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¿En qué se parece comprar una gaseosa en una tienda y adquirir una Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia?
Por abstracta que parezca, la pregunta resume el corazón de la más reciente propuesta del Gobierno para atajar el efecto dominó del histórico aumento del salario mínimo (23 % para 2026) sobre la formación de precios en uno de los sectores más sensibles de la economía: la construcción de vivienda VIS.
El fin de semana, a través de un proyecto de decreto, el Ministerio de Vivienda propuso una nueva regulación para el renglón VIS basada en un principio sencillo: así como cualquier consumidor sabe exactamente cuánto paga por un bien al momento de comprarlo (como una gaseosa, para seguir con el ejemplo), quien adquiere una vivienda debería conocer desde el inicio su precio final en pesos y que dicho precio se mantenga a lo largo del proceso de construcción y hasta que se firme la escrituración.
La idea del Ejecutivo es evitar que el comprador quede expuesto a ajustes posteriores del precio derivados de la indexación de las viviendas VIS al salario mínimo. En Colombia, el precio máximo de este tipo de vivienda se ha definido en términos de salarios mínimos legales mensuales vigentes desde hace unos 37 años.
En la orilla de los constructores, en cambio, se advierte que la medida (que estará abierta a comentarios hasta el próximo 24 de enero) desconoce las lógicas bajo las cuales se estructuran y financian los proyectos de Vivienda de Interés Social, al obligar a fijar el precio definitivo en pesos desde etapas tempranas del negocio, como la separación del inmueble, cuando aún no se han ejecutado buena parte de los costos de construcción ni se han despejado los riesgos financieros del proyecto.
Para la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), se trata de introducir un control de precios en un mercado que opera con ciclos largos (de entre 2 y 4 años). El Gobierno, por su parte, sostiene que es una medida de protección al comprador y una exigencia en el cumplimiento de circulares de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) que ordenan informar y pactar los precios en pesos colombianos.
Un tope único para la VIS y precios en pesos
A grandes rasgos, el proyecto de decreto del Ministerio de Vivienda parte de la premisa de que el salario mínimo dejó de ser un buen termómetro de los costos reales de la vivienda social.
Bajo esa lectura, el Ejecutivo plantea un tope general único de 135 salarios mínimos (unos COP 236 millones aproximadamente) para la vivienda VIS en todo el país, eliminando los regímenes diferenciados que hoy permiten precios máximos más altos en determinados municipios y en proyectos de renovación urbana, entre otros. La única excepción explícita es el departamento de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, donde se reconoce un trato especial por las condiciones insulares de este territorio.
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Además del nuevo tope, el plato fuerte de la propuesta está en la referenciación de precios; la propuesta obliga a las constructoras a pactar el valor total de la vivienda en pesos colombianos desde la separación o la promesa de compraventa (hoy es común que las constructoras incluyan precios en salarios mínimos en este documento), y prohíbe la indexación posterior de este precio al salario mínimo.
El Minvivienda sostiene que la indexación traslada al consumidor “el riesgo derivado de incrementos anuales del salario mínimo que no necesariamente reflejan los costos reales de construcción, en tanto dichos costos se causan con anterioridad a la escrituración y entrega de las viviendas”, se lee en el borrador de decreto.
Así mismo, la cartera destacó que la variación del índice de costos de edificaciones, la medición del DANE, ha crecido por debajo de los incrementos del salario mínimo y, en ciertos momentos, menos que la inflación, “lo que demuestra que la indexación automática del precio de la vivienda VIS al salario mínimo genera incrementos que no guardan correspondencia con los costos reales de producción”, precisa el documento.
En los documentos que acompañan al proyecto de decreto, el Minvivienda sostiene que la mano de obra representa alrededor del 12 % de los costos directos de la construcción y que, incluso sumando los efectos indirectos vía insumos, un aumento del 23 % en el salario mínimo tendría un impacto máximo cercano al 8,3 % sobre los costos totales de producción.
Para Camacol, la discusión sobre el proyecto de decreto se cruza con un momento particularmente sensible para el sector. El gremio subrayó que cerca del 90 % del ecosistema empresarial de la construcción está conformado por mipymes, altamente expuestas a los choques de costos laborales, de ahí que el incremento del salario mínimo del 23 % introduce una presión adicional sobre una actividad intensiva en mano de obra y que ya viene golpeada: 2025 cerró con alrededor de 150.000 empleos menos en el sector, de acuerdo con el gremio.
