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El aumento histórico de 23 % en el salario mínimo abrió importantes preguntas sobre el futuro de los precios de las viviendas. El Gobierno de Gustavo Petro, ante los cuestionamientos por los posibles aumentos en las Viviendas de Interés Social (VIS), cuyos topes están atados al mínimo, anunció una desindexación.
El domingo se conoció el borrador de decreto con el que el Ministerio de Vivienda pretende aliviar el bolsillo de los colombianos. La medida fija un único tope para las viviendas VIS y establece que toda separación o promesa de compraventa deberá establecer de manera expresa el precio total en pesos colombianos, no en salarios mínimos.
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El salario mínimo y las viviendas de interés social
Para entender el debate, lo primero que debe saber es que en Colombia los precios máximos de las Viviendas de Interés Social (VIS) se fijan en salarios mínimos. Actualmente hay tres topes: 135 salarios mínimos en la mayor parte del país (COP 236 millones en 2026); 150 salarios mínimos en ciudades grandes, como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla (COP 262 millones en 2026), y hasta 175 salarios mínimos en áreas de renovación urbana.
Por eso, después de que el Gobierno Petro decidió subir el salario mínimo en 23 %, gremios y expertos alertaron que habrá efectos para las familias que sueñan con comprar una casa propia.
La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) advirtió a finales de 2025 que el aumento del mínimo podría incrementar, en promedio, hasta en 10 % el precio de la vivienda en el país. Por un lado, debido al aumento cercano al 4 % en los costos totales, tanto por los incrementos salariales de los trabajadores, que representan el 25 % de los costos directos, como por los efectos indirectos en insumos, transporte y servicios asociados. Por el otro, por la indexación de los precios máximos de la vivienda VIS. El nuevo techo, dijo el gremio, expulsa del mercado a miles de hogares.
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Ahora bien, que el tope suba no quiere decir que los precios suben a ese mismo nivel. Una vivienda de interés social puede venderse por debajo del límite.
Además, quienes están pagando la cuota inicial de su vivienda y en la promesa de compraventa firmaron que el precio final se determina en salarios mínimos (no se estableció un precio fijo en pesos) sentirán un golpe en el bolsillo y podrían tener problemas para lograr un cierre financiero. Antes, con incrementos más predecibles en el salario mínimo, los compradores podían proyectar el valor final de su vivienda, pero con un aumento de 23 %, la diferencia entre lo estimado al inicio del proceso y el resultado al momento de escriturar es difícil de manejar.
Datos del Ministerio de Vivienda indican que a septiembre de 2025, de 1.180 proyectos identificados a nivel nacional, 888 (75,3 %) informaban los precios en salarios mínimos y solo 292 (24,7 %) los reportaban en pesos.
El Gobierno ha advertido que el precio de la vivienda en Colombia se debe informar en pesos. El Ministerio de Vivienda ha sido enfático en que fijar el precio en salarios mínimos genera incertidumbre entre los compradores y “se constituye en una presunta violación del deber de información”.
La medida que propone el Gobierno Petro
Con la propuesta del Gobierno, las viviendas VIS tendrían un único tope: 135 salarios mínimos, que en 2026 equivale a COP 236.372.000. Además, el proyecto de decreto también aclara que en ningún caso el precio de la vivienda VIS podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática relacionados con el salario mínimo vigente con posterioridad a la separación o la suscripción de la promesa de compraventa, como ocurre actualmente. Solo podrán realizarse ajustes al precio en pesos cuando se presenten motivos extraordinarios que afecten el precio de los insumos y que estén soportados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones, una estadística del DANE.
La medida, que estará para comentarios hasta el 24 de enero, aplicaría para los negocios que se establezcan después de la entrada en vigencia del decreto, no para los que ya están firmados.
Si bien el presidente Gustavo Petro e incluso miembros del gabinete, como Antonio Sanguino, ministro de Trabajo, celebraron la publicación del proyecto de decreto argumentando que busca evitar incrementos injustificados del precio de la vivienda en el país, este lunes festivo varios expertos advirtieron que la medida no es conveniente.
Luis Felipe Henao, abogado y exministro de Vivienda, aseguró que el decreto, lejos de corregir el problema, lo profundiza. “Reduce el tope de la Vivienda de Interés Social a 135 salarios mínimos. En la práctica, este ajuste no afecta al país en general, sino exclusivamente a las grandes ciudades donde el tope era mayor. Pretender que una VIS en Bogotá cueste lo mismo que una en municipios con mercados inmobiliarios completamente distintos es desconocer la realidad del suelo y de los costos de construcción”, dijo Henao.
Agregó que eliminar la diferencia entre el valor al momento de la separación y el de la escrituración no protege al comprador vulnerable, sino que incentiva la compra de viviendas VIS como inversión. El presidente Gustavo Petro respondió en la red social X que es mayor el déficit cualitativo de las viviendas actuales que el déficit de viviendas nuevas. Es decir, que en su concepto el Estado debe atender las necesidades de remodelación de viviendas, aunque también financiar la construcción de vivienda nueva. “El problema central de la vivienda nueva hoy se llama tasa de interés de los créditos de vivienda y debe bajar cuánto antes”, aseguró el mandatario.
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Felipe Jiménez Ángel, experto en descentralización y exsecretario de Gobierno de Bogotá, aseguró que aunque el objetivo del proyecto de decreto es correcto ―proteger el poder adquisitivo de los hogares, evitar que los incrementos desmedidos expulsen a los más pobres del mercado y blindar el cierre financiero de las familias frente a la volatilidad del mercado― el instrumento es equivocado.
Según Jiménez, al intentar controlar el precio final se genera una “distorsión insalvable” en la estructura de costos, pues la medida desconoce el ciclo financiero de largo plazo de la construcción: “paradójicamente, terminará restringiendo la oferta y perjudicando al sujeto de especial protección, el comprador de vivienda prioritaria y social”.
El experto expuso 10 razones por las que considera que la propuesta no resuelve el problema, en la lista está la inviabilidad de congelar el ingreso (con el precio en pesos), desde el día uno, mientras los gastos del proyecto se ejecutan tiempo después, teniendo en cuenta que la construcción puede durar entre tres y cuatro años. Absorber los costos sin ajuste de precio, sostiene, elimina el margen de utilidad y lleva el proyecto a pérdidas.
En esa misma línea, Sergio Mutis, experto en el sector y presidente de Grupo Valor, dijo a este diario que el decreto no resuelve problemas de oferta ni baja los precios de manera realista, pero sí aumenta la incertidumbre legal y financiera. “Con márgenes tan bajos es riesgoso emprender proyectos VIS, donde se concentra el 70 % de la demanda”, argumentó.
Jiménez advierte que se está desconociendo la realidad regional; este es un punto que han advertido varios expertos: no cuesta lo mismo construir un apartamento en Medellín que un apartamento en Garzón (Huila).
Otro punto en el que coinciden los tres expertos antes citados es en que la propuesta incentiva la compra de VIS como un producto de inversión, como una compra especulativa, pues se vuelve un activo financiero “barato” y sin riesgo inflacionario. “Reduce aún más el acceso para las familias pobres que realmente necesitan habitar la vivienda, quienes serán desplazadas por inversionistas”, dijo Jiménez. En su concepto, el decreto incentiva la construcción de viviendas no VIS, precariza la calidad de las viviendas, dificulta el crédito para los constructores, entre otras cosas.
José Manuel Restrepo, exministro de Hacienda, aseguró que el decreto obliga a aumentar los precios de las viviendas VIS desde el primer momento, pues no habrá ajuste, ubicándolas en el techo que establece el Plan Nacional de Desarrollo (sostiene que hoy solo el 40 % están en el tope), y eleva los riesgos de conflictividad contractual. Además, advierte que el decreto podría ser ilegal porque con ese mecanismo no se puede cambiar lo establecido por ley.
Todavía se espera el pronunciamiento de los gremios, como Camacol. Sin duda, la propuesta del Gobierno de Gustavo Petro abrió un debate en torno al futuro de las viviendas de interés social.
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