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Es posible verlo casi desde cualquier punto de la ciudad, y se divisa como una aguja de concreto que hoy podría ser el ícono de las grandes obras inconclusas en el país. El complejo BD Bacatá, desde su ambiciosa planeación, con dos torres (la norte de apartamentos y la sur para negocios), se vendió como el primer rascacielos del país y un hito para la renovación del centro de Bogotá. Sin embargo, terminó siendo la marca de la mala planeación y la decepción para miles de pequeños inversionistas.
Para empezar, la apuesta no solo estaba en la altura, sino en la financiación. La firma española BD Promotores impulsó un modelo novedoso: los fidis o derechos fiduciarios, a través de los cuales cualquiera podía invertir, ser dueño de una pequeña porción del proyecto y, en unos años, de las ganancias del hotel de lujo o el centro comercial que estarían en la torre sur. Miles confiaron sus ahorros de toda la vida, convencidos de que sería un proyecto con poco margen de riesgo.
Los recursos fluyeron tan rápido como las obras, consolidando una estructura de 164 metros sobre la calle 19, referente de las postales bogotanas. Sin embargo, al tiempo, llegaron los problemas. A pesar de que los constructores alcanzaron a entregar los apartamentos de la torre norte (que reportan líos con los servicios públicos), no había atisbos del hotel.
Mes a mes se configuró una vorágine de dudas para los inversionistas, que creció con la desaparición de la empresa BD Promotores, que se declaró en quiebra y se fue del país. El proyecto entró en liquidación, las obras se detuvieron y los inversores quedaron en el limbo. Se sintieron estafados. Aunque hoy el panorama parece cambiar para ellos: una nueva iniciativa promete darle un giro a esta historia de desidia.
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Promesa de recuperar el edificio
El eco de martillos, taladros y niveles retornó a la mole de concreto con la llegada de Total Co, una firma que asumió la tarea de finalizar la torre sur, la más alta del complejo, con 67 pisos. “Adquirimos la responsabilidad y el reto de terminarla”, explica el gerente Mauricio Giraldo. Antes de avanzar, la empresa hizo estudios técnicos sobre el estado estructural, hidráulico, eléctrico y de movilidad vertical. El diagnóstico fue favorable. “La encontramos en un estado estructuralmente bueno”, dice.
La firma tiene experiencia rescatando proyectos, como el del centro comercial San Martín, y ahora planea replicar ese resultado en el complejo Bacatá, al que decidieron bautizar Bogotá Tower 2862.
Para salvar del naufragio a este monolito de la ingeniería moderna, la compañía implementó cambios en el modelo de negocio. Los pisos que estaban pensados para la operación hotelera ahora se destinarán a vivienda.
En total, se proyectan 577 apartamentos desde el piso cuatro hasta la parte más alta, con zonas comunes que retoman elementos del diseño original, detalla Giraldo, quien insiste en que se mantendrán servicios como la piscina, el gimnasio y las zonas húmedas.
La empresa ya cuenta con licencia modificada y el permiso de ventas, con los que tienen luz verde para iniciar la comercialización de las nuevas unidades. Ahora, para los interesados, es posible acercarse al primer piso de la torre sur y hablar con un agente para separar una de las futuras unidades habitacionales.
Aun así, la obra no ha comenzado del todo. Aunque varios maestros de obra adelantan trabajos en los apartamentos modelo, el arranque en firme depende de alcanzar un punto de equilibrio financiero con las ventas, respaldo bancario y recursos propios. Cabe resaltar que cuando la obra se detuvo tenía el 70 % de avance, y aunque la estructura principal y los ascensores están en buen estado, es necesario realizar ajustes para llegar al 100 %. “Cuando completemos el punto de equilibrio, arrancaremos y entregaremos los apartamentos en un año”, explica el gerente.
Hasta ahora, según la compañía, hay más de 180 apartamentos separados. En el discurso de la empresa, además, existe una intención de reconectar el proyecto con la ciudad. El edificio sigue siendo un ícono y una oportunidad para apostarle al centro, a su cercanía con universidades, museos y circuitos turísticos. “Queremos inyectarle luz, vida y energía”, dice Giraldo, al referirse a un edificio que durante años fue sinónimo de abandono.
