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Adriana Alvarado un día recibió la visita de funcionarios del IDU, que le notificaron que tenían que comprar su casa, en la que habitó 17 años y en la que tenía un local, porque por allí pasaría Transmilenio por la 68. Como no había opción, negoció antes de que la expropiaran. Pasados tres años, de lo que ella llama “humillaciones” y “vistos” en WhatsApp del IDU, recibió $750 millones, de los $950 millones que dice valía el predio.
Este tipo de relatos, que se repiten en inmediaciones de las grandes obras en la ciudad, se escucharon en el recinto Comuneros del Concejo, el 4 de diciembre, como advertencia de lo que podrían enfrentar más de 730.000 ciudadanos que habitan en 123.000 predios que planea intervenir el Distrito, como parte de las 25 “acciones estratégicas” proyectadas en el POT.
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El concejal Carlos Carrillo presidió un álgido debate, en el que se refirió a la gestión predial de la administración como una diligencia en la que se les pone un arma en el rostro a los ciudadanos. “La expropiación es algo contemplado en la ley, y en eso estamos de acuerdo. En lo que no es en el uso indiscriminado de la figura en Bogotá. La Alcaldía muestra la adquisición como una simple cifra en Excel, pero son familias que desplazan a cambio de migajas, porque en la mayoría de los casos no se les reconocen lo que valen sus predios”, señaló.
Y el uso de esta figura no acabará. Diego Sánchez, director del IDU, presentó el balance de gestión predial de la actual administración. En total, la entidad requiere 6.251 predios para nuevas obras, de los cuales 1.384 están en proceso de expropiación y 2.660 los entregarán por “enajenación voluntaria”. Esto sin contar con los que se necesitan para las acciones estratégicas, que no son más que las reglas para renovación urbana.
No obstante, tal parece que debido a las malas experiencias de los últimos años, el Distrito optó por reglamentar el proceso con un acuerdo y una política pública, que apuntan a romper el desequilibrio. Para las obras de infraestructura vial, como el metro, el corredor verde y la avenida 68, se expidió el Decreto 908 de 2023, que busca regular los precios de compra y las reglas de juego. Para proyectos inmobiliarios, que deban adquirir predios, la Secretaría de Hábitat ideó la política de protección a moradores.
Ciudadanos vs. “tigres”
Encontrar un equilibrio entre beneficios y afectaciones a la hora de tener que negociar un predio es, para Pedro Solarte, abogado experto en derecho urbano, un reto en el que los ciudadanos casi siempre terminan inconformes, en especial porque más allá de la compra hay un tema social que no tiene valor. “He tenido casos en los que el Distrito ofrece valores bajos y dice a los ciudadanos que no necesitan abogados, pero muchos desconocen sus derechos”, relata.
Y agrega: “He visto cómo Catastro comete errores en avalúos o donde la familia tiene negocios y no saben que la ley ordena una indemnización justa. De esos he tenido varios en la avenida 68, donde demostramos errores de avalúos. En uno, según Catastro, el predio valía $800 millones y logramos subir a $1.100″, explica.
La política pública que lanzó Hábitat para proyectos inmobiliarios es un avance. “Nació de las quejas de cómo se gestionaban los predios en la alcaldía de Enrique Peñalosa. Gentrificación y expulsión eran las quejas reiteradas. Por eso incluimos en el POT la política de moradores, que obliga a hacer más digeribles los procesos complejos”, aclaró Nadya Milena Rangel, secretaria de Hábitat.
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La política arropa tanto a propietarios como a arrendatarios y poseedores. Fija obligaciones a los desarrolladores para mitigar las afectaciones y da cuatro opciones a los ciudadanos: canjear metro a metro el espacio que entregan por espacio en la nueva obra, vender a precio comercial, participar como “inversionista” en el proyecto y combinar todas las posibilidades.
Si bien las opciones parecen claras, aún hay temor, y de ahí el llamado de la concejal María Fernanda Rojas de buscar un enfoque de justicia social a la gestión predial. “Que una familia deba entregar sus lazos históricos y sociales en su barrio por una obra pública o privada es fuerte. En ese sentido, es un avance la política para regular estos procesos, pero la política no incluye a los propietarios cuando los afecta una obra pública”, indicó.
Casos como el de la Veeduría del Metro en Teusaquillo, cuyos representantes han visto vecinos entregar predios por $200 millones menos. “En nuestro caso, vecinos han bajado de estrato radicalmente, han dejado muebles que ya no entran en apartamentos de 70 metros cuando vivían en casas de más de 100″, contó a este diario.
Entre los planes más grandes que se vienen están la famosa Ciudadela Educativa y del Cuidado en los predios de la ALO Norte, donde se requieren 15.370 predios (86.360 habitantes) o el llamado Distrito Aeroportuario, que necesita 22.030 predios (150.710 habitantes), entre otras acciones estratégicas, en las que se espera que la política genere cambios. Allí se estrenará la nueva política.
Los retos siguen siendo del IDU que, a pesar de su decreto, hay obras que no las cobija y por eso Sánchez afirma que entrarán a mediar, como en los casos de los cables San Cristóbal y Potosí. Y la necesidad es imperiosa, pues “el mercado no es y nunca será justo, pero la idea es que la gente no acepte condiciones en una lucha desventajosa”, concluyó Carrillo.
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Por Juan Camilo Parra
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