Escucha este artículo
Audio generado con IA de Google
/
A Laura le mostraron un apartamento en una sala de ventas con un precio que, en 2021, parecía razonable. Separó con un monto pequeño y empezó a pagar la cuota inicial mes a mes. Ella sabía que el valor final de su vivienda en una ciudadela al norte de Bogotá podía cambiar con el paso del tiempo, pero asumió que esos ajustes serían menores. El golpe llegó cuatro años después. Aunque el plazo de entrega inicial era de dos años, cuando finalmente escrituró el apartamento costaba cerca de COP 60 millones más de lo que le habían informado al inicio.
En su momento, la joven hizo los cálculos habituales: crédito hipotecario más ahorros, más cesantías y subsidio de caja de compensación. Lo que nunca anticipó fue que el ajuste del precio final sería de ese tamaño ni que dependería de variables que se salen de lo que esta ingeniera industrial de 29 años puede humanamente controlar, como los aumentos del salario mínimo durante los años en que estuvo pagando la cuota inicial.
Historias como la de Laura, que en las últimas semanas han aflorado en redes sociales, han puesto en el foco una práctica del sector vivienda en Colombia que se remonta a decisiones tomadas hace más de 30 años y que hoy está en el centro de una discusión que podría terminar incidiendo en los precios de la vivienda de interés social (VIS) en 2026.
De dónde salen los topes de la VIS
Los topes de precio de la vivienda de interés social (VIS) surgieron a finales de los años ochenta, cuando el Estado decidió fijar un límite máximo para identificar qué proyectos podían hacer parte de la política pública de vivienda. Esa decisión quedó consignada en la Ley 9 de 1989 y fue retomada más adelante por la Ley 388 de 1997.
Así las cosas, para ser considerada VIS, una vivienda debe mantenerse por debajo de un valor máximo. A cambio, el proyecto podía acceder a una serie de beneficios. Entre ellos se cuentan los subsidios familiares de vivienda para los hogares y un conjunto de ventajas para los desarrolladores, como tratamientos tributarios preferenciales (incluidos alivios en el impuesto de renta), menores cargas en licencias urbanísticas, descuentos en expensas y esquemas que reducen la carga impositiva de los insumos de construcción incorporados a la obra, como el cemento. Cuando un inmueble supera ese límite, deja de ser VIS y pierde esas condiciones.
Esto marca una diferencia frente a la vivienda que no es VIS, donde el precio se pacta libremente en pesos y se mantiene según lo acordado entre las partes. Según Camacol, a noviembre de 2025 se entregaron 74.000 viviendas VIS, de las cuales más del 60 % tenía precios inferiores a los topes.
Puede interesarle: ¿Qué es una vivienda VIS y una VIP y cómo encontrar proyectos para comprar?
El tope VIS se expresa en salarios mínimos mensuales legales vigentes y debe ser refrendado en cada Plan Nacional de Desarrollo, independientemente del gobierno de turno.
En su momento, se concluyó que utilizar una referencia que se actualiza cada año (el salario mínimo) permite que el tope no pierda valor real con el tiempo, sin necesidad de reformar la ley de manera permanente.
Así, el salario mínimo funcionó como una unidad de referencia legal, no como una regla sobre cómo debía fijarse o actualizarse el precio de venta a los hogares. En ese punto está una de las claves de las más recientes tensiones entre el Gobierno y los constructores.
El salario mínimo de 2026, el detonante
Esta es una historia sobre cómo la indexación de distintos bienes y servicios al salario mínimo terminó trasladándose también a la vivienda VIS.
El aumento del salario mínimo para 2026 (del 23 %, cerca de 17 puntos por encima de la suma de inflación y productividad que durante años sirvió como referencia) no implica que el precio de la vivienda de interés social suba automáticamente en esa misma proporción, como lo ha señalado en varias ocasiones Camacol, el gremio de los constructores.
En los últimos 20 años, el salario mínimo en Colombia ha crecido de manera recurrente por encima de su regla técnica, pero 2026 marca un quiebre por la magnitud del incremento.
Cálculos de Camacol indican que, a través de los aumentos al salario mínimo durante el Gobierno Petro, los topes de la vivienda social han aumentado cerca de 76 %, casi el triple de lo registrado bajo administraciones anteriores.
En resumen, una tensión que venía acumulándose como una olla a presión y que el aumento de 2026 terminó por destaparla.