Inversionistas cuesta arriba
Esa narrativa convive con otra historia, más larga y enredada. La de los inversionistas que financiaron el proyecto desde el comienzo. Camilo Sandoval es uno de ellos. Llegó al Bacatá junto a su madre con la intención de participar en el centro comercial y en el componente hotelero. No lo describe solo como una inversión, sino como una idea de ciudad. “Era el sueño de ver un centro de Bogotá renovado, pujante”, recuerda.
El proyecto, explica, se estructuró en tres partes, torre norte con vivienda y torre sur con hotel, y centro comercial. Esta última fue la que primero evidenció dificultades.
Con el tiempo las dudas se multiplicaron. “Nos comenzamos a dar cuenta de que ellos no tenían ni idea de cómo estructuraron y qué negocio fue el que vendieron”, señala sobre los promotores. Aun así, muchos inversionistas decidieron mantenerse, impulsados por la expectativa de que el proyecto saldría adelante. El quiebre llegó cuando BD Promotores desapareció. Las oficinas quedaron vacías, el proyecto sin dirección y la contabilidad atrapada en procesos que tardaron años en resolverse. La figura fiduciaria, a cargo de Acción Fiduciaria, quedó en el centro de las preguntas.
Para los inversionistas nunca hubo claridad sobre quién debía responder. La discusión jurídica tampoco resolvió el problema. Durante el proceso de liquidación, muchos esperaban ser reconocidos como afectados, pero no ocurrió en los términos que buscaban. Por consiguiente, la responsabilidad terminó trasladándose a la fiduciaria, que al día de hoy, dice Sandoval, ha respondido de manera escueta a las inquietudes de los inversionistas. Él, por su cuenta, ha pasado decenas de derechos de petición que le han devuelto con respuestas ambiguas.
De momento, según supo El Espectador, las ganancias que se obtengan del nuevo modelo de negocio se distribuirán así: 70 % para la fiduciaria, que deberá distribuir el dinero entre los inversionistas, y 30 % para Total Co, que usará una parte de esa porción para financiar las obras de culminación de la torre.
De momento, la falta de información ha sido constante. No hay certeza sobre cuántos inversionistas existen ni cómo se distribuyeron las acciones. Tampoco sobre activos concretos, como los parqueaderos, o la operación del centro comercial. “En 15 años lo único que tenemos es una nube de incertidumbre”, asegura Sandoval. Nunca se convocó a una asamblea que reuniera a los participantes, algo básico en cualquier copropiedad.
La llegada de Total Co surge como una salida para los inversionistas. Si bien para los que invirtieron en el centro comercial no hay una solución próxima, para los que le apostaron al hotel les plantean dos caminos: reconocer el capital, sin intereses ni actualización, dinero que podrán usar en la compra de un apartamento, o esperar al cierre del proyecto, para participar en una eventual distribución de utilidades. Sandoval optó por la primera alternativa.
Se asoció con otros inversionistas para reunir el dinero necesario y acceder a una unidad. “Nuestra esperanza es que Total Co pueda resolver el proyecto”, asevera, aunque aclara que las explicaciones pendientes las deben dar otros.
El Bacatá pone sobre la mesa una discusión que va más allá del edificio. Por ejemplo, los esquemas fiduciarios, que involucran a miles de pequeños inversionistas, requieren controles más estrictos y mecanismos claros de rendición de cuentas.
Cuando esas piezas fallan, las consecuencias no se quedan en los balances financieros, sino que se trasladan a las personas y a la confianza en este tipo de proyectos. Sandoval, en su periplo como afectado, ha evidenciado cómo empresas extranjeras repiten esta maniobra en otras ciudades. Llegan, impulsan un proyecto con varios socios, adelantan algo de las obras y luego desaparecen argumentando quiebra.
También está en juego la ciudad. Terminar la torre sur del Bacatá significa activar un punto estratégico del centro, sumar vivienda en una zona que necesita mayor densidad y enviar una señal sobre la capacidad de Bogotá para cerrar proyectos inconclusos. El edificio sigue ahí, visible, esperando un cierre. Tal vez el desenlace no sea el que se imaginaron los inversionistas al comienzo, pero sí uno que permita que esa estructura deje de ser una promesa suspendida y empiece a formar parte de la vida cotidiana de la ciudad.
Vea este artículo en video: El Bacatá vuelve a intentarlo: así buscan terminar el edificio más alto del país.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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