El inicio del año es una época crucial para el mercado de arriendos. Tradicionalmente, en esta temporada se vencen buena cantidad de contratos, se renegocian cánones y, por estos días, hay quienes están buscando un nuevo hogar. Todo esto se da en medio de un contexto donde los precios del alquiler han aumentado considerablemente en los últimos años, poniendo a prueba los bolsillos de quienes no son propietarios de vivienda (un 40 % de las familias colombianas).
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¿Qué tan caro está el arriendo?
Decir que el arriendo está caro no es solo una percepción. En Colombia, los cánones de arriendo han acumulado un aumento cercano al 30 % en tres años (2021, 2022 y 2023), el periodo con los mayores incrementos en más de una década. Si en 2020 una familia pagaba $1 millón mensual, en 2023 este valor podría haber alcanzado los $1.300.000.
Para entender por qué han subido los cánones de arriendo hay que decir que estos están ligados a la inflación del año anterior y, por cortesía de la pandemia, el país padeció incrementos históricos en el costo de vida, los cuales solo comenzaron a moderarse después de marzo de 2023.
Tres claves para comprender cómo se fijan los precios de los arriendos en la actualidad:
- Los cánones pueden aumentar en igual medida que la inflación. Aunque no es una regla fija y existe la posibilidad de negociar ajustes menores -encomendándose a la flexibilidad o buena disposición del arrendador-, lo cierto es que este rubro sigue una tendencia al alza que afecta directamente el presupuesto de los hogares colombianos.
Como si se tratase de una bola de nieve, las inflaciones históricas de años anteriores dejaron un impacto acumulado que todavía se refleja en los precios del arriendo.
- El aumento del canon de arriendo solo puede aplicarse cuando el contrato ha cumplido al menos un año de vigencia, según lo establece la ley.
De acuerdo con Fedelonjas (el gremio de las inmobiliarias), la primera mitad del año concentra la mayor cantidad de ajustes en los cánones.
- En 2025, los arriendos podrán aumentar hasta un 5,2 %, en línea con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de 2024, un indicador que, de a pocos, se acerca a niveles prepandemia. Para una vivienda cuyo arriendo era de $1.500.000 en 2024, el incremento será de $78.000, para un total de $1.578.000.
Para Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, los arrendatarios ganan con el IPC de 2024. “El incremento en los cánones de 2025 no será tan alto como en otros años y seguramente el arriendo imputado se ubique cerca de ese techo permitido”, asevera.
Aunque las perspectivas económicas apuntan a menores presiones inflacionarias, es importante recordar que venimos de un 2024 donde el alojamiento, que incluye arriendos y servicios públicos, fueron el rubro que más creció y que, de paso, tuvo la mayor contribución al costo de vida en Colombia.
En 2024, la inflación total alcanzó un 5,2 %, el rubro de alojamiento representó el 2,13 %, superando con creces a los siguientes en la lista: restaurantes y hoteles (0,85 %) y transporte (0,70 %).
Precisamente, los precios del arriendo efectivo crecieron un 7,55 % y pesaron 0,69 % en la inflación total; mientras el arriendo imputado (estimación del valor que tendría el arriendo de una vivienda propia si su propietario tuviera que pagar por usarla) creció un 7,30 % y contribuyó 0,91 % al costo de vida total.
Ahora bien, ¿cuánto pesa el arriendo en el bolsillo de los colombianos?
Michael Ortegón, decano de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas de UNINPAHU, afirma que los arriendos actualmente representan alrededor de un 25 % de la canasta familiar. El docente explica que este gasto ha ido escalando hasta ponerse “muy por encima” del precio del mercado de 2019, antes de la pandemia.
Al otro lado de la balanza, los incrementos en el salario mínimo de los últimos tres años han sido superiores a la inflación. Esto no solo ha permitido que los cerca de 3,3 millones de trabajadores que reciben esta prestación puedan aliviar parte del impacto de los aumentos en los arriendos, sino también el resto de colombianos cuyos ingresos son ajustados cada año tomando como referencia el aumento del salario mínimo.
Según explica el decano de UNINPAHU, un salario mínimo creciendo por encima del IPC ha permitido que los hogares puedan absorber parte del impacto del alza en los arriendos y destinen menos plata al rubro de vivienda, “permitiendo cubrir el costo adicional (del canon) sin sacrificar otros gastos esenciales”, menciona.
Desde Fedelonjas afirman que este es un mercado que se autorregula y que, con todo lo ocurrido en los últimos años con el costo de vida, se ha abierto un mayor espacio de negociación para que arrendadores e inquilinos acuerden incrementos menores a lo permitido.
El presidente del gremio explica que, durante todo el año pasado, cuando el tope del incremento a los cánones fue del 9,28 % (correspondiente a la inflación de 2023), las mediciones del DANE no registraron que las variaciones del arriendo efectivo (el pago real que un arrendatario hace al arrendador por el uso de un inmueble) llegaran a ese techo.
“Nunca vimos que ese arriendo efectivo llegará al 9,28 %. Veíamos que estaba en un 6 % o un 7,2 %”, dice Ramírez. Agrega que esas negociaciones se vieron con frecuencia y se seguirán viendo en 2025.
Tras un 2024 en que la inflación continuó su senda a la baja hacia niveles más saludables, se prevé que el 2025 traiga un respiro en los incrementos de los arriendos. Sin embargo, las dinámicas del mercado inmobiliario, junto con un posible bajo ritmo en la construcción de vivienda, podrían seguir ejerciendo presión sobre la demanda, limitando los inventarios de inmuebles en arriendo.
Así se ve el mercado de arriendos en 2025
En el horizonte, el mercado prevé que la demanda de vivienda en arriendo se mantendrá relativamente estable en los próximos meses, pues el número de familias que se forman no varía significativamente de un año a otro. Sin embargo, el bajo ritmo de la construcción de vivienda podría impactar directamente en la disponibilidad de inmuebles para alquiler.
Cifras de Galería Inmobiliaria, firma de investigación y análisis del sector, indican que la iniciación de proyectos cayó significativamente en 2024. “El año pasado terminamos con la iniciación de 148.000 viviendas, para este año la cifra se reduce a 120.000, según nuestros cálculos. Vamos a tener un año difícil por ese lado”, indica Alejandro Forero, consultor de esta compañía.
Otro tema que preocupación al sector es la suspensión del subsidio Mi Casa Ya para la compra de vivienda de Interés Social que anunció el Minvivienda el pasado 16 de diciembre.
Según el presidente de Fedelonjas, sin Mi Casa Ya se afecta tanto la oferta de vivienda nueva como el mercado de arriendos. “Sin subsidios para vivienda VIS, la construcción se ralentiza, reduciendo la disponibilidad de vivienda usada para arriendo y presionando los precios al alza”, agrega Ramírez.
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Propuestas en el aire
El decano de la Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas de UNINPAHU, señala que es deseable que el mercado de arriendos en 2025 esté marcado por debates sobre regulación y control de precios.
El académico propone incentivos fiscales para arrendadores que ofrezcan cánones accesibles y contratos formales, además de fomentar la compra de vivienda usada para mejorar la oferta de alquiler y contrarrestar el alza de precios a largo plazo.
Ortegón también destaca la importancia de que el Banco de la República mantenga una política monetaria prudente: “Es fundamental estabilizar la inflación con tasas de interés ajustadas de manera gradual, para recuperar los salarios reales y aliviar el impacto en los arriendos”.
Por su parte, Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, pone el foco en la formalidad de los contratos, especialmente en el segmento económico, donde el contrato verbal sigue siendo la norma. “Firmar contratos físicos no solo protege los derechos de ambas partes, sino que evita conflictos y promueve un mercado más seguro”, dice.
A estas alturas, está claro que los arriendos se mantienen al alza en la gran mayoría de las circunstancias. ¿Llegará un punto en el que esta tendencia se estabilice? La pregunta es válida en situaciones como la actual: muchos contratos llegaron a su fin en 2024 y los propietarios están buscando nuevos arrendatarios.
Aquí, el canon de arriendo no está sujeto al límite regulado por la inflación, como ocurre con los ajustes anuales en contratos vigentes; en cambio, el propietario tiene la libertad de establecer un nuevo precio basado en el valor comercial del inmueble y las condiciones del mercado.
Lo anterior merece dos observaciones. Según Fedelonjas, entre el 85 % y el 89 % de los hogares que derivan ingresos de los cánones de arrendamiento pertenecen a estratos socioeconómicos 1, 2 y 3, que buscan compensar los incrementos en el costo de vida que también los afectan.
Segundo, la Ley 820 de 2003, que regula los arriendos, establece que el canon de arrendamiento no puede superar el 1 % del valor comercial del inmueble, un tope que, para algunos, tiene un alto grado de especulación.
Johan Ramírez, abogado de 28 años, vivía junto a su pareja en un apartamento de 70 metros cuadrados en Toberín, en Bogotá, tasado en $285 millones. Hasta octubre de 2024, Ramírez pagó un canon de $1.483.000, pero decidió buscar otro inmueble donde vivir. De acuerdo con la norma, el propietario del apartamento en Toberín podría cobrar hasta $2.850.000 mensuales al siguiente arrendatario, tomando como referencia el 1 % del valor comercial del inmueble.
En este caso, el dueño del apartamento tiene el derecho de subir el canon hasta el máximo permitido. Si bien eso no significa que alguien esté dispuesto a pagar una cifra tan alta, la dependencia del valor comercial termina por excluir a muchos inquilinos y hacer que arrendar vivienda sea cada vez más complicado, sobre todo en ciudades grandes como Bogotá o Medellín, donde la demanda de arriendos crece y crece.
Hay quienes proponen que el avalúo catastral, que es mucho más bajo porque se usa principalmente para impuestos, podría ser una base más razonable para determinar los precios de arriendo y así evitar la especulación, especialmente en zonas con alta demanda o donde los precios suben rápidamente. En cualquier caso, no pueden obviarse factores comerciales como ubicación, el acceso a servicios y la valorización de la zona.
Balancear las necesidades en ambas orillas (arrendador y arrendatario) ha sido una tensión constante en el mercado de arriendos. Si bien en 2025 habrá que seguir hablando de formalidad en contratos, control de la inflación e incentivos para la construcción, también será clave pensar en mecanismos que hagan más justos los cánones y, por ende, dejen de ser el palo en la rueda del costo de vida para miles de familias colombianas.
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