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En no más de cinco años el negocio de la vivienda nueva pasó de ser uno de los de mayor crecimiento en el país, a entrar en el grupo de los de peores caídas. Y aunque son muchos los factores que han influido en esto, la inflación pareciera ser el elemento que explica a groso modo lo que está ocurriendo.
Por ejemplo, si se mira 2020 el Dane reportó que la carestía alcanzó mínimos históricos, cerrando en 1,61 %. Las tasas de interés del Banco de la República también alcanzaron umbrales bajísimos, cercanos al 2 %. Si a esto se suma las políticas de vivienda (con subsidios como el de Mi Casa Ya y el que brindan las cajas de compensación familiar), además de las reducciones en los costos de la construcción, se tiene como resultado una suerte de boom inmobiliario en el que más hogares tuvieron la posibilidad de hacerse a un crédito hipotecario.
Para graficar un poco esto, las cifras de Camacol muestran que 2020 fue un año de máximos históricos para la venta de vivienda, siendo protagonista el segmento de interés prioritario (que es el que recibe los mayores subsidios del Gobierno), con un promedio de 16.200 unidades comercializadas cada mes.
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No obstante, la fotografía de 2023 es todo lo opuesto. La inflación ha alcanzado máximos históricos (en enero su variación anual fue del 13,25 %), mientras que las tasas de interés del Banrep también han estado por las nubes ( por encima del 13 %). ¿El resultado? una caída estrepitosa en la venta de vivienda nueva que ya completa 14 meses sin lograr un repunte. En agosto, por ejemplo, las unidades comercializadas fueron 5.613 (unas 10.000 menos al promedio que se registraba en 2020).
Lo que explican algunos expertos es que la economía colombiana (por las apuestas de reactivación tras la pandemia) se recalentó a tal punto que el banco central tuvo que intervenir para enfriar el motor, quitando capacidad de gasto en los hogares, y haciendo que sectores como estos se vean sacrificados.
La ministra de Vivienda, Catalina Velasco, es consciente de esta situación, y de los estragos que está haciendo en lo que ella considera como uno de los motores de la reactivación económica que hoy necesita Colombia: la construcción.
Y es que según Camacol industrias encadenadas a su labor, como el caucho, el hierro y la madera también han consolidado caídas de un 41,4 %, 16,9 % y 12,1 %, respectivamente.
La carta del Gobierno
Para responder a esta situación, y avanzar en la meta de reducir el déficit habitacional en el país, el Ministerio de Vivienda, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) y la Financiera de Desarrollo Territorial (Findeter) lanzaron un programa en donde se destinan $2,5 billones para dar liquidez al mercado, mediante créditos (con tasas inferiores a las del mercado) a las que pueden aplicar constructores y hogares colombianos que devenguen menos de dos salarios mínimos al mes.
Desde el FNA se ha puesto a disposición una línea de crédito a la que podrán acceder los constructores con una tasa de UVR + 7,7 %, o del 18 % (si el producto se toma en pesos). La duración de este será equivalente al plazo que dure la obra, o seis meses más, con una prórroga de hasta dos años.
Sobre esto se especifica que aún cuando bajen las tasas, este producto seguirá siendo más económico, pues siempre se garantizarán 100 puntos básicos menos que en el mercado.
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Para las familias con ingresos de hasta 2 salarios mínimos se ofrece una tasa preferencial para Viviendas de Interés Prioritario (VIP, que son las que no superan los 90 salarios mínimos) de UVR + 0 %. Con este producto se podrá financiar hasta el 80 % del valor del inmueble (es decir, las familias tendrán que aportar una cuota inicial del 20 %) y el plazo de pago se extiende hasta por 30 años, quedando así una cuota mensual cercana a los $300.000 mensuales.
“Esta tasa preferencial tendrá vigencia hasta el 30 de junio de 2024 o hasta alcanzar $500 mil millones en créditos aprobados”, detalla el ministerio. Quienes deseen acceder a cualquiera de estos productos pueden acercarse a una de las sedes del FNA para recibir más información.
Por el lado de Findeter se han habilitado líneas de crédito para comprar vivienda VIS y VIP, la realización de mejoramiento de viviendas y capital de trabajo para los constructores de este tipo de edificaciones. Según lo explicado por su director, Juan Carlos Muñiz Pacheco, los interesados pueden acceder a tasas de interés que no sobrepasan el 10 % efectivo anual, lo que se traduce en una opción más competitiva al mercado, que ofrece tasas que llegan al 19 %.
Tenga en cuenta que con cualquiera de estos productos usted puede realizar una compra de cartera, siempre y cuando cumpla con las condiciones para la aplicación.
Apuestas del empresariado
El Gobierno no es el único que está buscando alternativas ante los desafíos para la compra de vivienda. Según César Gutiérrez, gerente general del Grupo Constructor GAC, se han buscado alternativas mediante las cuales se siga manteniendo vigente el negocio de la construcción en Colombia.
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Parte de esto ha sido apostar a materiales con precios más competitivos, sin que con esto se sacrifique la calidad de las obras. La venta sobre planos también ha sido una alternativa que ha permitido a los hogares financiar a largo plazo la construcción de sus viviendas, sin que se vean sometidas a las altas tasas de interés, llegando incluso a aportar valores muy superiores a los que convencionalmente se exigen como cuota inicial.
Es cierto que por el amplio encadenamiento que representa, el sector de la construcción es uno de los motores de la economía del país, así como uno de los de mayor potencial de generación de empleo. Las apuestas para sobrellevar estos tiempos de tasas altas por cuenta de la inflación son vitales para mantener vivo este segmento, amén de responder a una de las necesidades más latentes de los colombianos: el acceso a una vivienda digna.
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