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Después de dos años en los que el acceso a crédito hipotecario se volvió cuesta arriba para los hogares colombianos, el 2025 trajo consigo un panorama más esperanzador.
Las tasas de interés en el renglón de la vivienda, que llegaron a superar el 18 % en 2022, han caído de forma sostenida y hoy se sitúan, en promedio, por debajo del 12 %.
De acuerdo con cifras de la Superintendencia Financiera, con corte al 23 de mayo, la tasa promedio ponderada para créditos de vivienda se ubicó en 11,78 % efectiva anual (E.A.).
Esta caída, que también ha venido acompañada de menor inflación y una política monetaria más flexible por cortesía del Banco de la República, ha abierto lo que varios expertos califican como una “ventana de oportunidad” para quienes estén pensando en tener vivienda propia.
Pero ¿es realmente buen momento para endeudarse? ¿Cómo están las tasas en los diferentes bancos? Le explicamos el estado actual del crédito hipotecario en Colombia y lo que debe tener en cuenta antes de endeudarse.
Un 2025 más favorable para el crédito
En lo que va de 2025, los datos muestran una mejora progresiva en las condiciones del crédito hipotecario en Colombia. Las tasas han bajado frente a los niveles observados en 2022 y 2023, y los desembolsos comienzan a mostrar señales de recuperación, aunque el acceso sigue siendo limitado para algunos hogares.
Primero lo general. De acuerdo con los datos más recientes de la Superintendencia Financiera, el sistema financiero mantiene un ritmo moderado de colocación en créditos hipotecarios.
En promedio, durante las últimas cuatro semanas (con corte al 23 de mayo), se han desembolsado unos $645.000 millones para adquisición de vivienda, a través de aproximadamente 4.421 operaciones por semana.
La tasa promedio ponderada para estos créditos fue de 11,78 % efectiva anual (E.A.), una de las más bajas desde comienzos de 2022.
De acuerdo con BBVA Research, entre mediados de 2023 y principios de 2025, las tasas hipotecarias en Colombia cayeron cerca de 8 puntos porcentuales, después de haber alcanzado picos por encima del 18 % en 2022.
El comportamiento por tipo de vivienda también refleja ciertas diferencias. En la misma semana entre el 16 al 23 de mayo, los datos de la Superfinanciera muestran que:
- Vivienda de Interés Social (VIS): se desembolsaron $156.450 millones, a través de 1.749 operaciones, con una tasa promedio de 11,45 % E.A.
- Vivienda No VIS: se movilizaron $316.440 millones en 1.536 operaciones, con una tasa promedio de 12,09 % E.A.
Aunque la diferencia entre tasas para VIS y No VIS no es muy amplia, esa brecha puede marcar la diferencia en el valor de las cuotas que asumen los hogares.
La VIS sigue siendo ligeramente más barata de financiar. Por su parte, quienes buscan vivienda No VIS suelen enfrentarse a mayores exigencias por parte de los bancos para acceder al crédito, como ingresos más altos o un mejor historial financiero.
¿Qué ofrecen los bancos hoy?
Aunque la tasa promedio ponderada para créditos hipotecarios se ubica actualmente en 11,78 % E.A., la oferta de los bancos varía bastante entre una entidad y otra. Algunas instituciones ofrecen condiciones más competitivas, mientras que otras mantienen tasas por encima del promedio.
Al 23 de mayo de 2025, estas son las tasas promedio ponderadas ofrecidas por las principales entidades del país para créditos de vivienda:
Así las cosas, hay una brecha de casi seis puntos porcentuales entre la entidad con la tasa más alta (Banco Unión, 16,7 %) y la que ofrece la más baja (Confiar, 10,8 %).
La tasa promedio ponderada, cabe resaltar, es el promedio de las tasas ofrecidas por cada entidad, ajustado por el monto desembolsado, es decir, los bancos que colocan más créditos pesan más en el promedio general.
¿Qué tan costoso es endeudarse?
Las tasas de interés han bajado, sí, pero eso no significa que endeudarse actualmente sea fácil o barato. Pedir un crédito hipotecario sigue siendo una decisión que compromete buena parte del ingreso familiar durante años.
