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Desde agosto de 2022 las ventas de vivienda han registrado contracciones anuales que se han acentuado en meses recientes, explicadas tanto por la dinámica del segmento VIS (vivienda de interés social) como del no VIS, precisa un informe presentado por el Banco de la República.
Remarca el análisis que el deterioro reciente del sector estaría explicado por factores, como “menores incentivos y subsidios públicos, los mayores niveles de riesgo país, los bajos índices de confianza, condiciones financieras más apretadas, el aumento en los costos de financiación y en los costos de construcción”.
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Según el estudio “Evolución reciente y perspectivas del mercado de vivienda en Colombia”, las causas del deterioro del negocio de la vivienda en el país se deben a “un aumento de la carga financiera y de la deuda de los hogares, de menores niveles de confianza, de mayores niveles de riesgo país y de tasa de cambio, y en presencia de ajustes al alza en la tasa de interés de política monetaria en un entorno de elevada inflación”. También ha incidido al deterioro del negocio de la vivienda en el país, los “aumentos en los costos de construcción que pueden haberse trasladado a los precios de venta, y una fuerte dinámica de la demanda agregada, principalmente la dirigida al consumo de bienes y servicios”.
Para reactivar el sector de la venta de vivienda en el país, el estudio señala que en la medida en que la inflación comience a ceder y que las condiciones financieras resulten más favorables, con la baja en las tasas de interés, “la demanda por este activo enfrentaría mejores condiciones para su recuperación”.
Según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) en los últimos 12 meses se vendieron menos de 200.000 viviendas nuevas, según cifras a marzo de este año, está situación representa una caída de 25,4 % frente al periodo precedente. “De estas, 142.950 fueron viviendas de interés social (VIS) que también disminuyeron 25,4 % en términos anuales”, reseña el gremio constructor.
Señala el informe presentado por el Banco Central que la tendencia a la baja en la venta de vivienda estaría asociada a “la incertidumbre sobre la continuidad de los programas de subsidios a la adquisición de vivienda y la finalización de algunos de ellos habrían moderado la intención de compra de los hogares”.
El presidente de Camacol, Guillermo Herrera, manifestó que se requieren recursos por más de tres billones de pesos para atender los subsidios del programa “Mi Casa Ya” que están pendientes desde el año pasado y los que hay programados para 2023.
En el caso del segmento VIS, la finalización anticipada de los subsidios del programa Mi Casa Ya para 2022 y los cambios anunciados en los requisitos de acceso a los beneficiarios explicarían, en buena medida, las menores ventas, argumenta el informe sobre el comportamiento de la vivienda en el país. Resalta que el análisis que, en la segunda semana de abril de 2023, el ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio habilitó la asignación de nuevos subsidios. Recuerda que, a marzo de 2022, se entregaron alrededor de 19.000 subsidios.
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Según el ministerio de Vivienda de la administración Petro, los recursos del programa Mi Casa Ya, fueron comprometidos en su totalidad para esta vigencia. Se otorgaron 65.000 subsidios, cumpliendo de manera anticipada con la meta de 2022. Por lo menos 41.800 contaban con financiación correspondiente a este año y el resto de los subsidios se respaldaron con una vigencia futura del año 2023.
Vivienda social
En el caso del segmento de la vivienda de interés social (VIS), la finalización anticipada de los subsidios del programa Mi Casa Ya para 2022 y los cambios anunciados en los requisitos de acceso a los beneficiarios explican las menores ventas, dice el estudio.
Con respecto al segmento no VIS, la finalización del programa del Frech (Fondo de Reserva para la Estabilización de Cartera Hipotecaria) en 2022 habría reducido los incentivos a la compra de vivienda en este segmento, señala el informe. En un entorno de alta inflación y con la presencia de excesos de demanda en la economía colombiana, la política monetaria se ha venido ajustando con incrementos en su tasa de interés para garantizar la convergencia de la inflación a la meta en el mediano plazo.
Este ajuste requerido de la tasa de interés de intervención se ha reflejado, a su vez, en un incremento de los costos de endeudamiento para la adquisición de vivienda, los cuales podrían haber incidido en la decisión de compra de vivienda de los hogares y el consiguiente aplazamiento de esta decisión. Las mayores tasas de interés para los créditos hipotecarios han frenado la solicitud de préstamos para la compra de vivienda en todas las categorías.
“Eso habría implicado un aumento en la carga financiera de los hogares limitando la capacidad de endeudamiento para la compra de vivienda”, resalta el análisis.
Destaca que las ventas del segmento no VIS podrían también haberse afectado por el aumento reciente en la preferencia por activos externos por parte de los colombianos residentes y no residentes, por una mayor percepción de riesgo del país.
Otro factor que está incidiendo en la decisión de adquisición de vivienda tiene que ver con la reforma tributaria aprobada en 2022. Este proyecto fiscal ha generado menores incentivos a la compra de vivienda, al reducir el tope de la deducción tributaria por pagos de intereses de vivienda y los beneficios tributarios por ahorro en pensiones voluntarias y cuentas AFC (cuentas de ahorro para el fomento de la construcción). Recuerda el estudio que con la reforma tributaria se redujo el tope de la deducción de 5.040 UVT a 1.210 UVT por pagos de intereses por vivienda.
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