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El negocio de la construcción aún no sale del largo invierno por el que atraviesa. Las más recientes cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) muestran que las ventas de vivienda nueva completaron, en marzo, 21 meses de caídas.
La preocupación es mayor si se tiene en cuenta que las ventas del primer trimestre de 2024 (que se contaron en 10.500 unidades) son las más bajas de los últimos 15 años. El mercado de vivienda se ha reducido en cerca de un 30 % en comparación al promedio consolidado entre 2013 y 2019 (se están vendiendo 4.200 menos), así como un 46 % si se compara con los números registrados de 2021 a 2022 (frente a los que se tienen 8.700 menos).
Por si fuera poco este rubro de la economía, que es uno de los principales brazos de generación de empleo en el país, ha perdido más de 50.000 puestos de trabajo en el último año, después de que en 2021 brilló en esta materia por generar más de 200.000 plazas laborales.
Según lo explicado por el presidente ejecutivo de Camacol, Guillermo Herrera, lo que está impidiendo el repunte de la industria es en realidad un cóctel con diversos ingredientes que podrían mejorarse en el mediano plazo, o por lo menos esa es la esperanza que sostiene el gremio.
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El primero de estos es la inflación que, hay que recordar, en febrero del año pasado alcanzó una variación del 13,28 %. Una cifra tan alta no se veía desde marzo de 1999, lo que deja en claro la compleja situación macroeconómica por la que ha atravesado el país. Aunque esta se ha venido reduciendo de forma paulatina, registrando en febrero de este año una variación del 7,36 % (se desaceleró en un 5,92 %), sigue siendo alta si se tiene en cuenta que la meta del Banco de la República es que llegue al 3 %.
En suma, muchos hogares continúan batallando para que el dinero les alcance, por lo que la compra de vivienda nueva, especialmente en los hogares de ingresos menores a dos salarios mínimos, es un sueño que incluso puede rayar con lo imposible.
Muestra de lo anterior es que el porcentaje de desistimientos (gente que empezó a pagar la cuota inicial de un inmueble, pero que no pudo continuar) se mantiene en umbrales altos. En marzo se acumularon, en los últimos 12 meses, 30.386 desistimientos, los cuales equivalen a un 33,7 % de las ventas brutas de Viviendas de Interés Social (VIS). Gran parte de estos responden a las limitaciones de gasto que tienen los hogares, pues sus ingresos no les permiten alcanzar un cierre financiero.
También están los altos costos de la construcción, que terminan encareciendo el precio de los inmuebles. Estos también llegaron a experimentar altas variaciones, como el 14 % que registró en marzo del año pasado, y que ha venido reduciéndose hasta alcanzar un 4,46 % en marzo de 2024.
La suma de esta primera parte da como resultado un panorama en donde el dinero alcanza para menos, mientras que el precio de la vivienda sigue creciendo.
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El segundo ingrediente de este cóctel son las altas tasas de interés que, hay que tener en cuenta, han sido la respuesta de la Junta Directiva del Banco de la República para mitigar la inflación (pues se cree que al reducir la demanda, mediante el encarecimiento del crédito, bajarán los precios).
Aunque estas han ido bajando (llegando con el último recorte al 12,25 %), no lo han hecho al mismo ritmo de la inflación, por lo que su impacto en ámbitos como los créditos hipotecarios no han sido tan protagónicos. El resultado es que muchas familias de bajos ingresos (que es donde se ha enfocado la política de vivienda en los últimos años) están yendo a las entidades financieras en búsqueda de la aprobación de un préstamo, pero recibiendo una respuesta negativa.
No obstante, las perspectivas de tasas hipotecarias que maneja Camacol son positivas, ya que en promedio los bancos las han bajado de un 15,9 % en marzo de 2023 a un 13,7 % en el mismo mes del presente año.
Camacol reconoció el esfuerzo que ha hecho el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) por mantener unas tasas hipotecarias competitivas, pues mientras el resto de los bancos las ha mantenido en umbrales que van del 12 % al 16,4 %, la mencionada entidad tiene una oferta del 9,5 %.
Finalmente, el tercer ingrediente de este panorama adverso, según Camacol, es la poca efectividad que ha tenido la política de vivienda del Gobierno de Gustavo Petro.
Y es que, según las cifras que presentaron, el número de subsidios asignados para la adquisición de vivienda se redujo de forma significativa en 2023, tanto que la media de beneficios (tanto para viviendas VIS como No VIS) es un 43 % inferior al promedio consolidado entre 2013 y 2020 (ni siquiera están teniendo en cuenta la “bonanza” que se registró en 2021 y 2022, donde este sector alcanzó importantes repuntes).
