaldría a una cuota de hasta $152 millones por cabeza de apartamento. La firma Andexport Ingeniería y Construcciones S.A.S. será la gerente de la obra, y ya se pactaron los contratos para la demolición, retiro y enchape. Otro para el suministro e instalación; y uno más para la adecuación de superficie.
Se contemplaron, además, algunas opciones de financiación con los bancos Scotiabank, Colpatria e Itaú, para aquellos propietarios que necesiten tomar un crédito para cubrir la cuota extraordinaria. El abogado Pablo Felipe Robledo, quien fue invitado a la asamblea en la que se aprobó, afirmó a este diario que los copropietarios aprobaron reconstruir la fachada, debido la “irresponsabilidad de los constructores, Escalar y Granitos y Mármoles”. Según el exsuperintendente, “les ha tocado a los copropietarios pagar lo que en realidad deberían estar pagando los constructores”.
De hecho, en el acta quedó consignado que, en caso de que los procesos judiciales salgan a favor de los copropietarios, la cuota extraordinaria se reintegraría, bajo ciertas condiciones, una vez la constructora pague por los perjuicios. Escalar, sin embargo, promete seguir en la pelea en la que se aproximan también acciones de tutela, recursos de reposición y juicios civiles. Un coctel judicial que promete no acabar.
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