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Consolidar la reserva Thomas van der Hammen y la zona de protección de los Cerros Orientales no solo es una tarea apremiante, sino una obligación. Estas son piezas fundamentales de la estructura ecológica principal de Bogotá, al ofrecer valiosos servicios ecosistémicos y de conexión ambiental, claves para preparar a la ciudad frente al cambio climático y sus notorios efectos (sequías e inundaciones). Por desgracia, hay varios asuntos pendientes para cumplir la meta.
Uno de ellos es adquirir los predios privados en zonas de reserva para restaurarlos, como se hace con las 27 hectáreas del predio Las Mercedes, en manos del Distrito desde 2014. Sin embargo, de poco han servido las múltiples propuestas de la administración. Tanto en los Cerros como en la Van der Hammen aún hay porciones en manos de particulares, que las usan para actividades que comprometen su esencia ecológica.
Ahora hay una herramienta, que surgió con el Plan de Ordenamiento Territorial vigente, que permite adquirirlos sin afectar las finanzas de la ciudad. Se trata del Decreto 623, el cual le permite al Distrito ofrecer derechos de construcción en zonas con alto índice de edificabilidad a cambio de predios en zonas de interés ambiental.
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Esta alternativa podría ser atractiva, al menos en la Van der Hammen, si se tiene en cuenta que al menos 30 de cada 100 hectáreas de los 361 predios que la conforman está en manos de constructores, agentes inmobiliarios, bancos y fondos de inversión. Por lo tanto, estos propietarios consiguieron la posibilidad de revalidar sus títulos en zonas no urbanizables por metros cuadrados, en zonas de renovación urbana y actuaciones estratégicas, más un 10 % adicional del estímulo que contempla el decreto para quienes lo hagan antes de diciembre. El asunto es que, a pesar de que el Decreto lleva dos años, la actual administración, sin ponerlo en marcha, lo quiere modificar.
Las preocupaciones
Para Sabina Rodríguez Van der Hammen, defensora de la reserva, el decreto debería estar en implementación y no en modificación. “No es claro que el ajuste responda a problemas para aplicarlo. En cambio, sí es urgente empezar a adquirir predios en las áreas protegidas”. Desde que se emitió el Decreto se han registrado dos hitos: en agosto pasado RenoBo creó una fiducia para esta actividad y el Distrito ya recibió propuestas para los primeros canjes.
Según conoció El Espectador, los dueños de 36 predios, con un área aproximada de 228 hectáreas, han mostrado interés, las cuales se encuentran en cuatro zonas de protección como Parques de Bordes, de los Cerros Orientales; la subzona de manejo POMCA y la Red de Parques del río Bogotá, y su gran mayoría en la Van Der Hammen: 26, con una extensión de 199 ha.
El tema es que, a pesar del interés que existe en la herramienta, aún no se materializa la transacción. Al contrario, se conoció que en el primer semestre de este año la Secretaría de Ambiente radicó un proyecto para modificar el Decreto 626, para que los derechos de construcción se vendan de manera anticipada y con pago en efectivo, lo que, en principio, desdibujaría la intención de la herramienta.
Veedores de la reserva, como Liliana Castañeda, quien participó en la elaboración de la iniciativa del POT, mostró recelo frente a la modificación, pues considera que abre un espacio para que los TDC (con alto valor, según la zona) se conviertan en un mecanismo para obtener dinero y no para consolidar zonas de protección. “Ese cambio introduce la posibilidad de que cada año la Secretaría de Ambiente emita y venda directamente derechos de construcción, rompiendo el equilibrio para adquirir predios de la reserva. El mecanismo fue ideado en el POT para gestionar suelo en áreas de importancia ambiental y no para conseguir fondos. Si ellos no terminan de entender el potencial del mecanismo y se abre la posibilidad de comprar derechos de construcción, a nuestro parecer, se desnaturaliza el instrumento”, apostilla la veedora.
En ese orden de ideas, dicen los defensores, el instrumento se enfocaría más en habilitar metros cuadrados para construir que en la incorporación predios sujetos de restauración ecológica. Además, según el equipo jurídico de la veeduría, el cambio iría en contra del POT porque en la norma urbana queda claro que para adquirir derechos de construcción adicionales se requiere que por cada metro cuadrado en zonas receptoras (como actuaciones estratégicas o planes de renovación urbana) se entregue otro metro en zonas de protección. En este caso, la veeduría dice que la venta anticipada que propone la Secretaría de Ambiente desvincula los predios de las zonas ambientales.
“La alcaldía está cediendo a las presiones de los constructores que quieren hacer proyectos inmobiliarios en el área mencionada, sin estar obligados a la compra de predios ambientales y, como si fuera poco, mantiene en el limbo la Reserva TvhH y los Cerros para que se mantengan las presiones por urbanizarlas”, explica María Mercedes Maldonado, defensora activa de la reserva y experta en urbanismo.
La respuesta del Distrito
Pese al reproche, la Secretaría de Ambiente niega cualquier interés de especulación inmobiliaria y defiende la reforma, al considerarla necesaria para que el Decreto cumpla su función. Por ejemplo, la modificación decreta que se amplía la vigencia por 12 meses del beneficio del 10 % adicional de metros cuadrados por construir, que recibe el propietario del predio privado como incentivo.
Este beneficio, antes de la modificación del decreto, caducó en diciembre de 2024, por lo cual este cambio hace que el plazo para obtener ese 10 % se extienda hasta diciembre del presente año.
Sin embargo, debido a la demora habitual en los trámites burocráticos del registro de matrícula al momento del traspaso, existe la posibilidad de que se haga un cuello de botella que retrase de nuevo el proceso y el plazo caduque de nuevo.
Por lo tanto, explica la Secretaría de Ambiente, el cambio busca ampliar el plazo original y realizar transferencias anticipadas de los derechos de construcción, para que los dueños de estos predios no pierdan ese beneficio del 10% adicional y se animen a ceder su predio en el borde ecológico de Bogotá.
Todo esto, defiende la cartera ambiental, solo se puede conseguir con la expedición anticipada de certificados, un mecanismo excepcional para la adquisición de predios en zonas generadoras, previa valoración técnica de la Secretaría de Ambiente.
Y frente a la pregunta de si ese instrumento permitiría que cualquiera compre TDC en las zonas receptoras, lo niegan vehemente y aclaran que su venta, así sea con emisión anticipada, está reservada única y exclusivamente para dueños de predios en el cinturón ecológico de Bogotá.
La transparencia en este tipo de procesos es fundamental para tener una ciudadanía más informada. Mientras los recelos aumentan y el Distrito defiende su gestión, en la Van der Hammen hay más de 1.300 hectáreas que esperan ser adquiridas para ser transformadas en santuarios de conservación. La naturaleza del Decreto, que puede estar sujeto a mejoras, no puede extraviar el propósito y debe ser fiel a su objetivo primario: incorporar los predios de ese cinturón ecológico y saldar la deuda con nuestro patrimonio ambiental.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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