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Bogotá y sus alrededores no son ajenos al debate actual sobre el aumento del salario mínimo y el borrador del decreto que establece los topes a la vivienda de interés social (VIS). Teniendo en cuenta las dinámicas del mercado capitalino, el precio del suelo en la ciudad y la coyuntura urbanística, los efectos de esta paradoja se amplifican.
La urbe más grande e importante del país entra a 2026 con dos datos relevantes. Por un lado, la capital cerró 2025 con un récord histórico en ventas de vivienda de interés social: cerca de 40.000 unidades vendidas y promovidas por los programas de subsidios distritales. El segundo tiene que ver con el efecto del incremento del salario mínimo y el borrador del decreto nacional, que dibujan una realidad menos optimista para la política de subsidios y la producción de VIS en la ciudad y su entorno.
Partiendo de las proyecciones del contexto actual, la fotografía del panorama de la vivienda en la capital durante 2025 revela ventas récord que confirman la reactivación del mercado y el rol del Distrito en acompañar a miles de hogares, con cerca de 17.000 subsidios ejecutados y alrededor de 20.000 apoyos distritales en diversos programas. Para el gremio constructor, este dinamismo consolidó a Bogotá como uno de los centros más activos de vivienda social en el país y representa un aporte importante a la economía local.
Sin embargo, el contexto está cambiando, y la razón no es menor: los subsidios de Bogotá, que están definidos en salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV), aumentan automáticamente en pesos cada vez que sube el salario mínimo. Lo anterior, en un escenario de presupuesto fijo del Distrito (aún con los COP 16.000 millones adicionales que aprobó el Concejo para 2026), tiene una consecuencia inmediata y tangible tanto para la política pública de vivienda implementada por el Distrito como para el mercado mismo del ladrillo en la capital.
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Subsidios caros son menos subsidios entregados
Tomando como base la meta distrital de 20.000 subsidios para 2025, con los valores de SMMLV del año pasado, un subsidio de 30 SMMLV (el máximo en la modalidad de oferta preferente de la Alcaldía) valía cerca de COP 42,7 millones en 2025. Ahora, con el incremento del 23 % del SMMLV, el valor de este auxilio pasa automáticamente a COP 52,5 millones en 2026. Algo similar ocurre con la línea de subsidios del también programa distrital Reduce tu Cuota, el cual pasaría de COP 19,9 millones a COP 24,5 millones.
Esa diferencia produce un efecto simple, pero profundo, cuando el presupuesto que soporta esos subsidios no crece en la misma proporción, como en el caso de Bogotá. De acuerdo con las primeras estimaciones, en 2026 se podrían entregar aproximadamente 18.250 subsidios con el mismo dinero que en 2025 alcanzó para 20.000, lo que se traduce en cerca de 2.000 subsidios menos y una reducción de cobertura cercana al 18 %.
No obstante, pese a la incertidumbre, desde el Distrito manifiestan la intención de mediar entre el gremio constructor, que se opone tajantemente al borrador del decreto, y el Gobierno Nacional. Vanessa Velasco, secretaria de Hábitat, le explicó a El Espectador que, “independientemente de los ajustes que se discutan a nivel nacional, Bogotá mantiene su compromiso con el acceso a la vivienda. Las familias que están en proceso con subsidios distritales pueden estar tranquilas: el Distrito está cumpliendo y seguirá cumpliendo”.
El aumento del monto de cada subsidio no deja de ser beneficioso de cara a la vulnerabilidad de los hogares beneficiarios, pero paradójicamente reduce la capacidad del Distrito de atender el mismo número de familias, justamente en un contexto donde la demanda de vivienda social sigue presionada y lejos de satisfacer su déficit estructural.
El decreto nacional que complica la foto local
A este efecto técnico se suman los posibles efectos del borrador del decreto del Gobierno, el cual propone cambios en cómo se fija el precio de la VIS. Entre sus líneas principales está la obligación de fijar el precio en pesos desde el inicio del proyecto y no ajustar automáticamente por el salario mínimo, así como trasladar al constructor el riesgo de variaciones en costos.
Volviendo a Bogotá, aunque el decreto no modifica directamente los subsidios distritales, sí podría tener un impacto indirecto en la dinámica habitacional de la capital, porque reduce los márgenes de viabilidad de los proyectos, particularmente en una ciudad donde el suelo es caro y los proyectos de VIS ya operan cerca del tope de precio.
El resultado es que, para que un proyecto cierre financieramente, los subsidios distritales pueden volverse más necesarios y, al mismo tiempo, menos efectivos en términos de número de personas que acceden con el mismo presupuesto.
Oferta y demanda: reto estructural
Bogotá y Cundinamarca, a pesar de cifras auspiciosas de ventas, enfrentan un desequilibrio estructural entre producción de vivienda y demanda de hogares. Las cifras del sistema de información de Camacol muestran que, al tercer trimestre de 2025, entre ambas jurisdicciones se habían vendido más de 64.000 viviendas nuevas, con un crecimiento sostenido frente al año anterior.
Sin embargo, la oferta de VIS disponible está concentrada, y no necesariamente en los lugares donde más se necesita. La periferia sigue siendo dominante, con localidades como Fontibón, Bosa, Puente Aranda, Suba y Usme concentrando gran parte de la oferta, mientras que los desarrollos en zonas consolidadas cerca de transporte, empleo y servicios siguen rezagados.
Teniendo en cuenta todo lo anterior, y a la espera de cómo avanzan los comentarios al borrador del decreto y las estimaciones de los constructores, la tarea para Bogotá y Cundinamarca en 2026 es doble. En primer lugar, el objetivo es que cada peso de subsidio rinda más, y que la producción de vivienda sea más estratégica, diversa y distribuida en los sectores céntricos de la ciudad, mientras, al mismo tiempo, continúa incentivando la renovación urbana y vigila de cerca los proyectos que ya lograron cierre financiero previo al decreto y a las nuevas condiciones. La labor será intrincada, con una exigencia de paciencia adicional, y la espera de lo que pueda ocurrir en próximos meses de coyuntura electoral.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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