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Es común que en algunos barrios de Bogotá las familias amplíen sus casas y, sin licencia de construcción, agreguen una o dos plantas para habilitar nuevos apartamentos para valorizar su propiedad, generar ingresos o simplemente independizar a uno de sus miembros. Pero también lo es que, al querer legalizar la obra, para evitar sanciones, vender o tener escrituras individuales por piso, muchas desisten al encontrarse con un gran obstáculo: el alto costo de la compensación que le deben pagar al Distrito.
Ante esto, y para disminuir los desistimientos, la administración tiene un proyecto de decreto que apunta a modificar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), al rebajar dicha compensación del 23 al 13 % y aumentar la legalización de edificaciones, especialmente en zonas de renovación urbana. Aunque se trata de un cambio aparentemente técnico, la discusión plantea de fondo un dilema complejo: dicho recaudo se usa para financiar espacio público, equipamientos e infraestructura; entonces, ¿cómo ajustar las cargas para garantizar el desarrollo urbano sin alejar a los ciudadanos de los procesos de formalización?
Vale aclarar que, por ahora, la iniciativa apenas se encuentra en etapa de comentarios de la ciudadanía, como lo indica la Secretaría Distrital de Planeación, y le falta un trecho para llegar a su expedición. Es más, según la entidad, una vez se analicen las sugerencias, es probable que el texto sufra modificaciones antes de que el alcalde Carlos Fernando Galán lo apruebe. Por esta razón, tanto la Secretaría como varios concejales, consultados por este diario, han dicho que no harán pronunciamientos de fondo ni hablarán del alcance o la implementación del proyecto hasta tanto se analice todo a profundidad. Sin embargo, al estudiar el documento, se encuentran factores de relevancia que vale la pena resaltar.
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Cuando la compensación no cumple
En primer lugar, el proyecto modifica las reglas aplicables a los llamados reconocimientos de edificaciones o actos administrativos, a través de los cuales se legalizan construcciones ejecutadas sin licencia de construcción, siempre que cumplan con las condiciones urbanísticas que exige la norma. Dentro de este trámite, como los predios aumentan de valor, los propietarios deben compensar a la ciudad con un porcentaje de dicha valorización.
Este valor se calcula mediante una fórmula que tiene en cuenta, entre otros factores, el tratamiento urbanístico donde se encuentra el predio, identificados como zonas de consolidación, de conservación o de renovación. Hoy, de acuerdo con la Secretaría de Planeación, el 70 % de las legalizaciones son en zonas de consolidación, y el 1 %, en sectores de conservación. En ambos casos se les cobra a los propietarios el 8 %.
Sin embargo, el 29 % son trámites en zonas de renovación, a quienes actualmente se les cobra una compensación del 23 %. La propuesta de la administración es reducirlo un 10 %. ¿Por qué? La justificación aparece en la exposición de motivos del proyecto, donde Planeación cuenta que, tras revisar 2.858 liquidaciones asociadas a reconocimientos de edificaciones, encontró que en los últimos años incrementaron los desistimientos, lo cual obliga a hacer ajustes para enfrentar la situación.
En 2024, por ejemplo, los desistimientos en zonas de consolidación y de renovación fueron del 8 y 16 %, respectivamente. Para 2025 fueron del 11 y 18 %. Esta tendencia llevó al Distrito a concluir que el cobro actual estaba generando mayores niveles de incumplimiento, precisamente en las zonas donde la compensación era más costosa.
Esto se traduce en menos ingresos. Según los cálculos oficiales, por trámites de reconocimiento inconclusos, Bogotá dejó de recaudar cerca de COP 571 millones en 2024 y COP 1.309 millones en 2025. Esto sin contar lo que pierde la capital en cobro de impuestos, como el predial, por la falta de legalización.
Por lo tanto, la lógica detrás de la propuesta es que una reducción en el valor exigido podría llevar a que más propietarios culminen el proceso y realicen el pago. En otras palabras, la apuesta es cobrar menos para que se legalicen más propiedades.
El debate de fondo
Las obligaciones urbanísticas surgieron para garantizar que los procesos de desarrollo urbano contribuyan a financiar parte de las necesidades colectivas de la ciudad. Desde ese principio, quienes reciben permisos de construcción y, de paso, los beneficios derivados de las normas urbanísticas, deben aportar para la construcción de parques, espacio público, equipamientos e infraestructura.
Sin embargo, la exposición de motivos sostiene que el reconocimiento o legalización de edificaciones antiguas tiene características distintas a quienes obtienen una licencia para una obra nueva, porque su propósito consiste en regularizar una situación existente. Por esa razón, el documento argumenta que mantener una compensación del 23 % resulta desproporcionado frente a la naturaleza del trámite.
La discusión, no obstante, no está cerrada, ya que reducir una carga puede facilitar la formalización y aumentar el recaudo, pero también implica recalcular uno de los mecanismos utilizados para financiar parte de las obligaciones urbanas previstas por el POT. Dicho de otro modo, el dilema es si la reducción logrará el equilibrio que busca la administración o si abrirá nuevas discusiones sobre el alcance de las compensaciones urbanísticas.
Por ahora, el documento no permite establecer con precisión qué tipo de propietarios se beneficiarán realmente con la modificación, asunto clave, según un excurador urbano que prefirió no ser citado, quien resalta que “dependiendo de esto, el decreto podrá interpretarse como una herramienta para facilitar la formalización o como una corrección a una carga urbanística que estaba dificultando la aplicación de las reglas del POT”.
Y agregó: “El proyecto deja una inquietud sin resolver: cuando se habla de construcciones sin licencia, suele pensarse en viviendas autoconstruidas o ampliaciones realizadas por familias que no adelantaron los trámites correspondientes. Pero los reconocimientos de edificaciones abarcan una realidad más amplia, porque pueden incluir desde un segundo piso construido sin permiso hasta inmuebles comerciales o edificaciones localizadas en sectores estratégicos de renovación urbana”.
De momento, el proyecto continúa su tránsito por la etapa de participación ciudadana. Será allí donde comenzará a definirse si la propuesta llega a convertirse en norma o si las observaciones de ciudadanos, gremios y sectores políticos terminan modificando uno de los ajustes más recientes planteados para la implementación del POT de Bogotá y que toca un recurso primordial: el que se destina para crear más espacio público para toda la ciudad.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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