Desde la perspectiva del sector constructor, el impacto inmediato del aumento del salario mínimo no se refleja directamente en los precios de venta, sino en los costos de construcción. Según estimaciones de Camacol, para los proyectos nuevos el incremento del salario mínimo de 2026 podría traducirse en un aumento de entre 10 % y 15 % en los costos totales de la obra, dependiendo de la estructura del proyecto.
El punto crítico está en cómo ese choque de costos y ajustes anuales se traslada al comprador en un esquema de contratos de largo plazo.
Puede interesarle: Salario mínimo 2026: el golpe en el bolsillo para quienes están pagando una vivienda VIS
Para Michael Smith Ortegón Salazar, director del programa de Administración de Empresas e Inteligencia de Negocios de la Universidad Católica de Colombia, “hoy muchas familias firman una promesa creyendo que el precio es manejable, pero enfrentan incrementos abruptos si el salario mínimo sube de forma significativa entre la separación y la escrituración, lo que rompe el cierre financiero y frustra compras”.
Grietas del esquema VIS: casos reales de compradores
Como lo veíamos líneas arriba, en los proyectos VIS vendidos en preventa, el tiempo es un factor clave. Cuando el precio se define en la escrituración, los incrementos acumulados de los costos de construcción o de mano de obra durante los años de construcción pueden incidir en el valor final que paga el comprador, incluso si el proyecto no cambió en área, especificaciones o ubicación.
Otro de los casos conocidos por El Espectador corresponde a un joven y su pareja que firmaron en 2020 la promesa de compraventa de una vivienda VIS con un valor proyectado cercano a los COP 153 millones. El proyecto debía entregarse en 2023, pero la escritura se postergó. Cuando llegó el momento de cerrar la compra, en 2024, el precio había sido recalculado y superaba los COP 195 millones. Ante la imposibilidad de asumir la diferencia, los compradores desistieron del negocio.
Si bien, en los últimos días, Camacol ha pedido no confundir el aumento del salario mínimo con un incremento automático del precio de la VIS, la experiencia de algunos compradores muestra que el ajuste en el salario mínimo sí puede reflejarse en el valor final.
Este diario revisó varias promesas de compraventa, comunicaciones entre constructoras y compradores y procesos judiciales en los que se evidencia cómo el precio de la vivienda VIS queda atado al salario mínimo del año de la escritura.
En uno de esos expedientes judiciales, tramitado por un juzgado de Bogotá en 2023, una constructora respondió por escrito a una solicitud de información de un comprador sobre su estado de cuenta.
En esa comunicación, aportada al proceso, la empresa señaló de manera expresa: “El precio de compraventa está pactado en 150 SMMLV, el precio definitivo del inmueble será el que resulte de aplicar el incremento en el SMMLV que determine el Gobierno nacional en el año que se otorgue la escritura de compraventa”.
Al detallar la forma de pago, la constructora indica en la misma comunicación: “En caso que (sic) el precio se haya definido en SMMLV, el precio definitivo será el que resulte de aplicar el incremento en el Salario Mínimo que determine el Gobierno Nacional para el año en que se otorgue la escritura pública de compraventa”.
Estas lógicas aparecen también en la información general que algunas constructoras entregan a interesados en comprar un inmueble VIS.
Esa brecha entre el valor informado y el precio final de la vivienda de interés social es la que el Gobierno busca intervenir, a través de un tope único para la VIS y reglas que apunten a que el precio quede definido en pesos desde la promesa de compraventa, evitando ajustes posteriores.
El Gobierno prepara un “revolcón” a la vivienda VIS
El Ministerio de Vivienda publicó recientemente un proyecto de decreto con el que busca intervenir la forma en que se fijan los precios de la vivienda de interés social (VIS).
A grandes rasgos, la propuesta plantea un tope único nacional para la vivienda VIS de 136 salarios mínimos (con excepción de San Andrés, Providencia y Santa Catalina), exige que los precios se informen en pesos colombianos y apunta a que el valor quede definido desde la firma de la promesa de compraventa, sin ajustes posteriores ligados al salario mínimo, con algunas excepciones relacionadas al índice de costos de construcción.
Puede interesarle: Gobierno alista decreto que cambia tope de viviendas VIS y obliga a vender en pesos
El proyecto incluye, además, un régimen de transición para los contratos de adquisición de vivienda VIS iniciados antes de la entrada en vigencia del decreto. En principio, esto sugiere que el alcance real de la propuesta del Gobierno recaería principalmente sobre los proyectos que se lancen a partir de 2026. No obstante, el texto deja abierto a interpretaciones este régimen transitorio.
Es precisamente sobre estos puntos (qué tan rígido debe ser el precio, en qué momento queda definido y hasta dónde puede ajustarse) en donde se abre el debate y aparecen lecturas enfrentadas.
