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Por generaciones, tener casa propia fue parte del plan de vida de millones de hogares, pero esa idea ha perdido fuerza. Antes, se incluía en la lista de cosas que hegemónicamente se relacionan con la adultez, al mismo nivel de casarse o tener hijos. Ahora, adquirir una vivienda no ocupa el mismo lugar en la lista de prioridades entre los colombianos.
Arrendar ya no es sólo una etapa de transición tras independizarse y empezar a pensar en un hogar, sino la opción a la que muchas familias llegan -y en la que se quedan- por distintas razones.
Desde lo material -la parte más cruda del panorama- pesan la dificultad para ahorrar una cuota inicial y créditos hipotecarios cuyas cuotas, en algunos casos, superan los ingresos. Todo en un país donde el ingreso promedio mensual ronda los $1,1 millones, según el DANE, aunque la cifra es mayor en algunas ciudades principales.
Pero también hay factores que podríamos ubicar en lo cultural: nuevas prioridades, estilos de vida más flexibles y una relación distinta con la idea de tener casa propia, especialmente, en las generaciones más jóvenes y, a su vez, más pesimistas con esos asuntos, valga decirlo.
La situación de la vivienda
Actualmente, unos 7,3 millones de hogares en Colombia viven en arriendo, frente a 7,1 millones que lo hacen en propiedad, según el estudio Situación Inmobiliaria 2025 de BBVA Research, publicado recientemente.
Lo llamativo es que, tras varios años en los que el arriendo fue ganando terreno, 2023 marcó el punto de quiebre: por primera vez, los hogares propietarios son menos.
Además, Colombia se convirtió en el país de América Latina con mayor proporción de hogares en arriendo, con una tasa que supera 40 %. El promedio regional, según BBVA Research, ronda apenas 21 %.
En palabras de Mauricio Hernández, economista principal de esta unidad de análisis en Colombia, hay personas con capacidad de compra que prefieren arrendar y usar ese dinero en otras inversiones que les renten más que el arriendo mismo. “Es una decisión financiera eficiente para ellos”, indica.
No obstante, en la ecuación también entran factores como la reducción en la oferta de vivienda nueva y un mercado que se ha enfriado tras la pandemia. El resultado es un desequilibrio entre oferta y demanda, que ha impulsado los precios de los arriendos y ha consolidado este modelo como la forma predominante de habitar en el país.
¿Por qué la compra de vivienda ha perdido fuerza?
Colombia siempre ha tenido una proporción alta de hogares en arriendo. Eso no es sorpresa. La novedad es que hay más familias arrendando que viviendo en propiedad. El estudio de BBVA Research indica que la respuesta está en los dos extremos de la cuerda: hay quienes no les da el bolsillo para comprar y también quienes ya no quieren hacerlo.
Aunque las tasas hipotecarias han bajado desde los picos de 2022, cuando superaron el 18 %, y a la fecha se ubican cerca del promedio histórico (13 %), todavía están en un rango que deja por fuera a muchos potenciales compradores.
Si se miran los resultados de 2024, los lanzamientos de vivienda nueva cayeron 13,5 % y las iniciaciones de obras bajaron otro 7,3 %, según BBVA Research con base en cifras de Camacol, mientras que las ventas subieron apenas 2,7 %.
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Además, hay señales de un cambio en la forma de habitar. Ya no se habla solo de viviendas “en arriendo”, sino que abundan términos en inglés que tratan de capturar esta nueva realidad: flex living (alquileres con contratos cortos y condiciones más relajadas), coliving (viviendas compartidas con zonas comunes que prometen comunidad y ahorro), y las cada vez más comunes estancias cortas, pensadas para quienes viven con una maleta lista.
Como señala BBVA Research, ya no se trata solo de tener casa propia, sino de acceder a espacios que encajen con hogares más pequeños, dinámicos o que priorizan la ubicación, la conectividad y las áreas comunes.