Los constructores estiman que el aumento del salario mínimo podría encarecer la construcción de la nueva oferta de vivienda entre 10 % y 15 %. Aunque, en palabras de Guillermo Herrera, dentro de las constructoras que ya han anunciado ajustes de precios para 2026 ninguna se acerca al 23 % del aumento decretado para el salario mínimo.
Por qué Camacol habla de “control de precios”
Camacol habla de un “control artificial de precios” porque, a su juicio, el borrador de decreto congela el valor final de la vivienda antes de que esta exista. Desde la lógica del constructor, fijar el precio definitivo en pesos desde etapas tempranas reduce la capacidad de ajustar el negocio frente a cambios que se presentan durante la ejecución del proyecto.
En una rueda de prensa, el presidente del gremio explicó que el origen de la preocupación está en la naturaleza misma del bien.
“La vivienda no es un bien de consumo inmediato. Su desarrollo implica procesos de planeación, preventa, financiación, construcción y entrega que pueden extenderse entre cuatro y cinco años. Durante ese tiempo se presentan variaciones en costos, materiales, tasas de interés y regulaciones, que obligan a ajustes razonables para preservar la sostenibilidad de los proyectos”, señaló.
Por lo tanto, la propuesta del Gobierno tendría un impacto limitado en los proyectos ya terminados o próximos a escriturarse.
Los efectos más significativos se concentrarían en los proyectos en ejecución y, sobre todo, en aquellos que aún no han arrancado, donde restringir los ajustes de precio podría afectar la rentabilidad y frenar decisiones de inversión. Todo esto mientras la demanda de vivienda VIS continúa creciendo (cada año se forman cerca de 370.000 hogares, según Camacol).
Este jueves, Guillermo Herrera advirtió que una menor oferta futura de vivienda nueva podría terminar presionando no solo los precios de los proyectos que sí salgan al mercado, sino también los de la vivienda usada y el arriendo, al desplazar parte de la demanda hacia esos segmentos.
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Cómo funciona hoy el mercado VIS
De acuerdo con cifras del Ministerio de Vivienda, a septiembre de 2025 el 75,3 % de los proyectos VIS informaban sus precios en salarios mínimos y solo el 24,7 % lo hacían en pesos. Alejandro Forero, consultor de La Galería Inmobiliaria, estima que apenas uno de cada cuatro negocios inmobiliarios se cierra con precio fijo en pesos.
Para Camacol, uno de los puntos centrales del debate es que el proyecto de decreto golpea un mercado que, hasta ahora, no ha mostrado precios pegados al tope legal. Aunque los máximos se expresan en salarios mínimos, una proporción relevante de la vivienda VIS se comercializa y se entrega por debajo de esos límites.
Cifras del gremio muestran que, a noviembre de 2025, se entregaron cerca de 74.000 viviendas VIS en el país, de las cuales más del 60 % registraron precios inferiores al tope de 135 salarios mínimos. En promedio, el precio efectivo de entrega estuvo entre 20 % y 23 % por debajo del máximo permitido, tanto en las principales aglomeraciones urbanas como en el resto del país. Es decir, el salario mínimo ha funcionado como un límite, no como referencia de aumentos de precios.
Ese esquema es el que, según Camacol, mostró sus grietas en este momento con el aumento sin precedentes del salario mínimo para 2026. El ajuste del 23 % está por encima de la inflación de cierre de 2025 (5,1 %) y del crecimiento de la productividad (0,9 %), las variables que tradicionalmente se tomaban para ajustar la prestación de unos dos millones de trabajadores.
En condiciones normales, los compradores hacen su planeación con dos supuestos: que su capacidad de pago crecerá de forma gradual (por inflación, ajustes salariales o ingresos del hogar) y que el valor final de la vivienda no cambiará de forma abrupta.
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Economistas han sostenido durante décadas que los mercados tienden a autorregularse y que la llamada “mano invisible” termina ordenando los precios. En ese sentido, los argumentos de los constructores resultan realistas al advertir que sus costos (como la economía misma) cambian año a año y que la vivienda se produce en ciclos largos e inciertos. Pero el Gobierno pone sobre la mesa un dilema igualmente necesario: ¿debe el comprador de vivienda VIS asumir ajustes abruptos que no puede anticipar ni controlar?
Queda abierta la pregunta sobre si las fórmulas actuales para fijar precios e incrementos a la vivienda VIS siguen siendo adecuadas en un segmento que hoy concentra la mayor parte del mercado. En 2009, cuatro de cada diez viviendas eran VIS; para 2022, esa proporción ya era de siete de cada diez.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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