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Actualmente, la vivienda en Colombia es un paciente con pronóstico reservado. Un cuadro de alta inflación, tasas de interés en máximos históricos, alza en costos de la construcción, entre otros síntomas, lo aquejan y su evolución es incierta.
Los indicadores más generales de la economía colombiana, como el Producto Interno Bruto (PIB), indican que la construcción en Colombia registró una contracción de 8 % en el tercer trimestre de 2023. Una mirada más profunda en el sector permite ver que el renglón de edificaciones residenciales y no residenciales se contrajo 5 %. Dentro de este rubro, la producción de vivienda cayó un 7,7 %.
Estas cifras son consistentes con el deterioro de la dinámica comercial de vivienda, que acumula números rojos desde hace 16 meses, como lo ha señalado en repetidas ocasiones Camacol. El gremio de los constructores señaló que en este tiempo las ventas de unidades residenciales han caído en 48 % respecto al mismo periodo de 2022 y, específicamente, las de vivienda de interés social se redujeron en 50 %.
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Caídas en ventas, iniciaciones y licenciamientos derivan en menos empleo en la construcción (que pone un millón de puestos de trabajo en un año normal) y, de ahí en adelante, los efectos en la economía no son nada positivos.
¿Es el mayor gasto público, como lo han pedido empresarios y constructores, la única salida a este complejo capítulo? Esa es la pregunta.
¿Cómo llegamos a este punto?
En un corto tiempo, el mercado de vivienda nueva en Colombia pasó de los gozosos a los dolorosos. En 2021, se alcanzó el récord de 209.000 unidades vendidas; no obstante, hoy se habla de la urgencia de reactivar este sector tras la sorpresa negativa que dejó el más reciente resultado del PIB.
Antes de seguir, hay que aclarar acá que esta dinámica se da en un contexto de desaceleración económica en Colombia y en todo el mundo: luego del desmadre de consumo y producción de 2022 (que a su vez vino luego del letargo de la pandemia en 2020 y 2021), este año es un momento de reajuste económico en todo el planeta. En otras palabras, es un regreso a niveles de producción y consumo más normales y, por definición, más bajos que los registrados el año pasado.
¿Es posible volver a los niveles de 2021 o antes? Es poco probable, pues en aquellos años los “astros se alinearon” para que la locomotora de la vivienda avanzara a altas velocidades. Entre las condiciones de base, el país salía de la pandemia, el gasto estaba al alza y se tenían tasas de interés muy bajas, lo que favoreció el endeudamiento hipotecario.
Y, lo que es muy importante, había una concurrencia de subsidios que hacía más fácil para una familia llegar al cierre financiero de un proyecto de vivienda: Mi Casa Ya, FRECH (subsidio a la tasa de interés) o Semillero de Propietarios, entre otros, que eran aprovechados por compradores (y constructores) en todo el país.
En 2022, la espiral inflacionaria fue uno de los principales condicionantes del rumbo del mercado de vivienda.
“Hay varios factores que enfrenta el sector. Primero, un incremento muy alto en costos de construcción, que se habían mantenido relativamente estables; una inflación que ha afectado de manera importante los costos de la vivienda en general. Segundo, el encarecimiento del crédito, lo que afecta mucho a los constructores en la etapa de construcción de proyectos y sobre todo a los hogares. Tercero, por los factores anteriores, la inversión en vivienda ya no es atractiva y la rentabilidad se ha ido reduciendo”, explica María Mercedes Maldonado, exsecretaria de Hábitat y Vivienda de Bogotá y experta en temas de urbanismo.
Hasta aquí loas principales variables macroeconómicas que están afectando la vivienda. Pero al analizar los factores más locales, hay dos posiciones opuestas: la del Gobierno actual y la de los constructores agremiados por Camacol.
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En días pasados, Catalina Velasco, ministra de Vivienda, afirmó que, además de un contexto macroeconómico difícil, el Gobierno heredó un “descalabro fiscal”. “Eso nos tiene en unas condiciones fiscales. Una deuda flash que hay que pagar en 2024 y 2025 (…). Si a eso le sumamos que el comportamiento del gasto público no fue el más juicioso, tenemos la situación que estamos viviendo”, dijo Velasco durante el foro ‘Visión 2024: Tendencias Colombia’.
