Los planes parciales

Consideramos que el Gobierno debe en esta coyuntura tomar decisiones audaces que reduzcan de manera importante los costos de transacción asociados a todas las actividades productivas formales del país, estén éstas o no en manos del sector privado. Esto en nuestro sector significa reducir los trámites innecesarios, es decir, aquellos que no generan valor a las ciudades en términos de su calidad.

La propuesta del ministro Lozano, que es sólo una parte de un paquete de medidas que se ha propuesto la cartera de Vivienda en esta coyuntura, consiste en eliminar, de manera temporal y cuando no se necesita, el instrumento de gestión del suelo creado por la Ley 388 que se llama el Plan Parcial. Este instrumento genera enorme valor cuando se trata de planear las ciudades en suelos de expansión o en grandes áreas dentro del perímetro de las ciudades. Es decir, suelos que para su desarrollo o incorporación adecuada al perímetro urbano deben pasar por un proceso de planeación intermedia. Estos son, por decirlo de alguna manera, suelos nuevos, suelos inexplorados en materia urbana.

 La figura del Plan Parcial infortunadamente ha sufrido una transformación importante: de ser un instrumento valioso en el proceso de planeación de las ciudades, se ha convertido en un trámite que se aplica cuando se necesita y cuando no se necesita. Este último es el caso de los planes parciales en los suelos urbanos, que ya cuentan con normas suficientes en materia urbana y que pueden desarrollarse adecuadamente y de manera más ágil sin el tortuoso y costoso proceso del Plan Parcial. Este último es el que el ministro Lozano pretende eliminar de manera temporal.

La ciudad consolidada ya tiene las definiciones que requiere y el simple respeto y aplicación de la norma urbana es suficiente para emprender su adecuado desarrollo. De hecho, como está planteada la propuesta del Gobierno, para levantar la exigencia de Plan Parcial en suelo urbano las ciudades deben contar con un decreto que reglamente el tratamiento de desarrollo. Es decir, para que el decreto propuesto pueda aplicarse es necesario que la ciudad cuente en su ordenamiento jurídico con una norma que contemple las exigencias necesarias en materia de calidad del espacio público, continuidad vial y reparto equitativo de cargas y beneficios entre otros. Estas exigencias, ni pretenden, ni podrían, de ninguna manera, ser evadidas por los constructores.

Más allá de las consideraciones sobre el crecimiento económico del país y de las ciudades, vale la pena preguntarse cuánto le está costando a la sociedad mantener predios vacantes para que después de cinco o seis años el municipio les apruebe su Plan Parcial sin haberle agregado ningún valor a la ciudad. Cabe también preguntarse quién está pagando este mayor precio. La respuesta es sencilla: el costo para la sociedad es muy alto y el mayor precio lo paga siempre el comprador final. Ahora, cuando se trata de vivienda social (de la que en Colombia se necesitan más de dos millones), el proyecto de construcción sencillamente se hace inviable dada la imposibilidad de trasladar el mayor costo de la tierra (resultado de la burocracia) al comprador final.

A los detractores de la propuesta del ministro Lozano los invitamos a mirar el mediocre desempeño de la vivienda social en las ciudades colombianas y los invitamos a estudiar la dura caída en las cifras de licencias e iniciaciones de vivienda social en los últimos doce meses. Estas cifras nos confirman que mientras persista la existencia de trámites inútiles, largos y costosos en las ciudades colombianas, no será posible ofrecerles vivienda social a los más de dos millones de hogares pobres que la necesitan.

 Beatriz Uribe Botero. Presidente de Camacol. Bogotá.

Envíe sus cartas a lector@elespectador.com.