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No fue el mejor de los años para el sector habitacional en Bogotá. El ladrillo, que ocupa una parte importante del componente económico de la capital y de Cundinamarca, cierra un año marcado por las bajas ventas, los desistimientos, y la pausa de nuevos proyectos de vivienda. Sin embargo, en medio de la incertidumbre, en el que han perdido constructores y consumidores como tal, hay una luz de esperanza.
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Radica en el siempre resiliente valor que tiene la finca raíz como potencial de inversión. En Bogotá, como en cualquier rincón del país, el sueño de hacerse con un techo propio sigue siendo una prioridad y un camino de inversión seguro para los ahorradores.
Este imaginario también se extiende hacia los inversores y tomadores de decisiones, quienes juanto al alcalde electo Carlos Fernando Galán, ya se reunieron con el gremio. Para explicar la ruta a seguir y las proyecciones del gremio para el año entrante, El Espectador conversó con el gerente de Camacol para Bogotá y Cundinamarca, Edwin Chirivi.
¿Cuál es el balance general de este 2023 y cómo cierra el mercado inmobiliario de Bogotá y Cundinamarca?
La primera gran conclusión es que fue un año que nosotros hemos llamado un año para no recordar. Un año muy completo y desafiante para el sector. Estuvo marcado esencialmente por menores niveles de comercialización, lanzamiento de proyectos y en el inicio de obras. Ese digamos, fue el escenario de todo el 2023 en números gruesos. Este año vamos a cerrar en ventas con una reducción anualizada del 36%. De nuevo, en términos prácticos, perdimos un poco más del tercio del mercado frente al 2022.
Y en medio de los números rojos, ¿cómo le fue a la región respecto al resto del país?
La región no fue ajena a lo que le ocurrió el contexto nacional. Afortunadamente, fue un poco menos profunda la contracción, pero igual Bogotá y Cundinamarca le aportan el 35% del mercado al país, entonces eso marcó la pauta de este año.
En el mercado, en términos de ventas de vivienda, tuvimos la comercialización de 53,100 unidades, un tercio inferior o un 36% inferior al que habíamos visto en el 2022. En materia del inicio de nuevas obras, la reducción fue particularmente fuerte en Bogotá y Cundinamarca, en donde también cerramos con una reducción de 35% y en el lanzamiento de nuevos proyectos la reducción fue del 38%.
Dicho de otra forma, tanto en ventas, como en el inicio de obras, los números dieron entre menos 35 y menos 38%. El caso de Bogotá y Cundinamarca es un poco menos profundo que el del país, ya que en algunas regiones se vieron contracciones de hasta el 47 y menos 48% en las ventas, y en los lanzamientos de proyectos las cifras tuvo muy cercana al 50% de reducción.
¿Cuáles fueron las causas que derivaron en esta situación?
Existen cuatro factores que explicaron esta reducción. Uno de ellos, sin duda el más fuerte importante y crítico, fue el aumento de las tasas de interés. Nosotros veníamos de mercado inmobiliario justo antes del 2023, incluso tal vez hasta mediados del 2022, con tasas cercanas entre el 9% y el 11%. Y las tasas dieron un salto hasta mediados del 2023, llegando a niveles incluso cercanos al 18%. Entonces esa aumento de 6 y 7 puntos porcentuales hizo que tuviéramos esa primera reducción tan fuerte en las ventas. Nosotros hemos calculado ese impacto de la siguiente forma, y este es un dato interesante: por cada punto porcentual que crezca la tasa de interés hipotecaria, las ventas se me contraen en un 6%.
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Esto influyo en los desistimientos. Los hogares desistieron de la compra de vivienda. Aquellos que ya habían entrado en el negocio, y que separaron su vivienda —que podía estar todavía en planos, en construcción o próxima entregarse— dijeron: “oiga, ya no me alcanza para pagar la cuota del banco, o el banco no me presta todo lo que necesito; o si me presta, pues no me alcanza la plata para pagar la cuota mensual”.