Por su parte, Guillermo Herrera, presidente de Camacol, detalló las causas por las cuales unos 23.000 hogares en lo corrido del año han desistido de la compra de vivienda VIS, señalando al Gobierno Petro y los cambios que le hizo al programa Mi Casa Ya, como la focalización de subsidios a través de la encuesta Sisbén IV.
Citando un estudio de la firma Galería Inmobiliaria, el líder gremial aseveró que “el 12 % desistió por la tasa de interés (dificultades para pagar su crédito hipotecario), el 25 % no pudo pagar la cuota inicial, el 24 % no tenía Sisbén y otro 13 % teniendo Sisbén le cambió el puntaje. Entonces más del 45 % de los hogares que desistieron lo hicieron por los ajustes de la política de vivienda social”.
Si bien los cruces de declaraciones entre la ministra y el presidente de Camacol son comunes, ambos coinciden en que es hora de mirar hacia adelante y hallar salidas para la reactivación del sector vivienda. El objetivo es claro, el cómo, no tanto.
El reto de enderezar la vivienda
Desde constructores a empresarios, incluidos varios exministros de Hacienda, diferentes sectores han hecho un llamado al Gobierno a incrementar la inversión pública en el sector vivienda. Más precisamente, hoy se está insistiendo en la necesidad de entregar más subsidios de Mi Casa Ya, programa que desde su creación (en 2015) ha impulsado la venta de vivienda nueva y, por consiguiente, ha dinamizado el aparato económico, teniendo en cuenta los encadenamientos productivos detrás de la actividad edificadora.
Con corte al 24 de noviembre del 2023, se habían asignado 50.012 subsidios de Mi Casa Ya en el país. Según datos del Departamento Nacional de Planeación (DNP), la meta de asignación de subsidios del Gobierno actual es inferior a los resultados obtenidos en las tres administraciones anteriores. Particularmente, representa una reducción del 45,7 % frente al cuatrienio 2018-2022; de un 49,3 %, frente al periodo 2014-2018, y de 29,3 %, frente a 2010-2014.
Partiendo de la base de que los precios de la vivienda pueden crecer a un ritmo más acelerado que los ingresos de los hogares (por factores como la inflación, el costo del suelo o la oferta y la demanda), Mi Casa Ya ha sido un “empujón” para que los hogares de un relativo bajo ingreso puedan completar el monto de la cuota inicial e, incluso, sean beneficiados con coberturas a la tasa de interés de su crédito hipotecario.
La cuestión es que, alegando un descalabro fiscal y un crecimiento insostenible de los subsidios (cuando la vivienda pasaba por mejores tiempos), el Gobierno actual le “cortó el chorro” a Mi Casa Ya y decidió cambiar los criterios de asignación, priorizando los hogares de más bajos ingresos y las solicitudes para vivienda rural, principalmente.
Para los constructores, los cambios en la política de vivienda los resintió el mercado. En principio, por las demoras operativas y la lenta transición entre el viejo Mi Casa Ya y las nuevas condiciones, y en seguida, por un menor ritmo de asignación de subsidios.
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“En los cuatro años anteriores, se colocaron 350.000 subsidios. 87.000 por año. Hoy tenemos 50.000 al año y para el 2024 se necesitan 70.000. Mientras la meta para el periodo 2023-2026 es asignar 200.000 subsidios, entre 2019 y 2022 fueron asignados cerca de 349.000. Esto quiere decir que se reduce la cobertura de los subsidios de vivienda respeto al cuatrienio anterior”, explicó el presidente de Camacol, quien ha insistido en que se deben irrigar subsidios como medida contracíclica que decante en la reactivación de la vivienda.
Sobre las solicitudes de los constructores, la ministra de Vivienda señaló esta semana que “no necesitamos esas cantidades de subsidios para mover el sector. Primero, porque esa plata no existe. Segundo, porque hay maneras más inteligentes, más efectivas, para movilizar el sector”.
¿Qué hacer entonces para reactivar la vivienda de interés social (el 70 % de la oferta en Colombia) y, de paso, ayudar a levantar a una economía en desaceleración?
Cambios a Mi Casa Ya
Coyunturas como la actual, donde cinco de las 12 principales actividades de la economía colombiana están en terreno negativo, llevan a pensar en alternativas diferentes.
Por ejemplo, un camino donde Mi Casa Ya no lleve a una insostenible “feria del ladrillo”, pero que tampoco prive del subsidio a las familias que viven en las ciudades y cuyos ingresos no les permiten ahorrar para la cuota inicial.
Frente a esto, María Mercedes Maldonado explica que “estoy de acuerdo con el ajuste que hizo este Gobierno de mejorar la equidad en el acceso a los subsidios, que deben llegar a los hogares de más bajos recursos. En lo que no estoy de acuerdo es en la distribución territorial de los subsidios. El Ministerio estableció un sistema donde se reducen los subsidios para hogares de las ciudades grandes. Por ejemplo, Bogotá no tiene subsidios de vivienda en este momento”, explica la experta.
Para Maldonado, el Ministerio de Vivienda hizo una lectura equivocada en la nueva focalización de Mi Casa Ya, en tanto que “en las ciudades también hay un importante número de hogares de bajos recursos que requieren subsidios y lo que hizo fue frenar muchos proyectos e implica un reacomodo, inconveniente, de las actividades de la construcción”.
Maldonado explica que los proyectos de vivienda están yéndose a municipios pequeños, lo que tiene implicaciones en el ordenamiento territorial de estos lugares: “Efectos contrarios a los planteamientos del Gobierno Nacional de protección ambiental y protección de zonas rurales. Este Gobierno siguió al pie de la letra la estrategia de gobiernos anteriores. Está centrado en proyectos relativamente masivos, en la periferia, con un acceso a la vivienda en propiedad, con la combinación de ahorro, crédito y subsidio. Pero muchos hogares no pueden, bajo ningún modo, acceder a vivienda de ese tipo”.
Caminos hacia la reactivación
De cara a la reactivación, la exsecretaria de Hábitat de Bogotá propone, por ejemplo, poner en marcha proyectos cooperativos comunitarios, entre las asociaciones de municipios y los propietarios, así como una mejor articulación entre política urbana y política de vivienda donde se promuevan proyectos en zonas de revitalización urbana, mejoramiento integral de barrios con producción de vivienda nueva o vivienda de alquiler.
Entre tanto, la propuesta del Gobierno es seguir transformando Mi Casa Ya, a través de un sistema de preasignación de subsidios.
La cartera de vivienda anunció que desde febrero de 2024 se pondrá en marcha un esquema de agendamiento de subsidios, es decir, las familias deberán hacer una “reserva” del subsidio que les permitirá cerrar un negocio inmobiliario y comprar en preventa. Esta reserva tendrá una vigencia de hasta 24 meses después de tener la preasignación.
“Antes, Mi Casa Ya se entregaba cuando la vivienda estaba construida. Desde febrero, la familia puede recibir el subsidio 24 meses antes. Recibe crédito hipotecario también y hace el cierre financiero”, explicó Velasco esta semana.
Con la preasignación, el Gobierno pretende contribuir al punto de equilibrio de los proyectos de vivienda (que necesitan vender antes de construir), generar crédito constructor y motivar las iniciaciones. “Eso es romper la anualidad presupuestal con la que funcionaba Mi Casa Ya y caer en la realidad del sector, donde los procesos de avance son entre cuatro y seis años, en el mejor de los casos, tres años”, acotó Velasco.
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Por su parte, Alex Smith Araque, magíster en Economía de la Universidad Nacional y docente universitario, comenta que el problema en la vivienda es claro, “pero ¿resolvemos lo coyuntural o superamos los problemas estructurales? Ahí es donde uno va a dos conceptos interesantes: el valor de uso de la vivienda, lo que vale tener un inmueble para vivir, ha ido transitando a un valor de cambio. Ahora es más importante el retorno a capital que la misma producción”, explica.
Lo anterior, en palabras de Araque, lleva a que los precios de la vivienda aumenten por encima de los ingresos de los hogares o, en su defecto, la calidad y el tamaño de los inmuebles se reduzca para mantenerse en los topes VIS. “Los precios de las viviendas no se fijan con la suma de los costos de producción, se determinan en un mercado. Ese mercado define los precios de la vivienda y ahí están los horrores”, añade el docente.
Entre otras propuestas más allá del subsidio, durante el foro ‘Visión 2024: Tendencias Colombia’, el presidente de la constructora Amarilo propuso que las remesas podrían ser el combustible de la reactivación del sector, a través de programas donde se promueva la compra internacional de vivienda en Colombia.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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