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En 2025, el sector vivienda tendrá que responder a una mayor confianza por parte de aquellas familias que, luego de años de aplazar esta decisión, ven que la situación pinta mejor para hacer el negocio de sus vidas, gracias a créditos hipotecarios más asequibles y una inflación que viene moderándose y que no amenaza en gran medida el poder adquisitivo ni el valor de los ahorros de los hogares.
Las expectativas están altas, pero ¿qué tan duro podría ser el golpe de realidad con varios vientos en contra? Así se proyecta el mercado de vivienda en Colombia.
La temperatura del mercado
Al interior del sector vivienda, este año pinta como un momento de “transición”. De ahí que los ánimos estén entre el optimismo y la incertidumbre.
En noviembre pasado, se conoció que la comercialización acumuló un crecimiento cercano a 1,7 % y los cálculos de Camacol -el gremio de constructores- estiman que 2024 cerraría con un balance positivo de cerca de 3 % en las ventas. Una noticia positiva para un sector que encadenó cifras en rojo en los últimos años, pero que ahora mostraría un impulso que se podría extenderse al primer semestre de 2025, pues el gremio prevé la movilización de un importante stock de unidades disponibles para la venta.
Las cifras de Galería Inmobiliaria -empresa de investigación del sector constructor e inmobiliario- entregan un balance de 2024 incluso mejor: “Nosotros habíamos pronosticado que las ventas iban a llegar hasta las 121.000 y, en ese momento, el pronóstico fue catalogado como excesivamente optimista. Pero las ventas crecieron 31 % y llegamos a las 123.400 unidades. El balance es positivo porque esa recuperación sí se pudo dar”, indica Alejandro Forero, consultor de esta compañía.
Así mismo, los grandes constructores han hecho eco de este quiebre en la tendencia. Por ejemplo, desde Amarilo afirman que 2024 fue un año en el que el sector empezó a repuntar, gracias a la mejora en el entorno económico: disminución en tasas, inflación y costos de los insumos. “Hicimos 17 lanzamientos y tuvimos muy buena acogida. En lo corrido de 2024, logramos vender 6.965 unidades de vivienda, lo que representó un incremento de 14 % frente al año anterior”, dice Roberto Moreno Mejía, CEO de Grupo Amarilo.
Una primera conclusión es que, dentro del universo de factores macroeconómicos que le pegan directa o indirectamente a la dinámica de la vivienda, la reducción de las tasas de interés ha hecho lo suyo y el mercado respondió positivamente.
Datos de la Superfinanciera indican que, actualmente, la tasa promedio de los créditos de vivienda (11,26 % al 10 de enero de 2025) es la más baja de los últimos tres años.
Para Jaime Rojas, líder del Centro de Investigación en Análisis de Datos Económicos y Sectoriales del Politécnico Grancolombiano, las tasas de interés podrían seguir bajando si el Banco de la República ve que la inflación sigue hacia su meta propuesta, lo cual podría impulsar la cartera hipotecaria.
En la misma línea, los desembolsos de créditos hipotecarios hacen eco de esta mejora en la demanda de vivienda. Hacia finales de noviembre de 2024, los giros de estos créditos registraron el mayor pico desde 2023, con cerca de 7.800.
Una mayor colocación de créditos indica que más hogares están bien encaminados en la compra de un inmueble, pero hay que tener en cuenta que esto es sólo una fotografía general del mercado, pues el pago del crédito hipotecario (que puede ser diferido hasta por 20 años) suele ser la verdadera prueba de fuego para las finanzas del hogar.
Menor ritmo en la construcción
Los brotes verdes de reactivación que dejó el último tramo de 2024 son la esperanza de un sector que, no obstante, mantiene sus reservas por los efectos que tendrán en su matriz de costos las salvaguardias que el Gobierno les puso a materiales importados (como el acero).
El Decreto 1227, vigente desde octubre de 2024, establece un cupo libre de arancel de 29.529 toneladas anuales para las barras de acero corrugado. De acuerdo con el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, las importaciones que excedan este límite serán gravadas con 14,5 %. Así mismo, el Decreto 1294 impone un arancel de 35 % sobre las importaciones de alambrón provenientes de países como China y Rusia, que no tienen acuerdos comerciales vigentes con Colombia.
