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Durante los últimos años, el sector de la construcción ha sufrido altibajos. En el segundo trimestre del año (último dato disponible), el producto interno bruto del sector cayó 3,5 % y la construcción de edificaciones residenciales y no residenciales tuvo una caída del 9,7 %. El sector privado advierte que la baja en la confianza inversionista, los aumentos en los precios de los insumos y la incertidumbre por la situación fiscal han impedido que haya una verdadera reactivación. ¿Qué se necesita?
Diagnóstico
“El sector de la construcción ha sido uno de los que ha tenido peor desempeño luego de pandemia”, dijo a este diario Luis Fernando Mejía, director ejecutivo de Fedesarrollo en el Congreso Colombiano de la Construcción, organizado por la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol).
La situación, analiza Mejía, se debe principalmente al aumento de las tasas de interés por el Banco de la República —que reducen la demanda de crédito— en un contexto de alta inflación, y a la política pública. “El marchitamiento paulatino del programa Mi Casa Ya infortunadamente ha limitado la capacidad para que hogares de ingresos bajos y medios bajos puedan tener una vivienda”.
Mi Casa Ya fue una iniciativa del Gobierno nacional para facilitar la adquisición de vivienda nueva mediante subsidios familiares y cobertura en la tasa de interés para créditos hipotecarios. Su suspensión, en 2024, por la falta de presupuesto estatal, dificultó adquirir vivienda a los hogares de medianos y bajos ingresos.
Por los factores que mencionó Mejía, entre otros, desde finales de 2021 y después de alcanzar un crecimiento del 24,1 %, el sector de la construcción comenzó a experimentar una desaceleración que se intensificó en los años siguientes. El deterioro no sucedió de la noche a la mañana, las cifras indican que esta caída ha sido paulatina. En particular, durante los primeros meses de 2025 se ve una gran caída en el área iniciada de nuevos proyectos, que cayó un 17,1 % en doce meses, y en el área total construida, con un -6,3 % en el segundo trimestre de 2025 con respecto al mismo período de 2024.
“Los resultados saltan a la vista: una caída muy grande desde el punto de vista de lanzamientos, edificaciones y ventas de vivienda de interés social y vivienda no VIS. Es preocupante en el contexto de una economía que, si bien viene recuperándose, todavía está creciendo por debajo del 3 %”, señala Mejía. En el segundo trimestre de 2025 (último dato disponible), el producto interno bruto (PIB) de Colombia creció 2,1 %. Los analistas estiman que el país cerrará el año con un crecimiento del 2,6 %.
Por otro lado, con respecto al déficit habitacional —falta de viviendas adecuadas para cubrir las necesidades de las familias—, Camacol calcula una cifra que supera el 27 %, lo que representa no solo la falta de vivienda nueva, sino la imposibilidad de acceder a una vivienda digna para los hogares con menores ingresos.
Pero no todo pinta tan mal: aunque con mayor prudencia, los colombianos siguen pagando y comprando vivienda. En el segundo trimestre de 2025, el saldo total de la cartera hipotecaria llegó a los COP 144,4 billones, un crecimiento del 10 % frente a 2024, con una mora controlada del 4,3 %, según cifras del DANE.
Alternativas: ¿cómo reactivar la construcción?
El país atraviesa una situación fiscal compleja. El Ministerio de Hacienda estima que 2025 cerrará con un déficit fiscal en 7,1 % del PIB, pero cálculos no oficiales lo sitúan en más de 7,5 %. Las cuentas del próximo año también están apretadas y varios analistas han advertido que es necesario ajustar el gasto público, más allá de las cuentas del Gobierno. Para financiar el presupuesto del próximo año se necesita una reforma tributaria por COP 16,3 billones.
En el presupuesto 2026, uno de los sectores con mayores recortes respecto a 2025 fue vivienda. Germán Ávila, ministro de Hacienda, explicó que el Gobierno decidió hacer un cambio en el sistema para pasar del enfoque actual centrado en el gasto en subsidios a la vivienda de interés social nueva, para concentrar esfuerzos en estrategias de mejoramiento de deficiencias cualitativas de vivienda urbana y rural.
Aunque esta administración ha dejado su postura clara, la semana pasada la superintendente del Subsidio Familiar, Sandra Viviana Cadena Martínez, confirmó a El Espectador que el Gobierno destinará casi COP 50.000 millones para fortalecer los subsidios de vivienda en Colombia. Los recursos provienen de remanentes acumulados desde 2010, dinero que, por razones administrativas, no se había redistribuido. Del total, COP 41.000 millones serán para el componente rural, para familias en zonas rurales que buscan construir o mejorar su vivienda, y COP 8.000 millones irán al componente urbano, enfocado en hogares en ciudades intermedias y capitales.
En la edición 23 del Congreso Colombiano de la Construcción, expertos y gremios aseguraron que eliminar la incertidumbre fiscal y atraer la inversión privada es clave para la reactivación del sector.
Guillermo Herrera, presidente de Camacol, planteó que la reactivación del sector vivienda requiere modernizar Mi Casa Ya, adaptándolo a la realidad fiscal del país mediante una mayor cobertura con menores costos y una financiación compartida entre el Gobierno nacional, entidades territoriales y cajas de compensación. Y enfatizó en la necesidad de ciudades con normas claras y simplificadas para la gestión del suelo, que permitan frenar la informalidad y ordenar el crecimiento urbano sostenible, asegurando vivienda formal y accesible para la población.
Javier Suárez, presidente del Banco Davivienda, explicó que como los recursos son limitados es fundamental ser estratégicos en la manera en la que se piensa la reactivación a través de la inversión. “No hay duda de que los programas de vivienda son determinantes y, en ese sentido, los subsidios de vivienda y las coberturas a la tasa deben mantenerse”.
Por su parte, César Pardo, presidente del Banco de Bogotá, explicó que la mejor política pública para lograr la reactivación es lograr la estabilidad macroeconómica para alcanzar los buenos números pre pandemia que tuvo el sector en su momento.
El llamado de Fedesarrollo se inclina más a repensar la política de vivienda. “Es importante que el sector se pueda reinventar, porque va a ser muy difícil que el próximo gobierno pueda incorporar recursos sustanciales a través de subsidios de Mi Casa Ya. No podemos tomar como un escenario central que Colombia va a lograr retornar a los niveles de subsidios que tuvo en el 2021 y por eso ratifico la necesidad de repensar la política de vivienda en un contexto en donde el espacio fiscal va a ser muy limitado”.
La recuperación del sector de la construcción está condicionada a un manejo fiscal equilibrado que reduzca el déficit y permita bajar las tasas de interés, que frenan la inversión y la compra de vivienda. Es importante replantear la política de vivienda en un contexto de espacio fiscal reducido, buscando soluciones para que más colombianos tengan una vivienda digna.
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Por Luna Mejía Farías
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