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Comprar casa o apartamento nuevo ha sido uno de los principales propósitos de los colombianos en los últimos años. Una meta alcanzable, si se tiene en cuenta las bajas tasas de interés que se registraron en 2020 y 2021, los atractivos subsidios que han ofrecido tanto el Gobierno como las Cajas de Compensación familiar y la amplia oferta de unidades VIS y VIP que han consolidado las constructoras.
No obstante, el panorama ha cambiado en los últimos meses. Por la inflación, Colombia pasó de tener las tasas más bajas a las más altas en décadas (una estrategia que ha implementado el Banco de la República para mitigar la demanda y así reducir la carestía). En enero, la junta directiva decidió elevarlas a un más, llevándolas al 12,75 %.
Aunque en inversiones a largo plazo las altas tasas de interés no deberían convertirse en un determinante para no invertir (ya que estos comportamientos suelen ser cíclicos, es decir, volverán a registrar caídas), sí se traducen en un desestímulo. Esto especialmente cobra protagonismo en un escenario inflacionario en donde cada vez el dinero alcanza menos, lo que significa un aumento en los gastos para satisfacer las necesidades del día a día, así como una reducción en la capacidad de ahorro e inversión.
También hay que tener en cuenta que, aunque las tasas de interés tienden a experimentar ciclos, cuando en el banco hacen la evaluación de crédito hipotecario, la hacen con base en las tasas actuales, entonces lo que reflejan es que la capacidad de endeudamiento de un hogar es inferior a la que podría haber tenido hace un par de años atrás (le prestan para una casa de menor valor). De allí que es probable que muchos opten por esperar y repetir el ejercicio cuando las tasas estén más bajas.
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En una publicación de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el director ejecutivo de estudios económicos del Grupo Bolívar, Andrés Langebaek, se refirió a otra de las barreras que podría dificultar el crecimiento de las viviendas VIS y VIP en 2023: el aumento del salario mínimo.
“Se debe recordar que para este tipo de vivienda los precios se calculan en salarios mínimos, lo que significa que al ser alta la inflación, los valores de venta también suben. Inicialmente, uno podría decir que es una buena noticia para los constructores; sin embargo, un fuerte incremento redundaría en menor capacidad de compra”, advierte.
En otras palabras, mientras en 2022 una vivienda VIS no podía valer más de 150 millones (equivalentes a 150 salario mínimos de la época), en 2023, por el alza del mínimo, este umbral se elevó hasta los $174 millones. Es decir, de un año a otro el tope de la VIS creció 24 millones de pesos.
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Según Langebaek, esto podría generar desistimientos (gente que ya empezó a pagar la cuota inicial y decide retirarse del negocio), así como pérdida del poder adquisitivo de algunos hogares (las casas de interés social están más caras).
No obstante, si los precios de los materiales para la construcción lo permiten, también se podría interpretar este aumento como viviendas más amplias y equipadas para los compradores, pues hay que recordar que parte de los argumentos por el que las constructoras han edificado apartamentos pequeños y sin acabados es porque los 150 salarios mínimos de antes no les alcanzaban.
También hay una esperanza que podría mitigar este problema, y la misma se encuentra en el Plan Nacional de Desarrollo (PND). En el artículo 238 del documento radicado se propone que el concepto de las Viviendas de Interés Social y Viviendas de Interés Prioritario pase de estar basado en salarios mínimos a ser en Unidades de Valor Tributario (UVT).
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La reducción sería notoria pues, si se toman como referencia los valores de este año, una VIS pasaría de $174 millones (equivalentes a 150 salarios mínimos) a $150.647.424 (equivalentes a 3.552 UVT). Una diferencia de más de $23 millones.
Lo mismo sucedería con las VIP, ya que pasarían de $104.400.000 (equivalentes a 90 salarios mínimos) a $100.431.616 (equivalentes a 2.368 UVT). Una diferencia de cerca de $4 millones.
Para 2023, las proyecciones de PIB en el sector de la construcción siguen siendo altas. Sin embargo, hay que aclarar que esto no se debe a qué tan favorable sea el panorama macroeconómico para este año, sino más bien a las preventas que se hicieron hace uno o dos años atrás, pues hay que recordar que así funcionan las dinámicas en este negocio. Es decir, si 2022 y 2023 serán años negativos para el PIB de este sector, eso no se verá reflejado sino hasta 2024 o 2025.
En suma, el complejo panorama macroeconómico por el que atraviesa el país podría afectar el positivo desempeño que ha registrado en los últimos años. Las previsiones del Banco de la República apuntan a que la inflación comience a dar tregua durante el primer semestre, cerrando el año por el orden del 9 % y cerrando 2024 rondando el 3,5 %. En dicho escenario las tasas de interés serían más modestas, y al desindexarse las viviendas de interés social del mínimo, la capacidad adquisitiva de los hogares, para invertir en vivienda, serían más favorables.
A pesar de este panorama, Camacol se mantiene optimista y espera cerrar 2023 con un crecimiento del 9,8 % en construcción de edificaciones. Parte de esto se alienta por haber cerrado en punta en 2022, pues las viviendas en construcción superan las 360.000 unidades, el número más alto de actividad en la historia del país.
Otras previsiones para el sector de la construcción en 2023
JLL, empresa global dedicada a servicios inmobiliarios, elaboró un informe con parte de las principales previsiones de lo que considera será tendencia en 2023.
A tono con lo descrito anteriormente, su director de investigación, Francisco Ruiz, cree que hasta 2024 se podría ver un panorama económico global más claro que permita proyecciones con indicadores positivos, tanto en demanda como en oferta en los mercados inmobiliarios, especialmente en el segmento corporativo.
JLL prevé que en 2023 seguirá como tendencia el trabajo híbrido. Una encuesta adelantada por la compañía reveló que el 77 % de los líderes empresariales creen que fortalecer el trabajo remoto es fundamental para atraer y retener el talento en sus organizaciones.
Esto, evidentemente, se traduce en un impacto para el sector corporativo, bien sea porque ahora las empresas pueden adecuar los espacios para que sean más flexibles (multiusos), o porque la opción de coworking terminará consolidándose como una alternativa rentable (al no tener que pagar alquiler por un espacio que no siempre se usa, o por muebles y equipos que estarían siendo desaprovechados).
Sostenibilidad es otro de los rubros que cobraría más fuerza en 2023, ya que los esfuerzos de transición energética y reducción en la huella de carbono han permeado a distintas industrias, siendo la construcción una de estas. Lo que se pretende es levantar edificaciones que optimicen al máximo el consumo de recursos. Ejemplo de esto es una orientación que permita aprovechar al máximo la luz del sol, canales que permitan reciclar las aguas lluvia y la instalación de paneles solares que complementen (o incluso surtan por completo) la demanda energética en una edificación.
“Incluso el metaverso es un tema de conversación, con más de la mitad de las empresas planeando introducir tecnologías inmersivas y realidad virtual para 2025, de acuerdo con datos revelados por esta firma. Las empresas que enfrentan una serie de problemas relacionados con la colaboración, la productividad, el bienestar de los empleados y la retención del talento también están considerando el metaverso como una solución potencial, con grandes empresas como Accenture, JPMorgan y Deloitte ya en el espacio”, concluyó Ruiz.
Con grandes ejemplos, como el de la pandemia, el sector de la construcción ha demostrado ser resiliente ante escenarios adversos. Un sector que ha sabido adaptarse a la realidad y necesidades del mercado, amén de ser uno de los principales motores de empleo en el país. Invertir en vivienda sigue siendo un atractivo en 2023, solo que la situación obliga a muchos a, como se dice coloquialmente, echar más números.
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