En diferentes oportunidades, el gremio de los constructores ha insistido en que dichos aranceles podrían encarecer los insumos de construcción y, por consiguiente, limitar el lanzamiento de nuevos proyectos y el inicio de nuevas obras. Según cálculos de Camacol, las salvaguardias incrementarán los costos de los materiales en 0,25 %.
La cifra, aunque parezca menor, se podría sentir en los proyectos de interés social, donde cada peso cuenta para entregar viviendas que cumplan con un mínimo de condiciones habitacionales sin salirse de los topes reglamentarios en el precio. Para 2025, dichos topes serán los siguientes teniendo en cuenta el incremento de 9,5 % en el salario mínimo:
- Vivienda de Interés Prioritario (VIP): aquí se incluye a las unidades con precio de hasta 90 salarios mínimos legales vigentes, lo que equivale a unos $128 millones.
- Vivienda de Interés Social (VIS): 135 salarios mínimos legales vigentes, es decir, un inmueble VIS no podrá superar los $192 millones de precio en 2025.
Si bien la comercialización ya da signos de recuperación, la producción de vivienda podría ser uno de los renglones rezagados. Los datos al tercer trimestre de 2024 indican una disminución significativa en las unidades de vivienda iniciadas (es decir, cuya construcción ya empezó) tanto VIS como No VIS en comparación con trimestres anteriores.
Mientras que en el tercer trimestre de 2023 se iniciaron 34.493 unidades VIS y 19.426 No VIS, las cifras del mismo periodo de 2024 presentan una reducción de 28 %, siendo más pronunciada la caída en la vivienda No VIS (40 % aproximadamente).
El informe del Producto Interno Bruto (PIB) del tercer trimestre de 2024 ya daba cuenta de esta dinámica: la construcción de edificaciones residenciales y no residenciales registró una baja de 1,7 %, completando así cinco trimestres en negativo. El panorama es más pesimista si se mira la producción residencial, que está en números rojos desde el segundo trimestre de 2023, como lo indicaron las cifras del DANE.
El cruce de estos dos indicadores (ventas e iniciaciones) da cuenta de la cautela de un sector que, a la fecha, está priorizando evacuar inventarios y luego lanzar nuevos proyectos, o mejor, estabilizar las ventas antes de asumir los riesgos de más frentes de obra. Por tanto, 2025 podría ser dinámico en la comercialización y lento en la construcción.
Así lo cree el consultor de Galería Inmobiliaria, quien estima cifras en rojo para la iniciación de proyectos. “El año pasado terminamos con la iniciación de 148.000 viviendas, para este año la cifra se reduce a 120.000, según nuestros cálculos. Vamos a tener un año difícil por ese lado”, indica.
Otros de los retos que traería 2025 para la vivienda, de acuerdo con el CEO de Amarilo, es la interacción compleja entre la política económica, la evolución de los subsidios, las reformas fiscales, la disponibilidad de suelo y las tendencias demográficas. “La capacidad de los desarrolladores de adaptarse a estos cambios y la disposición de los gobiernos para implementar políticas favorables será clave para asegurar un crecimiento sostenido y accesible de la vivienda en Colombia”, dijo Moreno.
Subsidios, el eterno debate
El impulso de la vivienda en 2025 podría quedarse sin uno de sus motores por cuenta de algunos temas que han sido objeto de debate entre constructores y Gobierno en los últimos años.
El más importante -y que más polémica ha suscitado- es el futuro de los subsidios del programa Mi Casa Ya. El pasado 16 de diciembre, el Fondo Nacional de Vivienda (Fonvivienda), la entidad encargada de entregar los subsidios, anunció a través de una circular el cierre temporal de la plataforma que les permite a las familias inscribirse y gestionar los trámites para la obtención del subsidio a la cuota inicial y de la cobertura a la tasa de interés del crédito hipotecario.
Se ha convertido en costumbre que, tras alcanzar las metas anuales de asignaciones de subsidios, Mi Casa Ya entre en pausa y vuelva a abrir cupos hasta bien entrado el año siguiente. Sin embargo, el retorno del programa en 2025 (y, por ende, el cumplimiento de la meta del Gobierno de 50.000 subsidios anuales) no es seguro por cuenta de la compleja situación fiscal del país, la cual ha llevado al Gobierno a ejecutar recortes de presupuesto en algunos rubros.
