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En el centro de Bogotá, donde los planes de renovación siguen sin cuajar, empieza a moverse una pieza que podría cambiar el panorama: ya está listo el borrador de decreto que delimita la Unidad de Actuación Urbanística 8, del plan parcial “Estación Metro 26”, nombre técnico que se traduce en activar la renovación urbana de uno de los puntos más estratégicos del centro.
No hay obras, ni grúas, ni concreto, pero sí un trazo que fija el terreno donde todo eso podrá ocurrir: entre las calles 24 y 24A, y las carreras 13 y 13A. En este perímetro, el Distrito dibuja un polígono que deberá transformarse bajo nuevas reglas, pegado a lo que será uno de los mayores nodos de transporte del país.
Su origen se remonta a 2013, cuando fue adoptado como “Estación Central”, y desde entonces ha tenido modificaciones —en 2019 y 2023— para ajustarse a las nuevas condiciones urbanas y al desarrollo del sistema Metro. El sentido del plan es claro: reorganizar un sector fragmentado alrededor de la futura estación multimodal más importante del país.
Allí se conectarán tres sistemas como el Metro, Transmilenio y el Regiotram, así como el cable aéreo hacia Monserrate. Esa condición convierte al área en un punto estratégico para densificar, atraer nuevos usos y redefinir la relación entre transporte y ciudad. No es solo un proyecto de infraestructura, sino una apuesta por reconfigurar el entorno.
En términos urbanos, el plan plantea una mezcla de vivienda, comercio y espacio público. Las proyecciones hablan de casi 3.000 unidades de vivienda y 29.000 metros cuadrados de espacio público, con la idea de atraer población residente y actividad económica. En desarrollos puntuales ya se empiezan a ver cifras concretas, como proyectos de más de 500 viviendas, lo que muestra que la renovación no es solo una intención, sino un proceso que empieza a tomar forma.
Por lo tanto, la publicación del borrador, que luego de comentarios se transformará en norma, representa un movimiento definitivo. En el lenguaje de la planeación, delimitar una unidad de actuación urbanística significa pasar de la idea a la posibilidad real de ejecutar. Es el momento en que la ciudad deja de imaginar un proyecto y empieza a ordenar las condiciones para que ocurra.
Aquí, en poco más de 3.300 metros cuadrados, se fija el tablero sobre el que se jugará una parte de la renovación del centro. El plan parcial ya existía, los discursos sobre densificación y nuevos usos también, pero faltaba este paso que convierte un conjunto disperso de predios en una pieza. Ahora, lo que pase allí no dependerá de decisiones aisladas, sino de una lógica compartida, para coordinar infraestructura, espacio público y edificabilidad, alrededor del sistema de transporte.
El plan también tiene un componente simbólico. Desde la administración distrital se ha presentado como un proyecto “icónico”, pensado para resignificar esa parte de la ciudad y articularla con el nuevo Centro Administrativo Distrital y los grandes corredores de movilidad. En la práctica, significa introducir nuevas dinámicas en un sector que ha estado marcado por el deterioro.
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Un solo bloque, varias fuerzas
Esa lógica compartida implica una condición que cambia el juego para quienes son dueños del suelo. El decreto establece que los predios no podrán desarrollarse por separado. Los propietarios quedan obligados a actuar en conjunto, a construir acuerdos y a asumir de manera colectiva las cargas y los beneficios del proyecto. No es una invitación, es una regla. Sin coordinación, no hay posibilidad de avanzar.
En términos prácticos, significa que ningún dueño puede simplemente decidir levantar un edificio en su lote. Para construir, primero tiene que sentarse con los vecinos, acordar un proyecto común, definir cómo se reparte el espacio público, quién asume qué costos y bajo qué condiciones se desarrollará todo el polígono.
Solo después de ese acuerdo se puede tramitar una única licencia de urbanización para toda el área, como si se tratara de un solo predio. En ese proceso aparece una entidad gestora, que representa a los propietarios y que organiza la toma de decisiones, casi como una administración interna del proyecto. La construcción, en ese sentido, deja de ser un acto individual y para ser uno colectivo.
En ese escenario, el peso de cada actor importa. La Universidad INCCA concentra varios de los lotes incluidos en la unidad, lo que le da una posición determinante en cualquier decisión futura. A su alrededor hay otros propietarios que deberán entrar en una dinámica en la que el margen individual se reduce.
El punto de partida para ejecutar el proyecto exige que quienes representen al menos el 51 % del área estén de acuerdo. Esa condición, en la práctica, inclina la negociación hacia quienes tienen mayor participación en el suelo. Aunque el proceso es de iniciativa privada, también hay presencia pública. La Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano (RenoBo), entra a coordinar las cargas urbanísticas, lo que incluye cesiones de espacio público y obligaciones económicas, que deben cumplirse dentro del proyecto.
Asimismo, en los anexos del borrador se reflejan tensiones en los detalles del trámite. Hubo objeciones de vecinos y reparos de terceros que alegaron afectaciones sobre sus derechos, incluso la sombra de una hipoteca antigua cuyo titular hoy es incierto. Empero, nada de eso detuvo el proceso y la Secretaría de Planeación concluyó que la delimitación era viable y la elevó para su aprobación.
Lo que realmente se está definiendo
Lo que queda es una imagen menos romántica de la renovación urbana. No es solo la promesa de edificios y espacio público renovados o de un centro más conectado. Es también un mecanismo que reorganiza la propiedad, que obliga a negociar y que define quién tiene capacidad real de incidir en el resultado final. La ciudad que se proyecta alrededor del metro no surge únicamente de un diseño técnico, sino de acuerdos, presiones y equilibrios entre actores desiguales.
En ese sentido, el borrador de decreto no construye nada todavía, pero sí fija una condición difícil de revertir. El centro empieza a moverse bajo una lógica distinta, en la que el desarrollo ya no es una suma de iniciativas individuales, sino una apuesta colectiva que, en teoría, busca ordenar el crecimiento.
La pregunta que queda flotando es si esa coordinación logrará traducirse en una transformación equilibrada o si, como ha ocurrido otras veces, terminará inclinando la balanza hacia quienes ya tienen mayor capacidad de incidir. Entre líneas, lo que se está definiendo no es solo cómo se renueva un pedazo de ciudad, sino quién termina decidiendo qué ciudad se construye.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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