“Existe una tasa de interés que, cuando va hacia arriba, hace que simplemente un hogar no sea capaz de comprar vivienda. Ese umbral se sitúa entre el 13 % y el 14 %. Por encima de ese rango, el crédito deja de ser viable para los hogares de menores ingresos en Colombia”, explicó Mauricio Hernández, economista principal de BBVA Research.
Por eso, más allá de la cifra que anuncie un banco, es importante entender cómo se traduce esa tasa en las cuotas mensuales y en el valor total que terminará pagando un hogar.
Jairo Mora, docente de la Uniagustiniana, explica que actualmente la brecha de tasas hipotecarias se sitúa entre el 7,5 % y el 17,75 % efectiva anual, lo que representa una diferencia enorme en el valor final del préstamo.
“La persona que se endeuda a una tasa del 7,5 % E.A. pagará $75.000 por cada millón que adeude en intereses al año. Si la tasa que tomó es del 17,75 % E.A., pagará $177.500 por cada millón que adeude en un año”, agrega Mora.
Llevemos lo anterior a la práctica. Por ejemplo, imagine que debe tomar un crédito de $120 millones a 15 años (180 meses), sin incluir seguros, para comprar una vivienda.
- Con una tasa del 7,5 % E.A., la cuota mensual sería de $1.095.699
- Con una tasa del 17,75 % E.A., tendría que pagar al mes $1.800.326.
La diferencia mensual es de más de $700.000, y al final del crédito puede representar más de $126 millones adicionales. Por eso, incluso una diferencia de pocos puntos porcentuales puede tener un impacto en el presupuesto familiar.
Aunque la tasa promedio para vivienda ha bajado respecto al pico de la pandemia, hoy se ubica en sus promedios históricos. Por lo que es un buen momento para endeudarse, pero no el mejor. Eso sí, la oferta de los bancos varía bastante entre una entidad y otra.
El Banrep, otra variable en la ecuación
Desde enero de 2024, el Banco de la República ha venido bajando su tasa de intervención de forma gradual. Aunque las decisiones del Emisor puedan parecer lejanas para el público en general, lo cierto es que sus efectos ya se están viendo en el costo de los créditos hipotecarios.
“La tasa de intervención del Banrep se ha venido disminuyendo de manera paulatina desde enero del 2024, pasando del 12,75 % al 9,25 %, esto atendiendo la disminución de la inflación del país, ubicándose en el mes de abril alrededor del 5 %”, señala Sebastián Chacón Marín, director de la Escuela de Negocios y Desarrollo Internacional del Politécnico Grancolombiano.
Esa reducción, precisamente, se ha trasladado a las tasas que los bancos están cobrando por los créditos de vivienda.
Chacón aclara que esta caída no es uniforme: la tasa final depende del banco, del perfil del cliente y del tipo de vivienda que se quiera adquirir, ya sea nueva, usada o VIS.
Pero más allá de las tasas, el docente del Politécnico Grancolombiano destaca un efecto más amplio: el impulso que el crédito hipotecario le da al resto de la economía.
“Hemos visto una reactivación económica y unas mayores solicitudes de créditos hipotecarios, lo que jalona la economía del país en gran parte y lo que se espera para el cierre del año, teniendo en cuenta que la construcción es un sector jalonador de la economía por los otros sectores que trae consigo la demanda de materias primas y la importancia del empleo que se genera”, puntualiza.
A pesar de los avances, Chacón advierte que Colombia sigue teniendo una de las tasas de política monetaria más altas de la región. En otras palabras, todavía hay un camino por recorrer.
BBVA Research estima que la tasa de intervención del Banco de la República podría cerrar 2025 en 8,5 %, mientras que la inflación se ubicaría alrededor del 4,4 %. A esto se suma una proyección de 400.000 nuevos empleos creados en 2025 y 500.000 en 2026, lo que podría mejorar la capacidad de pago de los hogares y dinamizar aún más el mercado de vivienda.
Así las cosas, lo que haga el Banco de la República en lo que resta de 2025 podría definir si las tasas hipotecarias siguen cediendo… o si vuelven a estancarse.
Novedades en créditos para vivienda No VIS
El Gobierno flexibilizó los requisitos para acceder a crédito de vivienda No VIS (inmuebles cuyo costo supere los 135 salarios mínimos en la mayoría de ciudades, o los 150 salarios mínimos en Bogotá, