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En los últimos 10 años, la vivienda de interés social (VIS) ha sido el corazón del mercado inmobiliario colombiano. Un motor de ventas que no sólo permitió a millones de familias de menores ingresos acceder a vivienda propia, sino que sostuvo el dinamismo del sector en momentos de bonanza y de crisis.
Al mirar hacia 2014, la VIS representaba 50 % de las viviendas vendidas en el país. Una década después, en 2024, llegó a ser 70 %. En lo corrido de 2025, la cifra bajó a 66,67 % y, si bien no es una caída drástica, deja en el aire la pregunta de si se está vendiendo menos porque hay menos demanda o porque hay más barreras para comprar. Un reciente estudio de BBVA Research concluyó que es un poco de cada cosa.
“No solo resalta el hecho de que hay menos viviendas nuevas vendidas en el país, sino que también las necesidades de los hogares han seguido creciendo”, afirma Mauricio Hernández, economista principal de BBVA Research en Colombia.
El diagnóstico de la vivienda VIS en Colombia
Dentro de la radiografía del renglón VIS, BBVA Research encontró que, en 2022, por cada 1.000 hogares pobres en Colombia se vendían 33 viviendas VIS. En 2024, la cifra cayó a 18 viviendas VIS.
Esto se traduce en que cada vez son menos las familias de bajos ingresos que logran acceder a este tipo de vivienda. Un fenómeno que ha pasado desapercibido, camuflado entre las caídas en ventas de la vivienda en su conjunto durante 2023 y parte de 2024.
Y es que una parte importante de las ventas VIS en los últimos meses no ha venido de los hogares más pobres. BBVA Research establece que las familias con ingresos medios o altos han visto en este segmento una opción atractiva, especialmente por las bajas en las tasas de interés.
Si bien el año pasado cerró con un repunte esperanzador en la comercialización de unidades, esta estuvo impulsada por el segmento No VIS. De hecho, así también arrancó 2025: con señales de recuperación en la vivienda de mayores presupuestos, mientras la VIS continúa con un menor desempeño.
Pese a ello, lo cierto es que la VIS no ha perdido protagonismo. Hoy representa el 61 % de las unidades en oferta, aunque en número de proyectos lidera la No VIS.
Por su parte, los constructores están siendo prudentes por cuenta de este reajuste en la demanda de vivienda VIS.
En 2024, los lanzamientos de nuevos proyectos cayeron 13,5 % y las iniciaciones bajaron otro 7,3 %, según BBVA Research con base en cifras de Camacol, mientras que las ventas subieron apenas un 2,7 %, lejos de una recuperación. En últimas: sí, las VIS se siguen vendiendo, aunque a un ritmo menor.
Lo preocupante no es solo que vendan menos, sino que los constructores todavía caminan con pies de plomo. A diferencia de otros momentos -cuando se lanzaban proyectos aunque el mercado estuviera flojo-, esta vez el sector prefiere esperar a mejores señales antes que poner ladrillos.
“Los constructores se volvieron más ‘exigentes’. A pesar de que muchos vendieron ya el 80 % de sus unidades ofrecidas, no han empezado obras”, explicó Hernández, quien añade que antes bastaba con vender 65 % de un proyecto para iniciar obras, pero hoy muchos constructores no se mueven hasta alcanzar el 80 % o 90 % de ventas.
Para el economista, esto está evitando una sobreoferta de viviendas terminadas sin comprador. En el otro lado de la balanza, esto también enfría la construcción y, por ende, frena empleos y encadenamientos en otros sectores que dependen de las obras.
Según BBVA Research, la construcción tiene una producción anual de unos $192 billones. De ese total, $122 billones se destinan a compras en otros sectores.
Y es que, por cuenta del freno en ventas y obras, la vivienda también ha perdido peso en la economía colombiana. Hace una década, el sector aportaba cerca de 8 % al Producto Interno Bruto (PIB); en la actualidad representa sólo 4,3 %, señala el estudio.
“La vivienda probablemente no aportará a la recuperación del PIB hasta mediados de 2026”, advierte Hernández. Para el economista, este año hasta ahora solo ha dejado preventas y, hasta que inicie su construcción y empiece a generar empleo o demanda de materiales, pueden pasar tiempo.
Las tasas de interés
Entre mediados de 2023 y principios de 2025, las tasas de interés hipotecarias en Colombia cayeron cerca de 8 puntos porcentuales, según BBVA Research. Esta reducción alivió en parte las condiciones de financiamiento, tras un periodo prolongado en el que el crédito fue prácticamente inaccesible para muchos hogares.
¿Qué tan baratas están las tasas hoy? El informe muestra que, tras alcanzar picos superiores a 18 % en 2022, las tasas hipotecarias regresaron a niveles cercanos al promedio histórico de los últimos 20 años, que ronda 13 %.
Esta caída aplica tanto para VIS como para No VIS, y marca una diferencia significativa frente a lo que vivió el mercado en los últimos dos años.
“Existe una tasa de interés que, cuando va hacia arriba, hace que simplemente un hogar no sea capaz de comprar vivienda”, explicó Mauricio Hernández. Ese umbral, dice, se sitúa entre 13 % y el 14 %. Por encima de ese rango, el crédito deja de ser viable para los hogares de menores ingresos en Colombia.
Así las cosas, con el descenso en las tasas se abre una ventana de oportunidad. Según el estudio, este cambio podría traducirse en una mejora en las ventas de cara a 2025.
Actualmente, hay 1,6 millones de créditos hipotecarios vigentes en el país, por un saldo total de $138 billones. De esos, 803.000 corresponden a vivienda VIS, de acuerdo con datos de la Superintendencia Financiera.
¿Qué pasará con los subsidios para vivienda en Colombia?
Otra pieza en el rompecabezas de la vivienda VIS en 2025 es el subsidio; ese apoyo económico que puede inclinar la balanza para un hogar que esté pensando en comprar casa este año.
BBVA Research advierte que la incertidumbre sobre las asignaciones podría jugarle en contra al sector este año. Según el informe, el ritmo actual de entregas va por debajo de lo previsto y se estima que en 2025 podrían otorgarse menos de 20.000 subsidios, lejos de los 50.000 estimados en el Plan Nacional de Desarrollo.
El Gobierno, por su parte, ha reportado un avance de 97,44 % en la meta de asignación en los cuatro años de administración, a través de una “jugada” que se ha calificado como polémica: sumar los subsidios otorgados por el Estado con los que entregan las cajas de compensación.
Como se indica en el informe de gestión de 2024 del Ministerio de Vivienda, solo en ese año se entregaron 93.966 subsidios: 57.418 por parte de Fonvivienda y 36.548 a través de las cajas de compensación familiar.
A eso se suma otro reto: el modelo de focalización que implementó el Gobierno. A grandes rasgos, hoy se prioriza el subsidio para hogares que hagan parte de ciertos grupos del Sisbén o viven en zonas rurales.
Pero esos filtros no siempre coinciden con los lugares en donde hay proyectos en venta. En muchas regiones, hay hogares que cumplen con los requisitos, pero no hay vivienda disponible. Y en donde sí hay oferta, muchos hogares quedan por fuera del subsidio.
El resultado, como lo plantea Mauricio Hernández, es un desajuste entre la oferta y la demanda. En esos casos, el economista propone que deberían hacerse ajustes en la política pública para cerrar esa brecha.
El vaso medio lleno
Pese a las turbulencias del mercado, el estudio reconoce que hay condiciones macroeconómicas que podrían jugar a favor de un mejor 2025. Factores como las perspectivas de crecimiento del PIB nacional, la mejora del consumo, la creación de empleo y la caída de la inflación crean un entorno más favorable para la reactivación.
BBVA Research estima que este año la tasa de interés del Banco de la República podría bajar a 8,5 % y la inflación al 4,4 %, lo que daría un respiro al bolsillo de los hogares.
Además, se proyecta la creación de 400.000 nuevos empleos en 2025 y 500.000 en 2026, lo que fortalecería los ingresos familiares y, con ello, la capacidad de pago de quienes buscan vivienda.
En ese escenario, la VIS puede volver a ser ese puente entre el objetivo de acercar la vivienda propia a los hogares de menores ingresos y mantener en marcha la maquinaria de la construcción, clave para la salud de la economía colombiana.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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