Desde el Ministerio de Vivienda se acusa a la caída de la ley de financiamiento en el Congreso como el culpable de la “tijera” en la inversión social del Gobierno. Por su parte, gremios como Camacol insisten en que la suspensión de Mi Casa Ya es el resultado de fallas en la planeación presupuestal del Gobierno.
Recientemente, Guillermo Herrera, presidente ejecutivo de Camacol, señaló que no se necesitaba “ni $1 billón” para, por lo menos, asegurar las coberturas a la tasa de interés del crédito hipotecario.
Por lo pronto, los hogares interesados en viviendas VIS o VIP no podrán contar con el subsidio de unos 20 o 30 salarios mínimos (de acuerdo a la clasificación del interesado en la encuesta Sisbén IV) que entregaba Mi Casa Ya en 2024. El mayor golpe lo llevarían las familias que ya están subidas al negocio inmobiliario y aspiraban ser beneficiarias de un subsidio para alivianar sus finanzas.
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Según un informe de Corficolombiana, sin el subsidio de Mi Casa Ya, las cuotas hipotecarias aumentarán hasta llegar a 40 % de los ingresos de estas familias, lo que limita el acceso a viviendas de interés social.
Los subsidios de vivienda que sí se mantienen en 2025 son los de las cajas de compensación. El monto depende de los ingresos mensuales del núcleo familiar que se postule, de la siguiente manera:
- Si gana $2.847.000 al mes o menos, podrá recibir un subsidio de hasta $48.705.000.
- Si gana entre más de $2.847.000 al mes y menos de $5.694.000, el subsidio será de $32.470.000.
Estímulos desde el Congreso
El pasado 8 de noviembre de 2024, el Congreso de la República promulgó la Ley 2434, una normativa que, en el papel, les permitirá a los hogares pagar menos por trámites notariales y de registro relacionados con la compra de vivienda.
En primer lugar, la norma establece que los costos asociados a la compra de vivienda, como gastos de escrituración, impuestos y registro, ahora podrán ser incluidos en los préstamos hipotecarios o contratos de leasing habitacional. Por lo tanto, el comprador podrá incluir estos costos en el crédito, evitando asumirlos por separado, siempre que lo haya autorizado previamente.
La nueva ley establece que los gastos de derechos notariales y registro se reducirán dependiendo del tipo de inmueble:
- Viviendas No VIS: los derechos notariales y gastos de registro relacionados con la constitución o modificación de hipotecas tendrán un descuento del 30 % respecto a la tarifa habitual.
- Viviendas VIS: el beneficio varía si la vivienda recibe o no un subsidio directo del Gobierno (como Mi Casa Ya). Si tiene subsidio, el descuento en derechos notariales y de registro será del 90 %, es decir, solo se pagará un 10 % de la tarifa ordinaria. Si no tiene subsidio, el descuento será del 60 %, por lo que se pagará un 40 % de la tarifa habitual.
Y algunos trámites, como la constitución del patrimonio de familia (que permite proteger la vivienda principal de embargos y garantizar su uso exclusivo para el hogar), serán considerados “actos sin cuantía”. Esto significa que no se cobrarán derechos notariales ni gastos de registro al realizar este procedimiento. Además, para agilizar los trámites relacionados con la compra de vivienda, la ley permite la digitalización de avalúos, registros y certificaciones.
La vivienda arranca 2025 habiendo dejado atrás los anuncios apocalípticos que resonaron durante casi dos años y en medio entorno económico más amable, cuanto menos. Al mismo tiempo, comienza un nuevo capítulo para un mercado que, a la fecha, no cuenta con una política pública desde el Gobierno Nacional que les dé una mano a segmentos que lo necesitan (como el de interés social), tras el lento desempeño en construcción de 2024 y las caídas acumuladas en los años anteriores.
Este será un año para consolidar avances, pero también para resolver los desafíos estructurales que afectan tanto a los constructores como a las familias. Si bien la vivienda ni se hunde, ni avanza con viento en popa, habrá que hacer algo este año para enderezar su rumbo.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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