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Nadya Milena Rangel Rada es politóloga del Colegio Mayor del Rosario y especialista en Mercados y Políticas del Suelo en América Latina de la Universidad Nacional. Se ha desempeñado como Secretaria del Hábitat en la actual administración. En este cargo ha estado al frente de la formulación de las políticas de gestión del territorio urbano y rural para el Distrito Capital.
¿Cuál es el sello de su gestión en esta cartera?
En estos años hemos logrado la mayor habilitación histórica de suelo en la ciudad: 118 hectáreas de suelo que equivalen a más o menos 104.00 viviendas que son las viviendas del futuro de la ciudad. Todos los planes parciales que se han adoptado son las viviendas del futuro. Es un trabajo que hicimos en gestión con la Secretaría de Planeación y realmente ha sido una de las metas notables sobre cumplidas. Nosotros habíamos dicho que vamos a habilitar 100 hectáreas en el Plan de Desarrollo.
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Hablando de viviendas, ¿cuántas dejó en marcha la Secretaría?
En nuestro plan de desarrollo proyectar iniciar 50.000 viviendas de interés social y prioritario. No sabíamos si lo íbamos a lograr y ya llevamos 67.000 viviendas iniciadas. Esto es importante porque estamos generando la vivienda que Bogotá necesita, pero también porque las iniciaciones de vivienda es el punto de partida en la vinculación de mano de obra a las obras, es decir, moviliza el empleo. En el sector de la construcción, en 193.000 personas se han vinculado a las construcciones, consiguiendo picos de 230.000 empleos anuales, que es un número muy importante de personas trabajando en el sector de la construcción. Por otro lado, hicimos más de 4.000 mejoramientos de vivienda y para el cuatrienio quedan 4.500 en el suelo rural y urbano de la ciudad.
¿Cómo fue el avance en el acceso de estas viviendas?
Creamos un programa de subsidios para mujeres en el que, durante 12 meses, reciben ingresos para arriendo condicionado a que ahorren, así muchas mujeres ya han logrado su cierre financiero y han comprado su vivienda. También asignamos 10.000 subsidios de acceso a la vivienda, son subsidios de oferta preferente en mi casa, ya que permiten que familias puedan comprar su vivienda nueva. Comprendimos que hay que ponerle plata a los tres frentes, al mejoramiento, al arrendamiento y a la vivienda nueva.
¿Qué otros proyectos impulsaron?
Estamos aportando al avance de grande sobras como Lagos de Torca, el desarrollo de la Ciudadela Educativa y del Cuidado en la localidad de Suba, así como hemos prestado la asistencia y el desarrollo del proyecto Reverdecer del Sur. A su vez estamos en dos grandes proyectos en torno a los cables. Nosotros estructuramos los proyectos de cable de San Cristóbal y del cable Potosí, no solamente para que fuesen la infraestructura de transporte que alivie las partes altas de las localidades y en Soacha, sino para que de la mano llegue toda una transformación del entorno.
Estamos invirtiendo en mejora del espacio público en mejores accesos a las estaciones con senderos peatonales que garantizan la seguridad vial para los peatones y adicionalmente construyendo una infraestructura social y del cuidado como son nuestras manzanas del cuidado de la mano de 14 entidades lideradas por la Secretaría de Hábitat
Háblenos de la política de Protección a Moradores y Actividades Productivas, ¿de dónde surgió?
Una de las grandes discusiones que se estaban dando cuando llegamos a la administración, era el Plan de Ordenamiento Territorial del alcalde Peñalosa. Este no garantizaba la protección de la gente que vivía en el territorio y entonces, bajo el compromiso de proteger las personas de algunos atropellos a la hora de que el Distrito les reclamara predios que necesitaba para obras de urbanización o renovación. Por ello creamos la norma en el Plan de Ordenamiento Territorial para garantizar la protección a esos moradores. Para hacerlo determinamos un listado de obligaciones y deberes que deben cumplirse y de algunos incentivos para que las personas se vinculen a estos procesos, los cuales quedaron absolutamente claros en esta política y nosotros entramos a reglamentar como se hace, cuáles son los actores, cuál es el rol de los actores y adicionalmente tener las reglas claras.
¿Cuáles eran esas quejas que menciona?