De plano, el sector constructor se opuso a la propuesta del Gobierno. Camacol apela al principio de libertad contractual (contemplado en la Constitución Política) para señalar que privados pueden acordar mecanismos objetivos de determinación del precio y que los topes de la VIS no son, por definición, precios finales.
El Ministerio de Vivienda ha insistido en que los precios deben informarse en pesos colombianos, una postura respaldada por circulares de la Superintendencia de Industria y Comercio. Camacol, no obstante, ha reiterado que “una cosa es el deber de informar el precio en pesos colombianos y otra distinta que, en el marco de la libertad contractual, sea viable pactar el precio en términos de salarios mínimos legales mensuales vigentes”.
En contexto: Camacol advierte que control de precios en la vivienda VIS es “altamente nocivo”
Además, el gremio sostiene que existen leyes (por encima de decretos del Gobierno y circulares de superintendencias) que permiten dos cosas: que el precio de una vivienda VIS sea determinable y no determinado (es decir, que no quede fijado desde el inicio en una cifra cerrada en pesos, sino que pueda calcularse más adelante con base en una fórmula previamente pactada) y que su valor final corresponde al de la fecha de adquisición o adjudicación, entendida por el gremio como la escrituración.
En medio del choque entre el Gobierno y los constructores, María Mercedes Maldonado, urbanista y exsecretaria de Hábitat, cuestiona la interpretación de Camacol y sostiene que el debate se origina en una lectura equivocada del sentido original de la norma que regula la vivienda de interés social.
Uno de los puntos centrales de su crítica está en la forma como el sector constructor interpreta el concepto de “adquisición”.
Maldonado subraya que el parágrafo 2 del artículo 91 de la Ley 388 de 1997 señala que el precio aplicable (o precio final del inmueble) es el vigente en la fecha de adjudicación o adquisición, sin hacer referencia explícita a escrituración.
“En ninguna parte dice escrituración. Nos podemos poner a discutir entre abogados, pero la adjudicación ocurre al momento en el que yo firmo promesa de compraventa. Que adquisición sea igual a escrituración es una interpretación de ellos (Camacol)”, afirma la exsecretaria de Hábitat.
A su juicio, esa lectura “errónea” ha permitido que el salario mínimo termine operando, de facto, como un mecanismo de ajuste del precio de la vivienda social en el mercado de vivienda colombiano, pese a que la ley nunca lo previó así.
“Esta situación, que viene desde años anteriores al Gobierno Petro, evidenció una práctica contraria al Estatuto del Consumidor (referenciar bienes y servicios en pesos) y, sobre todo, sin base legal”, afirma Maldonado, quien agrega que si bien el Plan de Desarrollo de cada gobierno establece los topes en salarios mínimos, “eso no quiere decir que sea un mecanismo de indexación automática de contratos”.
Para la exsecretaria, el proyecto de decreto del Gobierno apunta justamente a corregir esa distorsión: dar certeza al comprador sobre el precio que va a pagar y evitar que los riesgos de ajustes futuros recaigan exclusivamente sobre los hogares.
“Los constructores pueden estructurar sus proyectos con base en un máximo expresado en pesos. Las diferencias hacia adelante no las deberían asumir los hogares”, concluye.
Lo que queda en el aire
Por ahora, el proyecto de decreto sigue siendo eso: un borrador de regulación para la vivienda VIS que aún no ha sido firmado y que puede ajustarse tras el proceso de comentarios del sector. Uno de los reparos que más peso ha tenido en esa discusión está relacionado con que la propuesta del Gobierno desconoce las diferencias en los costos de construir vivienda entre ciudades y regiones del país, en especial por el precio del suelo, el transporte de insumos y la estructura misma de los proyectos.
Entre tanto, han surgido alternativas intermedias, como esquemas de actualización distintos al salario mínimo, por ejemplo, referencias compuestas que incorporen la inflación o el índice de costos de construcción, como lo propuso Camacol en los últimos días.
Lo que dejó en evidencia el aumento del salario mínimo de 2026 es que ese indicador dejó de funcionar como una referencia de productividad o de costos laborales y se consolidó como un instrumento de política social y redistributiva, con efectos que trascienden el mercado laboral. Cuando esa variable se traslada de forma directa a contratos de largo plazo, como los de la vivienda VIS, las tensiones se vuelven inevitables y mecanismos como las preventas dejan ver sus fisuras.
💰📈💱 ¿Ya te enteraste de las últimas noticias económicas? Te invitamos a verlas en El Espectador.
Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
Conoce más