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Subió el salario mínimo para 2026, con una intención que es fácil de defender: mejorar el ingreso de millones de trabajadores en Colombia, muchos de ellos en actividades de la construcción. El punto es que, hablando de la vivienda social, esa buena noticia se cruza con un esquema que toma el salario mínimo como brújula. Ahí aparece el problema.
La Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) están amarradas al salario mínimo, de modo que el histórico aumento de 23 % decretado por el Gobierno va más allá de cambios en costos para empleadores: también tensiona un esquema de precios y compra que venía funcionando con aumentos más graduales y no estaba “calibrado” para un brinco de ese tamaño.
De entrada, hay que dejar claro que el incremento en el salario mínimo de 2026 no significa que la vivienda vaya a encarecerse 23 % (uno de los mitos más difundidos por estos días), pero sí abre la discusión sobre varios temas: los nuevos techos en pesos para los inmuebles VIS y VIP, la presión sobre la mano de obra en un segmento donde se calcula cada peso y el precio final que termina asumiendo el comprador.
Y en ese último punto, el más expuesto suele ser quien ya está en la mitad del negocio, no quien apenas está mirando proyectos.
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¿Subirá el precio de la vivienda VIS en 2026?
La construcción es intensiva en mano de obra y, por ende, un salto de 23 % en el mínimo se podría sentir en las nóminas de las constructoras. El meollo del asunto (y aquí empieza la diferencia entre la polémica y las cuentas reales) es que la nómina es una parte del costo total de un proyecto, no el proyecto completo.
El gremio de los constructores, Camacol, estima que la mano de obra pesa cerca de 25 % de los costos directos en la construcción de vivienda y que, sumando efectos indirectos, el aumento del salario mínimo podría traducirse en un alza cercana a 4 % en los costos totales.
De forma preliminar, el gremio calcula que el impacto agregado en el precio de la vivienda podría acercarse a 10 % para 2026.
Laura Clavijo, directora de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado de Bancolombia, explica que en el sector de edificaciones la incidencia de los costos laborales ronda 30 % del total, y por eso el aumento “deja importantes impactos” para la vivienda.
La experta explicó que ese aumento necesariamente se reflejará en los costos del sector, sobre todo en actividades donde predomina la mano de obra no calificada, que debe absorber de forma plena el ajuste de 23 %.
Luis Aurelio Díaz, presidente del Grupo OIKOS, estima que el impacto del salario mínimo puede sentirse en 30 % a 35 % de los costos y equivaler a 15 % a 16 % de las ventas de un proyecto.
Sin embargo, varias voces el sector creen que los cambios en los costos laborales no serían catastróficos para el mercado.
El presidente del Grupo OIKOS, coincide en que, si bien el impacto del ajuste salarial puede sentirse en una fracción relevante de los costos de un proyecto, trasladar ese choque de forma íntegra al precio final que paga el comprador no es una opción realista.
Díaz explica que las constructoras suelen buscar un punto medio entre absorber parte del mayor costo y ajustar precios, justamente para evitar que el negocio se caiga.
En medio de ese pulso, el presidente Gustavo Petro metió un argumento que no es menor al hablar de costos finales de proyectos de vivienda. A través de su cuenta en X, el mandatario recordó que el costo laboral es solo una parte del total y que algunos materiales importados han bajado de precio.
El gremio constructor respondió que, a la fecha, no se han definido incrementos de precios.
A todas estas, ¿los números muestran que el salario mínimo empuja los precios de la vivienda?
Aislar el efecto del salario mínimo sobre el precio de la vivienda no es sencillo porque los costos de un proyecto se mueven en una espiral de factores directos e indirectos (mano de obra, insumos, tasas de interés, precio del suelo). Aun así, una primera aproximación es el Índice de Precios de la Vivienda Nueva del DANE.
Lo que muestran esos datos es que, en los últimos años, los precios de la vivienda nueva sí crecieron, pero sin saltos proporcionales a los incrementos del salario mínimo, incluso en un periodo en el que este Gobierno ha tenido como política aumentarlo con fuerza.