Históricamente, el Distrito no ha sido muy bueno en la gestión de suelo para renovación urbana, lo que ha dejado una sensación de estos procesos de que se basan en una expulsión de los ciudadanos. Hay varias percepciones de que estos procesos son modelos de gentrificación, es decir, sacar la gente de su territorio para mejorarlo y cambiarle con otras nuevas persona. Este fenómeno y la idea de expulsión, eran dos de las quejas reiteradas. Otra está relacionada con que prevalece el imaginario de que a las personas los van a sacar a precio huevo. Eso fue lo que intentamos subsanar dentro de la política.
¿Qué pasa con las personas que tienen negocios y no son propiamente dueños?
Hay un tejido productivo local, eso lo hemos comprendido. Y no es lo mismo que un comerciante esté en su lugar a que busque otro sitio a donde dirigirse. Un ejemplo: las imprentas que quedan atrás de la Alcaldía, si estas tuviesen que mudarse para otro lugar, no es garantía de que puedan subsistir en otra zona que no es la comercial de imprentas.
Entonces, ese tipo de tejido productivo también está reconocido y la idea es que pueda tener cabida en nuestra política, ya que eso es justamente lo que enriquece el territorio y que queremos que se mantenga y que la gente no sea expulsada ni de su residencia ni de sus actividades económicas.
¿A qué proyectos aplica la política?
Aplica en las actuaciones estratégicas definidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, las cuales son 25 en la ciudad; aplica en los planes parciales de renovación urbana; en las Unidades de Actuación Urbanística de los distintos planes parciales o cuando se conformen unidades de actuación urbanística que están establecidas en la normatividad nacional; y aplica en los proyectos de renovación urbana para la movilidad sostenible.
Los actores de la política, son entonces los moradores que tienen distintas categorías: propietarios, usufructuarios, poseedores, arrendatarios, todos esos reconocidos dentro de la política con unas diferencias, Entendiendo que es distinto ser propietario o arrendatario, y tiene que detener distintos derechos.
¿Cuáles son esas nuevas reglas?
La ciudadanía ahora cuenta con un abanico de opciones. Partimos de la política, obliga a un acompañamiento a las personas por parte de la Secretaría, brindándoles la información lo más clara posible. En ese sentido, la política contempla cuatro alternativas: primero, un método de compensación en un escenario en el que el propietario no quiera irse y a cambio de cada metro que entrega se le retribuye otro, es decir, si tengo 100 metros de mi predio, se le devolverá 100.
El otro escenario es en el que la persona no se quiera ir, entonces, tiene la opción de que le compremos su predio por el mismo valor comercial que se avalúe en Catastro; otro escenario es que decida ser inversionista del proyecto, y entraría a beneficiarse de las rentas o las puntuaciones del negocio inmobiliario. Cuarto, la persona puede combinar las anteriores compensaciones.
¿Esta política puede ser aplicada a proyectos de gestión predial ya iniciados?
La norma no es retroactiva, por ende no se puede aplicar a instrumentos que ya están adaptados y es a partir de su expedición que en este caso fue hace menos de 15 días. Su vigencia empieza en los proyectos que vayan reglamentados en el Decreto 555 de 2021, que es nuestro Plan de Ordenamiento Territorial. Debemos tener en cuenta que el anterior decreto no contempla la política de moradores y, por lo tanto, yo no le puedo hacer exigible al desarrollador la aplicación de la misma por una razón, porque la política de moradores es una carga local, así como yo te pido un porcentaje de espacio público un porcentaje de plata para redes, te pido un porcentaje de producción de vivienda de interés y además, te pido que cumplas con la política de morador es como tu obligación.
¿Qué obligaciones adquieres los desarrolladores?
Entran las obligaciones transitorias, que es la movilización de los propietarios de la vivienda y las actividades productivas, el pago de los arrendamientos, el reconocimiento de las pérdidas de ingresos para actividades productivas que no acreditan afectación del lucro cesante por rentas de arrendamientos y por actividad productivas.
¿Y la expropiación?
Para nosotros la expropiación es el último recurso. Si bien es legítimo que el Estado haga uso de una herramienta que le es facultad constitucionalmente, eso es lo último que se utiliza y el último recurso al que se acude. La idea es que haya elección en toda esa diversidad de oferta, que el morador tenga la posibilidad de vincularse a proyectos, o de quedarse en el territorio, o decir no quiero estar.
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Por Juan Camilo Parra
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