“En promedio se estaban subsidiando más de 90.000 viviendas que, para 2023, la descolgada llevó a que solo se beneficiaran 52.000. Antes había diferentes programas, como el semillero de propietarios, los subsidios a las tasa French, Mi Casa Ya, y programas para ahorradores, pero ahora todo se concentra en Mi Casa Ya; además de que se eliminaron los programas que cobijaban a las viviendas No VIS”, manifestó Herrera.
La propuesta de preasignaciones, que lanzó recientemente el Ministerio de Vivienda, tampoco ha tenido un impacto considerable, pues hasta la fecha se han preasignado 530 subsidios, que representan el 7 % de la oferta total.
“Respetuosamente le digo al Gobierno: hay que incrementar el gasto en vivienda”, detalló el directivo de Camacol, al agregar que gran parte de los desistimientos también han respondido a los cambios que se hicieron en las condiciones para acceder a un subsidios, ya sea porque los beneficiarios no tienen Sisbén, nunca les hicieron la visita o el monto que les corresponde es inferior con el que contaban antes.
En contraste, la ministra de Vivienda, Catalina Velasco dijo, en entrevista con El Espectador, que aunque los subsidios sí han bajado en comparación a los registrados hace tres años, el país ha mantenido un promedio anual de 50.000, lo que estaría por encima del promedio (excluyendo 2021).
Lo que ha hecho el gobierno, explica Velasco, es explicarle a los constructores que los subsidios no son ilimitados, porque se requiere de recursos para pagarlos, calificando como una mala práctica el prometer más ayudas de las que se pueden financiar. También dijo que le extraña que Camacol no haya incluido en su reporte el repunte que tuvo las Viviendas de Interés Prioritario (VIP), que aumentaron un 42 % en lanzamientos.
No todo es malo
Aunque en marzo las cifras parecieran no se prometedoras (los lanzamientos cayeron un 34 %, las ventas un 17 %, las iniciaciones un 26 % y las licencias un 44 %), hay esperanzas de lo que pueda pasar en el mediano plazo.
Como se proyecta, la inflación seguirá cayendo y en 2025 alcanzaría la meta del 3 %. Paralelamente también se verían mayores reducciones de las tasas de interés, por lo que los hogares volverían a experimentar un buen momento para la compra de vivienda.
Las cifras de Camacol también muestran que, si bien las ventas de vivienda han alcanzado mínimos importantes, las mismas se han venido estabilizando en los últimos meses, mostrando una especie de meseta. En suma, la expectativa es que ya se haya tocado fondo, y que el sector estaría próximo a experimentar sus primeros repuntes en sus casi dos años de invierno.
También es positivo que cada vez más administraciones locales están impulsando sus propios programas de subsidio para la compra de vivienda. Según Camacol, campañas como las de la Alcaldía de Bogotá, Cali y la Gobernación del Valle suman más de 103.800 subsidios, los cuales, a su vez, agrupan recursos por $1,6 billones.
Para el gremio ayuda el que la oferta actual sea de 166.600 viviendas, de las cuales el 7 % son VIP, el 52 % VIS, el 31 % son de no más de $650 millones y el 9 % son viviendas de alto valor (de más de 500 salarios mínimos).
Lo que se necesitaría para mejorar
Más allá de lo anterior, lo cierto es que la economía colombiana atraviesa por unos ciclos en donde la inflación, las tasas y el crecimiento del PIB muestran un panorama positivo, esto suele durar unos años antes de que todos estos indicadores comienzan a revertirse y alcancen escenarios totalmente contrarios.
Lo que hemos visto en los últimos años es eso, el escenario contrario, y sectores que dependen tanto de estos elementos, como la construcción, tienden a reflejar todas estas variaciones. De allí que se esperen mejores vientos para este tipo de renglones de la economía en los próximos años.
No obstante, para Camacol es importante que se implementen tres puntos que podrían ayudar al sector de la construcción en este capítulo de la economía.
Su primera propuesta es promover más recursos para financiar las tasas de interés. Aquí los cálculos le permiten indicar que, si se espera que las tasas sigan bajando y alcancen niveles ideales en el mediano plazo, por qué no adelantarse a eso y subsidiar algunos puntos porcentuales para que más hogares puedan acceder a un préstamo hipotecario.
“Se podría diseñar un programa de coberturas por dos o tres años que beneficie a 165.000 familias. Eso generaría un impulso en ventas de $40 billones, así como la generación de 280.000 empleos por año. Es un programa de $1 billón que se paga en 4 años. Es una gran oportunidad de reactivación de la economía, y que no pone una carga excesiva en el presupuesto general de la nación”, dijo Herrera.
Las otras propuestas apuntan a mejorar la ejecución y garantizar los recursos de las coberturas faltantes. Así como generar mecanismos de coordinación de programas regionales de vivienda (que cada región no esté haciendo sus propias apuestas, sino que pueda haber una especie de estandarización a la que puedan acceder todos los colombianos de forma fácil, independientemente de dónde viva).
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