- 2022: salario mínimo +10,7 %. Precios vivienda nueva acumulados +8,8 %
- 2023: salario mínimo +16 %. Precios vivienda nueva acumulados +12,4 %
- 2024: salario mínimo +12 %. Precios vivienda nueva acumulados +9,1 %
- 2025: salario mínimo +9,5 %. Precios vivienda nueva acumulados +7,6 %
No obstante, un análisis de Asocajas muestra que, solo entre 2025 y 2026, el valor de una vivienda VIS de 150 salarios mínimos aumentará en COP 49 millones, mientras que la capacidad de endeudamiento de un hogar que devenga un salario mínimo crecería apenas COP 12 millones. Por lo tanto, el cierre financiero se aleja en cerca de COP 28 millones adicionales frente al año anterior.
En medio de la discusión que abrió el aumento del 23 % del salario mínimo, el ministro de Trabajo, Antonio Sanguino, retomó un tema que viene rondando al sector: cambiar la referencia con la que se calculan los topes de la VIS y la VIP. Según ha dicho, la intención es que dejen de estar ligados al salario mínimo y pasen a definirse con otra base, lo que se conoce como desindexación, una discusión que -de prosperar- podría empezar a materializarse en 2026.
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¿Qué pasará con los topes VIS y VIP en 2026?
En este punto hay que recordar algo: en la vivienda de interés social hay una regla que ordena el mercado (y también lo limita): los precios máximos no se fijan en pesos, sino en salarios mínimos. Por eso, cuando cambia el mínimo, el tope en pesos se ajusta de forma automática.
Con el salario mínimo de 2026 en COP 1.750.905, los topes quedan así:
- Vivienda VIP: hasta 90 SMMLV, es decir, COP 157.581.450. En proyectos de renovación urbana puede llegar a 110 SMMLV.
- Vivienda VIS: hasta 135 SMMLV, equivalentes a COP 236.372.175. En algunos municipios priorizados por el Gobierno puede llegar a 150 SMMLV y, en proyectos de renovación urbana, hasta 175 SMMLV.
En pocas palabras: el techo de precios de la vivienda social se moverá y, con él, se reordenan las referencias en pesos con las que se venían armando presupuestos y decisiones de compra.
Ahora, una precisión importante: que el tope suba no obliga a que los precios suban. Una vivienda de interés social (VIS o VIP) puede venderse por debajo del límite.
De ahí que un techo más alto en pesos amplía el espacio para que en 2026 el precio final se acerque al nuevo límite, sobre todo si al mismo tiempo hay presión por costos.
Los subsidios, ¿de verdad alcanzan?
Aunque los subsidios que otorgan las cajas de compensación para la compra de vivienda nueva también se ajustan con el salario mínimo, ese mecanismo podría no alcanzar a compensar el salto que se da en el valor final de la vivienda.
Según Asocajas, cuando un hogar solicita el subsidio, este se asigna con el salario mínimo del año de solicitud, pero solo una fracción del monto se indexa (30 %, según el gremio). Con proyectos que tardan en promedio 36 meses en entregarse, el comprador no sólo enfrenta un mayor precio de la vivienda, sino también una pérdida de valor real del subsidio.
El gremio de las cajas de compensación pone un ejemplo: un hogar que recibió en 2024 un subsidio de 30 salarios mínimos (unos COP 39 millones de ese año) debe destinar cerca de COP 13,5 millones adicionales sólo para llevar ese subsidio a pesos de 2026, sin contar el mayor valor del inmueble.
El resultado es una brecha entre el valor de la vivienda y los subsidios de las cajas de compensación. Entre 2010 y 2026, esa diferencia pasó de COP 62 millones a más de COP 210 millones, una tendencia que, según Asocajas, explica por qué aumentan los vencimientos del subsidio, renuncias a estos apoyos y desistimientos de compra en vivienda social.
Promesas en salarios mínimos, escritura en pesos
Hasta aquí, el debate se ha leído por el lado de costos y por el ajuste de los topes VIS y VIP. Pero hay un tercer canal que explica por qué el aumento de 2026 preocupa, sobre todo, a quienes ya están en proceso de compra: el precio final de la vivienda en los contratos.
En el mercado colombiano es frecuente que el comprador firme una promesa de compraventa cuando se quiere comprar un inmueble en un proyecto que todavía está en construcción.
En ese documento, además de plazos y forma de pago, puede quedar establecida una fórmula que no fija un precio definitivo en pesos, sino un equivalente en salarios mínimos.
