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De la renovación del centro de Bogotá se viene hablando prácticamente desde hace 30 años. Los diferentes alcaldes de Bogotá, desde principios del nuevo milenio, han formulado proyectos de toda índole para cambiar una de las zonas más deprimidas de la ciudad. Hoy, la ciudad estaría ad portas de avanzar con una iniciativa puntual: la construcción del centro comercial de San Victorino, proceso para el cual recientemente el Distrito abrió el proceso para elegir al constructor, proceso que tendrán que adelantar contrarreloj.
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Llegar a este punto no ha sido fácil. Si bien varios proyectos como el parque del Tercer Milenio y la recuperación del Bronx han materializado algo esa promesa, todavía no ha sido posible llevar a cabo los ambiciosos planes de renovación urbana en esa zona. En la lista de pendientes figuran dos proyectos: el plan de renovación de San Bernardo y el de comercio internacional Gran San Victorino. Este último, que se formuló en 2009, apunta a dinamizar la actividad comercial de un sector comercial que ha sido históricamente de naturaleza informal.
En su momento se habló de un complejo de casi dos hectáreas, al que se sumarían soluciones de vivienda y mejoras en el espacio público adyacente, como las alamedas y la Plaza de los Mártires, entre otros equipamientos. Esta iniciativa y el plan parcial de San Bernardo buscan ser los complementos ideales para mostrar otra cara del centro, distinta a la del desorden, el microtráfico y la inseguridad. Lamentablemente, es poco lo que se ha podido avanzar.
Un paso más
Actualmente, la entidad distrital a cargo de la iniciativa es la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá (RenoBo). Para el caso puntual de San Victorino, desde que se formuló el proyecto, se han expedido dos resoluciones. En la primera se incluyó un plan de vivienda que se pudo concretar en 2012, con la construcción de un llamativo edificio, conocido como Victoria, con 310 unidades residenciales, pero quedó pendiente el centro comercial.
Por eso, en 2015 se expidió otra resolución, esta vez solo para la obra pendiente. No obstante, en seis años poco se pudo avanzar y en 2022 tuvieron que extender la vigencia del documento hasta el 21 de agosto de 2026, cuando comenzará a regir el PEMP del centro histórico. En este tiempo, RenoBo ha realizado actividades de socialización del proyecto, tanto con la comunidad como con los privados interesados en sacarlo adelante.
Este proceso, según reconoció el gerente de la entidad, Carlos Felipe Reyes, no ha estado exento de dificultades, las cuales explicarían los casi 16 años que se ha requerido para llegar al paso que se dio la semana pasada: la apertura oficial del proceso de selección de la empresa que edificará este centro comercial, que será casi del tamaño de Unicentro. El ganador recibirá la cesión de la fiducia de RenoBo y adelantará la obra, con la cual se espera finiquitar uno de los componentes de transformación del centro.
Aún falta la renovación de San Bernardo
Las obras de San Victorino no podrán plasmar el efecto urbanístico deseado si no se concreta la adopción del plan parcial de renovación urbana de San Bernardo. Este complejo contempla la transformación de esta zona mediante la construcción de 4.000 unidades de vivienda, un centro de la felicidad CEFE, nuevas hectáreas de espacio público y una alameda, a través del puente de la calle sexta, que conecte al vecindario con el parque Tercer Milenio y, por consiguiente, con el complejo comercial de San Victorino.
No obstante, San Bernardo ha tenido obstáculos de socialización y líos prediales, para lograr llevarlo a cabo. Los propietarios de los predios incluidos en el plan dicen que los precios ofertados están por debajo de los avalúos comerciales. Mencionan ofertas por metro cuadrado que no superan los $700.000, mientras que el valor estimado, dicen ellos, es de $1’000.000. Asimismo, existe el temor por el fenómeno de gentrificación, en un sector que ha sido históricamente popular.
Los retos del centro comercial
El desarrollador urbano que resulte ganador deberá responsabilizarse del diseño y la construcción del complejo. Para la fecha, según los documentos del proyecto, ya se han construido algunas obras complementarias, como la plazoleta de Los Mártires, la alameda peatonal Vicachá, redes de andenes y espacio público en la manzana 2 y pasos pompeyanos (grandes resaltos en la vía) entre las carreras 9 y 10.
Gracias a esto, el ganador solo debe concentrarse en el centro comercial. Pero su tarea no será sencilla. Al menos, es lo que se puede deducir al consultar los documentos y las observaciones, que se encuentran en el portal público de contratación (SECOP), donde están consignadas varias preocupaciones de los constructores. Para empezar, algunas franjas a intervenir están ocupadas por 116 vendedores informales, en atención al pacto de Santa Fe, firmado por el Distrito y los comerciantes en 2004. De ahí que el representante legal de una de las empresas interesadas en el contrato cuestionara el procedimiento para el desalojo y la eventual reubicación de estos comerciantes informales.
Frente a esta observación, RenoBo aclaró que el contrato de ocupación de los vendedores está vigente hasta el 1 de junio de 2026, por lo cual, a partir de esta fecha, el desarrollador podrá comenzar las obras, pues las áreas de ocupación deberían estar desalojadas.
Sin embargo, en caso de requerir el espacio mucho antes de esta fecha, el nuevo constructor podría solicitarle al IPES la entrega, siempre y cuando se haga la solicitud después del 28 de junio del presente año y con dos meses de antelación.
Este punto resultará neurálgico en el desarrollo de las obras, ya que le dará al IPES una tarea adicional: reubicar a los vendedores y lidiar con los eventuales problemas de orden público que se pueden generar en el proceso, especialmente con los que han expresado su inconformidad con el proyecto y se resisten a dejar la zona. Especialmente después de durar tantos años en el punto y tener una clientela y arraigo comercial en esas franjas espaciales.
Por su parte, el desarrollador deberá analizar el tema de las cargas urbanísticas, en caso de que proyecte una edificabilidad superior a los 23 metros de altura. Por cuestiones de rentabilidad, los constructores interesados han expresado su interés en aumentar el margen de altura del complejo comercial, pero en los comentarios que reposan en el SECOP se aprecian algunas inquietudes respecto al manejo del PEMP y su concordancia (y posibles restricciones) con las especiaciones que ellos quisieran plasmar en el futuro centro comercial.
Frente a eso, RenoBo dice que el plan de implementación se suscribió antes de la adopción del PEMP y, por lo tanto, “continúa vigente y aplicable en sus condiciones normativas”. Por consiguiente, el desarrollador deberá seguir el conducto regular y, conforme a las especificaciones contempladas para la morfología del proyecto, realizar el proceso de cargas urbanísticas frente a la Secretaría de Planeación.
Salvo por estos dos cuestionamientos, el desarrollador no tendría mayores dificultades al adelantar el proyecto. Ahora, restará ver en la concreción de las propuestas, si las cuentas de punto de equilibrio cuadran, so pena de tener una convocatoria desierta y, por consiguiente, un nuevo aplazamiento del sueño de renovación para esta zona de la ciudad.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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