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Una de las consecuencias que dejó la pandemia fue un crecimiento desmedido en los precios del costo de vida en Colombia, con un pico de inflación que llegó a 13,34 % en marzo del año pasado. Esto en medio de incrementos en los precios de los alimentos (especialmente en 2022), en el transporte, los combustibles y otros rubros básicos de la canasta familiar de millones de colombianos.
Aunque el Índice de Precios al Consumidor (IPC) ha registrado una curva de descenso desde su pico, en meses recientes, los descensos en la inflación se han ido ralentizando de cierta forma y, según las cifras del DANE, los arriendos son los culpables de dañarle el camino de bajada a este indicador.
El propio presidente Gustavo Petro, en su discurso del pasado 20 de julio, llamó a los arriendos un “motor especulativo” de la inflación e insinuó que era necesaria una intervención a este mercado.
Pero antes de sacar antorchas y trinches, repasemos las últimas cifras alrededor de la vivienda en arriendo y las dinámicas de un mercado que mueve $26,4 billones, según Fedelonjas, el gremio de los agentes inmobiliarios.
Qué pasa con los arriendos
Cuatro de cada 10 hogares en Colombia viven en arriendo. Un dato que, de entrada, permite entender por qué los incrementos de cánones se sienten en la inflación general.
Precisamente, a junio, la inflación en Colombia alcanzó un 7,18 % en su variación anual (comparada con el mismo mes de 2023), según el DANE.
La cifra generó preocupaciones porque, básicamente, se acumularon tres meses en los que el costo de vida se ha mantenido en niveles similares (en abril la cifra fue del 7,16 % y, en mayo, también fue del 7,16 %).
El informe del DANE puso en evidencia a los arriendos como uno de los rubros que más están aportando al incremento en el costo de vida por los siguientes motivos:
- Alojamiento y servicios públicos fue la división que más creció de mayo a junio de 2024 (0,58 %). En el último año, el rubro acumula una inflación de 9,26 %, según el DANE.
- Mientras que la inflación general creció a un ritmo de 7,18 % en el último año, el alquiler efectivo (lo que realmente pagan las familias en arriendos) aumentó 8,07 %. En junio, este indicador aportó 0,73 puntos porcentuales a la carestía, solo superado por alimentos (1,08) y transporte (1,02).
- El alquiler imputado (estimación a partir de lo que un propietario de vivienda pagaría por el arriendo de su propiedad) aumento 7,94 % en los últimos 12 meses.
En su análisis de la inflación de junio de 2024, Grupo Bancolombia mencionó que los arriendos han registrado los mayores aumentos “de lo corrido de siglo”. “Esto explica, en buena medida, nuestra perspectiva de menor ritmo de desinflación en los servicios”, se lee en el documento del banco.
Una mirada al mercado
La causa más evidente, pero no la única, de que los arriendos no bailen al compás de la inflación actual está en la misma ley que los regula: la 820 de 2003. Como es bien sabido, dicha norma establece que los reajustes al canon no pueden superar el IPC causado del año anterior.
En 2023, la inflación cerró en 9,28 % y esa es la referencia que están tomando los arrendadores para hacer ajustes a los cánones si (y solo si) se cumplió un año tras la firma del contrato con el arrendador.
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Sergio Olarte, economista principal de Scotiabank Colpatria, explica que, cuando la inflación es alta, como ahora, bajarla es complicado. “Especialmente porque los arriendos representan alrededor del 28 % de la canasta familiar”, agrega.
Desde el sector de las inmobiliarias se afirma que, al menos en el mercado formal de arriendos, los incrementos hechos hasta junio de 2024 no llegan a ese 9,28 % autorizado por la ley.
Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, precisa que los ajustes se dieron a un promedio de 8,07 %.
Para los agentes inmobiliarios, que los arriendos no crezcan al tope máximo es una muestra de que este es un mercado que se autorregula según la oferta y la demanda. Palabras más, palabras menos, los arrendadores no le están subiendo todo lo que podrían porque, de lo contrario, nadie les arrendaría su inmueble. Al menos esa la versión desde este gremio.
En un reciente comunicado, Ramírez dijo -además- que la relación entre el canon mensual y el valor comercial de una vivienda actualmente no supera el 0,59 %, cifra menor al 1 % establecido por ley 820 de 2003.
Sin embargo, no hay que ser un perito para saber que los inmuebles de uso habitacional en Colombia, fácilmente, han duplicado su valor comercial en los cerca de 20 años desde que se expidiera la mencionada ley. En este lapso, los sueldos de los trabajadores no han crecido en igual medida.
Tan solo en los últimos 10 años (de 2013 a 2023), el valor de los predios urbanos en Colombia con destino habitacional se ha incrementado en 53,5 % (a una media del 5 % por año), según el Índice de Valoración Predial (IVP) del DANE. Y este resultado se obtiene, incluso, sin contar a Bogotá, pues la medición excluye a la capital por las mayores presiones del suelo que registran en este lugar.
