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La cesión de predios para la ejecución de obras públicas nunca ha sido sencilla. Aunque la norma privilegia el interés general y los ciudadanos, tarde o temprano, los propietarios deben ceder sus propiedades bajo mecanismos como la expropiación, por lo que siempre queda un halo de inconformidad. Los bajos precios que pagan, el dolor de renunciar a un inmueble por el arraigo y hasta la expulsión hacia la periferia (gentrificación) hacen parte de la lista de reparos.
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En vista de esto, en la formulación del actual Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá se creó la Política de Protección a Moradores (PPM). Este mecanismo, que complementa la ejecución de las 25 líneas estratégicas de la vigente norma urbanística, fija las reglas para la cesión o venta de predios a los encargados de los proyectos de renovación urbana.
Desde el punto de vista de sus creadores (funcionarios de la pasada administración), la política es una propuesta que derivó de una necesidad clara: que la compra de predios sea justa. Nydia Rangel, exsecretaria de Hábitat, una de las promotoras del instrumento, narró cómo primero determinaron un listado de obligaciones y deberes que deben cumplirse y de algunos incentivos, para que las personas se vinculen a estos procesos.
“En ese sentido, la política contempla cuatro alternativas: primero, un método de compensación, en un escenario en el que el propietario no quiera irse. Por cada metro que tenga su propiedad se le ofrece un metro en la nueva obra”. El otro escenario, según la exfuncionaria, es comprarle su predio por el valor comercial que fije el avalúo de la oficina de Catastro.
A estos se suman otras dos posibilidades: ser inversionista del proyecto y entrar a beneficiarse de las rentas o las puntuaciones del negocio inmobiliario, o combinar las tres alternativas vendiendo una parte, entregar otra como inversión, y recibir metros en la nueva obra.
La prueba piloto
La primera prueba que determinará si tanta dicha es cierta es, ni más ni menos, que la octava acción estratégica (AE) correspondiente al Distrito Aeroportuario de Fontibón y Engativá. Dicho proyecto, de acuerdo con lo planteado en el POT, busca reorganizar esta zona de la ciudad en torno al aeropuerto El Dorado, para incrementar la competitividad logística de la ciudad y mejorar algunos desórdenes urbanísticos, como la cercanía anómala entre la terminal aérea y los predios residenciales.
En este sentido, los barrios Puerta de Teja y La Rosita serían los primeros en los que se desplegaría la PPM, con el fin de que aquello que Claudia López describió como “mover un poquito a los vecinos de la zona” se haga de la manera más justa. Sin embargo, entre veedores del proyecto y vecinos del barrio hay serias dudas sobre los alcances de la política de moradores y la forma cómo serán reubicados durante la materialización del proyecto.
Arraigo vs. desarrollo
Porque al lado de abandonar la cuidada estirpe residencial de un barrio bogotano, el ruido de los aviones es lo de menos. Eustaquio Ramírez, residente y propietario de una casa del sector, aprendió a convivir con el silbido de los pájaros de acero que sobrevuelan su casa. Junto a su padre, que falleció hace dos años, y su hijo, que vive a dos cuadras, los Ramírez llevan 40 años viviendo en Puerta de Teja. No en vano, la idea de moverse a otra zona, como lo contempla el plan piloto, es totalmente inviable para él.
Por otro lado, los temores de la comunidad se han visto fomentados por el poco conocimiento del proyecto y, de paso, la acción de los especuladores que, frente a la expectativa de un proyecto como este, salen a la búsqueda de incautos. Vecinos de don Eustaquio cuentan que algunos representantes legales de inmobiliarias y personas particulares han llegado a las puertas de sus casas con ofertas para comprar sus viviendas.
En aras de obtener el mayor beneficio, estas personas viven con el valor del avalúo catastral de los predios en la cabeza y tienden a realizar ofertas sobre el 80 % del precio. Toda esta confusión, según Carlo D’stefano Martínez, coordinador de la comisión técnico-jurídica de la veeduría ciudadana Fontibón Se Defiende, es culpa de un deficiente proceso de participación.
El veedor asevera que las dinámicas para involucrar a la comunidad fueron insuficientes. La afirmación parece confirmar una respuesta de la Secretaría de Planeación a este diario, sobre el número de participantes que citó para exponer el proyecto. De 85.000 habitantes, que habitan las 550 manzanas de los barrios y cuadras históricas involucradas en el plan piloto, no participaron más de 1.000.
De otro lado, respecto a la Política de Moradores, Martínez dice que exfuncionarios de la Secretaría de Planeación “reconocieron que hay cosas que todavía pueden mejorar esta política”. De ahí que, por ejemplo, en el barrio donde se supone se hará el piloto de implementación del instrumento, no haya aún una propuesta de reubicación concreta.
“Causa curiosidad que mientras en el sector de Engativá hay borrador de decreto, que reglamenta la iniciativa, para el sector de Fontibón ningún desarrollador haya hecho público su interés, a pesar de que la intervención será sobre 529 hectáreas, lo que equivalente a cinco veces el Parque Simón Bolívar o el 20 % de lo que conocemos como localidad de Fontibón”, sentenció.
Sí hubo participación
La Secretaría de Planeación defiende que, a la fecha, se llevó a cabo un proceso de participación liderado por RenoBo, como operador urbano, que contempló espacios de diálogo y la socialización de la Casa de la Acción Estratégica Engativá, un punto de atención físico que funcionó entre septiembre y diciembre de 2023, y un punto de atención móvil durante 11 jornadas en varios barrios.
Luego, del 27 de marzo al 15 de abril de 2024, se recibieron 63 comentarios y observaciones a la propuesta, los cuales, dice la cartera, se evaluarán para dar respuesta e incorporar los que se consideren oportunos. De todas formas, aunque la Política de Moradores suene innovadora e intente darle un enfoque más humano a la cesión de predios, lo cierto es que el mecanismo de expropiación sigue ahí, aunque sea la última opción. El arraigo de los residentes, la desinformación y la falta de una propuesta clara de reubicación siguen haciendo que este piloto esté permeado por la confusión y al acecho de la especulación inmobiliaria.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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