En el caso de Bogotá nosotros veníamos con unos niveles de desistimiento de 150 de 600 mensuales en promedio —siempre hay hogares que se caen del negocio, eso es normal—, pero dimos un salto casi a 650 a lo largo del último año. En términos mensuales, dicho de otra forma, pasamos de 1.200 unidades desistidas por año a casi 7.000 unidades.
¿El ingreso de los hogares también tuvo qué ver?
Así es. Ese es el segundo factor que hemos identificado. Con las tasas de inflación correspondientes a estos dos últimos años, superiores al 10%, se generó una pérdida del poder adquisitivo de los hogares. Asimismo, el tercer factor crítico fue la perdida de confianza. Se redujo estructuralmente la confianza del consumidor y por ende la disposición para comprar vivienda, que hoy está con números negativos del -40 % y – 45 %.
Finalmente, el cuarto factor radica en los cambios y ajustes que tuvo la política nacional de vivienda. La naturaleza de los cambios en el programa de Mi casa ya, que se experimentaron a lo largo del 2023, generaron cambios en el mercado. Desde abril empezamos a tener desembolsos de subsidios más irregulares.
Usted no mencionó el tema de las cargas urbanísticas de los proyectos, que aumentaron con el nuevo POT. ¿Pudo esto incidir también?
Ese es un tema súper importante y que se mueve más en el frente de la oferta. En efecto, hay un nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que ya completa dos años de entrar en vigencia y el cual ha mostrado varios factores que nos preocupan. Uno de ellos es el excesivo componente de cargas urbanísticas que establece, tanto para el suelo consolidado, de renovación urbana, como el de desarrollo. ¿Qué significaba eso? Que por cada peso que pagábamos de cargas con el POT, con el nuevo Plan, las cargas se nos volvían 2,6 pesos. Entonces el mismo lote, el mismo predio, el mismo proyecto urbanístico que querías desarrollar antes del POT es ahora 2,6 % más costoso.
Pero la Secretaría de Planeación dice que en Bogotá nunca antes se había licenciado tanto suelo para construir vivienda. De hecho, la administración saliente dejó 21 planes parciales adoptados. ¿Esto vendría a ser un colchón, o ahorro, que dejó la transición de la antigua norma a la actual?
Ustedes lo han dicho. Ahora lo voy a poner en mis palabras. Ellos expidieron el POT, pero también aceleraron el proceso de adopción de planes parciales con la antigua norma. En efecto, fue una tarea magnánima y realmente grande. Pero también venían en el tubo, y quedaron pendientes otros 22, que deberán ser adoptados con la nueva norma. Aun así, en algún momento estos planes parciales se van a agotar. Tenemos suelo para 110.000 unidades de vivienda y con un licenciamiento adicional, eso nos daría un año y medio de actividad. Desde ya nos toca ir pensando en cómo movilizar nuevos proyectos con el nuevo Plan de Ordenamiento, que va a ser un poco más complejo.
Camacol y la Secretaría de Hábitat organizaron una feria de vivienda en la que dieron a conocer los subsidios para comprar finca raíz. ¿Cuál fue el balance del evento y del peso de los subsidios?
Ya con la política nacional de vivienda, pero también desde las cajas de compensación, y desde el propio Distrito, buscamos una mejoría en la situación de cara al 2024. Fue una feria en la que tuvimos 30 empresas participantes, tuvimos más de 150 proyectos en oferta y más de 3.500 visitantes. La gente sigue encontrando que comprar vivienda es una decisión importante y hay un interés estructural de volver a buscar vivienda por la presión demográfica.
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Desde ese punto de vista la feria salió bastante bien. Se encontró que, en efecto, los subsidios son plenamente necesarios dadas las condiciones actuales de tasa de interés, y representan un aporte considerable de recursos para la cuota inicial. Sin subsidios, el cierre financiero de los hogares es imposible de alcanzar; solo uno de cada 10 hogares logra cierre financiero sin la necesidad de los subsidios.
Llega la administración de Galá, ¿el gremio se reunió con el nuevo alcalde?
Bogotá tiene suelo para desarrollar esos proyectos 110.000 unidades, de las cuales, el 75% serán viviendas de interés social. En efecto, parte de la conversación que hemos tenido con el grupo de reactivación del alcalde durante la fase de empalme está relacionado con los atributos del sector.
Generamos el 17.2% del empleo de la ciudad, tanto directo como indirecto. Bogotá tiene cuatro millones de empleados y nosotros estamos generando, más o menos, unos 650.000 empleos. Por el lado de la demanda, lo que necesitamos son incentivos: Bogotá necesita cerca de 20.000 subsidios que, combinados con una mejor tasa de interés, serían una excelente apuesta de política pública.
¿Y qué hay del lado de la aforta?
La apuesta consiste en movilizar más proyectos, y para esto es necesario seguir de cerca la ejecución de los planes parciales adoptados, y acelerar la reglamentación para adoptar los que están en espera. La idea que planteamos fue la siguiente: Alcalde, tratemos de hacer una unidad integral de gerencia que nos permita desde la administración, agilizar los trámites complementarios que nos permitan ejecutar con mayor fluidez los planes parciales.
También le planteamos al alcalde que desde el sector podemos ayudar o contribuir con la lógica de obra pública, en proyectos de infraestructura local. Dado que la ciudad tiene un volumen esperado de contratación de obra pública importante, desde nuestro tejido empresarial podemos apoyar con la formulación de pliegos tipo, lo cual generará transparencia, en cuanto a la participación de los actores.
Hubo una polémica entre el gremio y el Gobierno por el despliegue de Zonas de protección para la Producción Alimentaria (ZPPA) en áreas contempladas para urbanizar en Cundinamarca. ¿En qué va la discusión?
Sin duda ese era una de las grandes preocupaciones que manifestemos en su momento que nos iba a afectar un volumen importantísimo con la cartografía para el desarrollo de actividades económicas, inmobiliarias y de otra índole. Existieron o han existido un par de mesas de trabajo interesantes con la Unidad de Planeación y el Ministerio de Agricultura en la que hemos planteado nuestras inquietudes en materia de seguridad jurídica y margen de inversión. Ya han pasado cuatro meses, y todavía no ha salido la resolución. Seguimos a la espera.
Para recuperar el auge hace falta mirar hacia las tendencias inmobiliarias: coworking, residencias estudiantiles y vivienda para adultos mayores. ¿Cuáles son las proyecciones en esta área?
Sigue siendo uno de los principales nichos de mercado y viene creciendo. Es una gran oportunidad de desarrollo e inversión inmobiliaria y el tejido empresarial lo está entendiendo. La lógica demográfica en Bogotá nos está dando cuenta de que hoy, uno de cada cinco hogares es unipersonal. Y si no le sumara hogares biparentales, es decir, parejas sin hijos, ese número ya sobrepasa el 35%. Eso hace que la necesidad inmobiliaria sea de menores áreas privadas, de mayores zonas comunes y de mejores ubicaciones que permitan moverse menos, y tener una mayor vida social.
Asimismo, vienen desarrollándose modelos de coliving de estancias cortas, proyectos de multi family, que son pensados exclusivamente para arrendarse, con muy buenas ubicaciones y servicios complementarios.
Finalmente, ¿cuáles son las proyecciones y retos de cara al 2024?
Reducción de inflación, recuperación gradual de la confianza, y menor presión de los costos de construcción. Estas tres variables harán que podamos tener un contexto mucho mejor desde lo nacional y lo local. En materia de política pública, en lo concerniente a la demanda hace falta un mayor alcance a la política Distrital de vivienda. Respecto a la oferta, es importante terminar la reglamentación del POT y acelerar la ejecución de los Planes Parciales. Si se dan estas condiciones, vamos a tener un año en el que seguramente los números van a ser muy favorables. Nosotros hemos creado un escenario base de proyección: si solamente las tasas de interés se reducen en dos puntos porcentuales, ya nuestras ventas van a poder crecer entre un 10 y un 12%. Entonces el próximo año lo vemos con optimismo, pero es un optimismo objetivo.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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