Y otro detalle no menor para tener en cuenta en este diagnóstico del sector son los incrementos en las tarifas de los servicios públicos que, en cuestiones estadísticas, empujan la división completa (alojamiento y servicios) al top de los rubros que más pesan en la conformación de precios en Colombia.
¿Una intervención al mercado?
Los desfases de ley 820 de 2003 y sus limitaciones le han dado la razón a quienes claman por una norma más actualizada. Entre tanto, las menciones del presidente Petro a un control de los precios de los arriendos en Colombia, con el fin de combatir la inflación, generaron el debate sobre cómo reducir el rezago que tiene el sector respecto al comportamiento del costo de vida.
Para el economista principal de Scotiabank Colpatria, “intentar controlar el mercado y fijar precios puede generar errores y equilibrios insostenibles. Por ejemplo, fijar los precios de los arriendos, como se hace actualmente, afecta la inflación”.
En palabras de Olarte, si no se permite que los precios de los arriendos suban o bajen según el mercado (la autorregulación de la que hablan los agentes inmobiliarios), “se pueden crear mercados secundarios ilegales y fomentar la informalidad (...). Cuanto menos se involucre el Estado en la fijación de precios, se generarán precios óptimos y un mercado adecuado para cada rango de ingresos”.
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De fondo, la polémica reciente sobre los arriendos gira en torno a su indexación al IPC del año anterior, algo que –como lo evidencian las cifras del DANE– crea un cierto lastre que solo irá mermando cuando la inflación vuelva a la meta establecida por el Banco de la República (3 %), algo que sólo sucedería a mediados del próximo año, de acuerdo con el banco central.
¿Cómo se ve el fin de año?
Hay motivos para creer que el peso de los arriendos en la inflación se iría aliviando en los próximos meses. O dicho de otra forma, que lo peor ya pasó.
Y es que el primer semestre concentra la mayoría de los ajustes a los cánones. Así lo afirma Julio Romero, economista jefe de Investigaciones Económicas de Corficolombiana.
“Analizamos la tendencia de arriendos durante los últimos años y lo que vemos es que en los primeros cinco meses del año se llevan a cabo dos terceras partes de los ajustes de todo el año”, precisa.
Así las cosas, el mercado de arriendos inmobiliarios ya habría absorbido los ajustes en los cánones y solo queda cruzar los dedos para que la inflación general siga bajando y se acerque a niveles más saludables, como el 5,3 % que estimó el Gobierno en el proyecto de Presupuesto General de la Nación -presentado el pasado lunes 29 de julio- o el 5,77 % que proyectó el Banco de la República en su más reciente encuesta a analistas económicos, para que la indexación haga lo suyo y los ajustes en los cánones de 2025 no sean tan duros con el bolsillo como los de 2024.
En la misma línea, Romero resalta que en abril de 2024 la tendencia en la inflación anual de los arriendos cambió, lo que es un buen signo para lo que viene: “Venía subiendo desde hace más de un año y a partir de abril cambió y viene moderándose”.
Ecos del déficit en vivienda
Más allá de la indexación al IPC, los aspectos regulatorios y las dinámicas propias del mercado, las presiones actuales en los arriendos pueden ser el síntoma de una enfermedad mayor: la disponibilidad de vivienda.
En palabras de Jaime Rojas, líder del Centro de Investigación en Análisis de Datos Económicos y Sectoriales del Politécnico Grancolombiano, hay una relación directa entre la inflación de los arriendos y el encarecimiento del crédito para compra de vivienda vía tasas de interés.
“El déficit habitacional lleva a que una gran cantidad de personas vivan en arriendo. Con el encarecimiento del crédito, por las altas tasas de interés de 2023 e inicios de 2024, el mercado de vivienda nueva y usada estaban muy quietos. Eso daba pie para que los arriendos pudiesen ser un poco más altos”, señala Rojas.
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Fedelonjas, así mismo, hizo un llamado a impulsar la vivienda nueva, pues “el 25 % de estas unidades se compran para inversión y renta, y ese inventario es necesario para que haya suficiente oferta para los 261.000 hogares que se forman anualmente”, señaló Mario Ramírez.
Cifras del DANE indican que en el primer trimestre de 2024 se culminaron 47.988 unidades de vivienda en todo el país, lo que significó una caída de 4,1 % respecto al trimestre anterior. En los últimos 12 meses acumulados a marzo de 2024, se culminó 3,7 % más de viviendas con respecto al acumulado de 12 meses a marzo de 2023.
Según Camacol (gremio de los constructores), entre enero y junio se vendieron 66.620 unidades de vivienda, es decir, 6.398 menos que en el mismo periodo del año pasado (-8,8 %).
Con todo, en un país de arrendatarios sería conveniente abordar esas presiones que impiden un alquiler más asequible, especialmente, para los estratos vulnerables. Depositar las esperanzas en el rumbo de la inflación no tendría que ser la única salida para este escenario.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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