Cánones al alza
Arrendar, obviamente, sigue siendo más fácil y barato que comprar, pero eso no significa que el golpe en los bolsillos sea leve. De hecho, los precios del arriendo llevan casi dos años subiendo por encima de la inflación, y superan incluso la variación del precio de la vivienda nueva, según BBVA Research con cifras del Banco de la República y Galería Inmobiliaria.
Solo en marzo de 2025, los arriendos aportaron en conjunto 0,12 puntos porcentuales a la inflación, según el DANE. En el acumulado anual, el arriendo imputado (que estima el valor que pagarían quienes viven en vivienda propia si tuvieran que arrendarla), subió 6,49 %. El arriendo efectivo (que mide lo que realmente pagan los hogares arrendatarios) aumentó 6,96 %. Ambas cifras están por encima de la inflación total, que se ubicó en 5,09 % frente a marzo de 2024.
Una presión sobre los precios no viene solo del lado de los hogares colombianos. BBVA Research encontró que hay una demanda creciente de población extranjera, sobre todo en ciudades grandes y destinos turísticos.
“Los hogares (en el país) siguen creciendo, pero también los extranjeros siguen viniendo a Colombia, y al mismo tiempo no se está construyendo al mismo ritmo. Eso genera un cuello de botella y la respuesta es el incremento del precio del arriendo”, explica Mauricio Hernández.
A lo anterior se suma la caída en la construcción de vivienda nueva y la reducción de inmuebles usados en rotación han generado una escasez relativa, lo que, como en cualquier mercado, eleva los precios.
Entre tanto, el tiempo promedio para arrendar un inmueble usado ha caído de 1,8 a 1,2 meses en los últimos años, según BBVA Research. Es decir, hoy los contratos se cierran más rápido, en parte por la menor oferta disponible. Para quienes buscan vivienda, eso significa más competencia, menos margen para negociar y una carrera más corta, pero más intensa, por encontrar dónde vivir.
Alternativas que aún no despegan
Si bien hoy la mayor parte de la construcción de vivienda en Colombia sigue orientada a la venta, este negocio atraviesa un ciclo lento. Por ello, han surgido propuestas para pensar la construcción desde otro enfoque: edificar para arrendar. Una de esas alternativas es el modelo multifamily, que en países como México, Brasil o Chile ha ganado espacio.
Este esquema consiste en construir edificios pensados únicamente para arrendar, con diferencias esenciales como que el conjunto queda en manos de una sola empresa, que se encarga de administrarlo y alquilarlo.
Dicho modelo promete contratos más estables para los inquilinos y, en el futuro, incluso podría facilitar cierta regulación sobre precios o servicios, de modo que el valor del arriendo no dependa de las condiciones del mercado, como está ocurriendo actualmente.
En Colombia, sin embargo, el multifamily no ha despegado. Según BBVA Research, la falta de una regulación clara, la poca experiencia en este tipo de proyectos, la inseguridad jurídica y las dificultades para vender o mover estos activos han frenado su desarrollo.
El estudio plantea algunas rutas para destrabarlo: crear incentivos fiscales y urbanísticos, facilitar la reconversión de edificios comerciales y establecer reglas claras para proyectos de solo arrendamiento.
Lo que muestra el arriendo
No es que Colombia haya dejado de comprar vivienda. Aunque el sector esté en un ciclo de ajuste, lo que sí ha cambiado son las condiciones del negocio, las facilidades de acceso y, dicho sea de paso, el imaginario de los hogares.
Más allá de las causas del enfriamiento de la compra a favor del alquiler, lo cierto es que vivir en arriendo ya no es la excepción, sino la tendencia. Al final, vivir del ingreso mensual, evitar compromisos a largo plazo y esquivar grandes inversiones -como lo hacen muchos dentro del gran grupo de 7,3 millones de hogares arrendatarios- también dice mucho de cómo se proyecta el país en la mente de sus habitantes.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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