La redacción típica se suele ver así: “El precio será el equivalente a 150 SMMLV vigentes al momento de la escrituración”. Eso significa que el valor final en pesos se determina cuando se firma la escritura, usando el salario mínimo vigente de ese año.
Este punto es importante porque suele prestarse a confusión: la escritura de una vivienda incluye un valor pesos, pero no necesariamente cambia el precio acordado en la promesa de compraventa. Lo que pasa es que la escritura aplica lo pactado en la promesa, convirtiendo a pesos una obligación que ya estaba definida en salarios mínimos.
Hasta aquí lo normal. En 2026, la magnitud del aumento del salario mínimo rompe supuestos que durante años permitieron que esa práctica de las promesas de compraventa fuera manejable.
Con incrementos graduales, los compradores podían proyectar con cierta estabilidad cuánto sería el valor final de su vivienda. Pero con un salto de 23 %, la diferencia entre lo estimado al inicio del proceso y lo que termina resultando al momento de escriturar puede ampliarse de forma abrupta.
Hay que tener en cuenta en esta ecuación que no todos los compradores de vivienda VIS ganan el salario mínimo. Muchos hogares tienen ingresos por encima del mínimo o ingresos variables que no necesariamente se ajustarán este año en la misma proporción de 23 %.
A septiembre de 2025, de 1.180 proyectos identificados a nivel nacional, 888 (75,3 %) informaban los precios en salarios mínimos y solo 292 (24,7 %) los reportaban en pesos. En unidades, eran 59.892 en salarios mínimos frente a 16.822 en pesos, según datos provistos por el Ministerio de Vivienda.
Alejandro Forero, consultor de La Galería Inmobiliaria, estima que apenas un 26 % de los negocios inmobiliarios se cierran con precio fijo en pesos, y Luis Aurelio Díaz, del Grupo OIKOS, dice que, en su experiencia, la mayoría de las constructoras (por no decir todas) venden inmuebles VIS y VIP con precios referenciados en salario mínimo.
Precisamente, el Gobierno ha hecho un llamado a que los precios de la vivienda se informen y se pacten en pesos colombianos y ha advertido que cuando el valor depende de un factor externo que el consumidor no puede anticipar (como futuros aumentos del salario mínimo) la obligación final puede volverse indeterminada.
El problema de quienes están pagando vivienda VIS
La angustia aparece cuando el proceso de comprar vivienda llega a su fase más crucial: el cierre financiero.
En la vivienda de interés social, una cosa es separar y empezar a pagar durante la obra, y otra es llegar al momento en que la cuenta se completa con crédito, subsidio (si aplica) y escritura. Ahí es donde un ajuste en el precio final (aunque no sea una subida de 23 %) puede marcar la diferencia entre lograr o no el cierre financiero.
En condiciones normales, los compradores hacen su planeación con dos supuestos: que su capacidad de pago crecerá de forma gradual (por inflación, ajustes salariales o ingresos del hogar) y que el valor final de la vivienda no cambiará de forma abrupta.
Las constructoras, así mismo, suelen acompañar la entrega del plan de pagos a sus clientes con una proyección de ese valor final de la vivienda. En palabras de Alejandro Forero, dicha proyección suele basarse en la inflación más unos puntos porcentuales adicionales.
“Este incremento del salario mínimo (el de 2026) estuvo por fuera de cualquier parámetro y eso hizo que la misma vivienda de 150 salarios mínimos que el año pasado costaba COP 213 millones pasará a COP 262 millones este año”, sentencia Forero.
Así las cosas, el salto de 23 % en el salario mínimo mostró las grietas de un sistema e impacta especialmente a quienes firmaron promesas de compraventa en las que el precio final se determina con el salario mínimo. En últimas, el comprador puede encontrarse con una cifra mayor a pagar cuando ya ha avanzado una parte importante del negocio.
Este diario ha conocido casos de compradores que, al acercarse la entrega de su inmueble, reciben una actualización del valor final que cambia los números del cierre: hogares que deben conseguir recursos adicionales (COP 10 o COP 20 millones) para completar la cuota inicial, renegociar el crédito o buscar alternativas para no perder lo ya pagado.
Todo esto podría sentirse con más fuerza en 2026 porque, simplemente, un esquema de vivienda social que dejó el precio final abierto a una variable futura hoy se cruza con un aumento excepcional. De ahí que la discusión sobre la desindexación vuelva a aparecer como una salida urgente.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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