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Cuando el reloj marque la medianoche de este 31 de diciembre, muchas familias colombianas se apresurarán a comer las 12 uvas de año nuevo. La tradición dice que cada uva equivale a un deseo y uno de los anhelos más comunes entre miles de familias colombianas es la tranquilidad de tener un lugar donde vivir.
Este, precisamente, no ha sido un año fácil para la vivienda en Colombia y lo ocurrido en 2023 podría lastrar el comportamiento del sector para 2024 por diferentes razones.
Más allá de los problemas que atraviesa la industria de la construcción y las dificultades para quienes quieren comprar vivienda, hay otro grupo de hogares que están en una situación compleja: los que arriendan.
En Colombia, cuatro de cada 10 hogares viven en arriendo (40,2 %), según la más reciente Encuesta de Calidad de Vida del DANE (2022). La cifra, incluso, sube a 47 % en las ciudades principales. Si se tiene en cuenta que el 39 % restante habita en una vivienda propia y el 13,9 % en una vivienda sin pagar, pero con permiso del propietario, no es una exageración decir que Colombia es un país de arrendatarios. Y pese a esto, el renglón no suele tener la atención que merece.
El comportamiento del mercado de arrendamiento a lo largo de 2023 está siendo una preocupación para los hogares que, mes a mes, pagan su canon. ¿Qué está pasando?
Los precios del arriendo en 2023
Las cuentas nacionales, si bien no les siguen el rastro a los precios del arriendo de forma específica, sí ofrecen una visión general del panorama.
A la fecha, el arriendo hace parte del grupo de gastos que más están impulsando la inflación en Colombia. Para noviembre de 2023, la variación anual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) se situó en 10,15 % y la categoría alojamiento y servicios públicos (que incluye el arriendo de vivienda) fue la que más contribuyó, con 2,71 puntos porcentuales. El podio lo completa el transporte (2,10 puntos) y los alimentos (1,61 puntos).
Y si solo se mira el último mes (de octubre a noviembre de 2023), llama la atención que los precios del alojamiento y los servicios públicos fueron los que más subieron (1,05 %), de acuerdo con el más reciente reporte del DANE.
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Para conocer una fotografía más detallada de los valores del arriendo es necesario recurrir a las mediciones que hacen firmas independientes y centros de estudios.
Cifras provistas por Raddar CKG, por ejemplo, hablan de un incremento de 7,08 % en el gasto en dinero que hacen los hogares en esta obligación durante lo corrido de 2023. Por su parte, los precios del arriendo imputado (un cálculo basado en una estimación del canon que fijaría un propietario si arrendara su inmueble) alcanzaron en noviembre un crecimiento anual de 7,43 %, llegando a un máximo histórico en los registros de esta firma desde 2009.
Bogotá es la ciudad principal donde más se gastó en arriendo ($931,43 mil millones) en noviembre; Bucaramanga ($50,85 mil millones) y Barranquilla ($49,83 mil millones) fueron las de menor gasto, según Raddar.
Sin embargo, de cada $100 que gastaron los hogares en noviembre, el arriendo pesó $2,78. Una participación menor a la de noviembre de 2019, 2020 y 2021 ($3,36, $3,43 y $3,25 respectivamente).
La primera causa: inflación de 2022
Por ley, los incrementos de los cánones de arrendamiento están vinculados a la inflación del año anterior. En 2022, el IPC terminó en un altísimo 13,12 %, sin precedentes en la historia reciente del país, y este ha sido el incremento que les han “clavado” a no pocos arrendatarios durante 2023.
“Buena parte de los cánones entonces se ajustaron con esta cifra (13,12 %), sin embargo, algunos arrendatarios que tuvieron dificultades no pudieron seguir con sus inmuebles y buscaron alternativas más económicas reduciendo espacios y mudándose a sectores periféricos con cánones más bajos”, explican Andrés Langebaek y Héctor Barrios, de la Dirección de Estudios Económicos del Grupo Bolívar.
Para estos expertos, en lo corrido de 2023 también se ha observado una “aceleración importante” de los cánones de arrendamiento de vivienda. Solo en apartamentos, los cánones crecieron un 10,2 % de enero a septiembre de 2023, frente al 4,7 % que se observaba en el mismo periodo de 2022, según El Libertador Rent Index, la medición del Grupo Bolívar que hace seguimiento al valor de los arriendos de inmuebles residenciales.
“Si bien este comportamiento responde principalmente a los ajustes de los precios de los arriendos ocupados en porcentajes de hasta máximo la inflación del año anterior, no se debe ignorar la interacción de las fuerzas de oferta y demanda de vivienda en arrendamiento especialmente para los nuevos contratos”, añaden Langebaek y Barrios.
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No obstante, hay que tener en cuenta que durante y después de la pandemia, hubo acuerdos entre arrendatarios y arrendadores para el congelamiento del canon, lo que pudo atrasar los aumentos que finalmente llegaron en 2023.
Si la inflación de 2022 fue un problema, la que tendremos en 2023 no da razones para festejar tampoco. El grueso de las proyecciones de centros de pensamiento, como Fedesarrollo, y de entidades como el Banco de la República estiman que el IPC terminará este año en niveles entre el 9,4 % y 10 %. Desde ya, los arrendatarios deben prepararse para esta subida.
¿Qué presiona al mercado de arriendos?
El mercado de arriendos es relativamente estable, es decir, no suele presentar grandes variaciones en los cánones, al menos no de manera repentina. Sin embargo, en los últimos años se han presentado una serie de factores que están alzando la curva de precios a una velocidad considerable y preocupante para muchas familias.
Además de la persistente inflación, otro de los efectos relacionados a la pandemia fue la pérdida de empleo para millones de colombianos (cerca de 5 millones de puestos de trabajo en los peores meses del aislamiento). Muchos de quienes quedaron contra la pared por cuenta del covid-19 vendieron sus viviendas y pasaron a vivir en arriendo. A mayor demanda de inmuebles, mayores precios en el mercado.
Datos de Fedelonjas, entidad que agremia a más de 10.500 agentes inmobiliarios en Colombia, indican que cada año hay unos 264.764 hogares que pasan a engrosar las listas de arrendatarios.
Ventas caen, lo inmobiliario sube
Visto desde lo macroeconómico, las condiciones en 2023 no han sido las mejores para la compra de vivienda. La crisis global de suministros, que entre otras cosas encareció el precio de insumos de construcción, o el empinado camino que han tomado las tasas de interés, han alejado a los hogares de su sueño de tener vivienda propia.
“En los últimos años, Colombia ha tenido más arrendatarios por estas razones, que dificultan la compra de vivienda en el país. También, el costo de los insumos importados, que representan cerca de 40 % de una edificación, ha aumentado considerablemente. Todo esto ha impactado negativamente la demanda de vivienda (en propiedad)”, señala Michael Ortegón, decano de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas de UNINPAHU.
El último reporte de Camacol indicó que entre enero y noviembre de 2023 se dejaron de vender un total de 103.000 viviendas de interés social (VIS) y No VIS.
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Y es que mientras la industria de la construcción se contrae (cayó 8 % en el PIB del tercer trimestre), los servicios inmobiliarios repuntan (crecieron 1,8 % en ese mismo periodo). En otras palabras, dos sectores que suelen ir de la mano en el ciclo de producción, comercialización y ventas de inmuebles vienen presentando resultados opuestos.
La construcción viene presentando caídas en variables clave como área licenciada (-32,5 % a septiembre), iniciaciones de proyectos (49.906 unidades menos en lo corrido de 2023 vs. 2022) y ventas; por su parte, la actividad inmobiliaria -si bien resiente las caídas en ventas-, estaría apalancándose en el buen presente por el que pasan los arriendos a través de agentes inmobiliarios y propietarios.
A septiembre, los ingresos por servicios prestados por el subsector de inmobiliarias y alquiler de maquinaria y equipo crecieron 16,9 % anual, lo que representa una desaceleración frente a las lecturas de inicios de 2023 y un año atrás, que mostraban niveles superiores al 20 %.
Demanda superior a la oferta
Desde una perspectiva más estructural, lo cierto es que tampoco “hay cama para tanta gente”, o mejor, la oferta de vivienda no es suficiente para el número de familias. El DANE estima que cada año se forman cerca de 280.000 hogares y el año en que mejor le fue a la construcción de vivienda se produjeron poco más de 135.000 unidades. Por tanto, el alquiler entra a satisfacer esa necesidad.
“La demanda por vivienda sigue latente en el país, comportamiento ligado tanto a la generación constante de hogares como a la sustitución y menor incentivo para comprar de vivienda nueva o usada. Esto se debe, en buena medida, a que en los últimos tres años han aumentado los precios de estos bienes y el costo de financiación para adquirirlos. Muestra de ello lo vemos en nuestro Índice Davivienda de Precios de Edificaciones Nuevas, que para edificaciones residenciales expone un crecimiento acumulado del 30,5 % en los últimos tres años”, añaden Langebaek y Barrios.
Y no hay que dejar a un lado lo evidente: el arriendo es una opción más asequible y que calza mejor en el presupuesto mensual de una familia de ingresos bajos o medios, donde precisamente la espiral inflacionaria de años recientes ha golpeado con más fuerza. El impacto de la inflación ha hecho mella en la capacidad adquisitiva, a la vez que ha hecho más difícil el acceso a un crédito hipotecario, que por estos días se ofrecen a una tasa de interés promedio del 16,14 % efectivo anual, según la Superintendencia Financiera.
El fenómeno Airbnb
En ciudades grandes y con vocación turística, como Medellín, Cartagena o Bogotá, se ha presentado lo que los expertos llaman “gentrificación”: el incremento acelerado del costo de vida (incluida la vivienda) en un lugar por cuenta de la llegada de una población de mayores ingresos, como los turistas extranjeros.
“La llegada de extranjeros a ciudades como Medellín, que están dispuestos a pagar más por un arriendo, también ha terminado por presionar al alza la inflación”, indican desde Raddar CKG. Para esta firma, la inflación acumulada de los arriendos en 2023 (7,08 %) puede relacionarse con la entrada de plataformas digitales de arrendamiento, las cuales han hecho que la oferta de vivienda para arriendo de largo tiempo sea menor, presionando al alza los precios.
¿Qué esperar de los arriendos?
Todos los anteriores factores están influyendo en la valorización de los cánones de arrendamiento y, según los expertos consultados, es probable que la situación se mantenga en 2024.
En un país de arrendatarios, llama la atención que históricamente la política habitacional se haya centrado en el fomento en la vivienda en propiedad, presumiblemente porque la inversión en este sector termina irrigando a muchos otros sectores de la economía. Sin embargo, en un momento donde el arriendo es el gasto que más pesa en la inflación, sería conveniente abordar cuestiones que impiden un alquiler más asequible, como las tasas de interés, la inflación (que aunque cede, lo hace a un ritmo lento) y los retos de aplicar una regulación que, en la práctica, queda opacada por la informalidad.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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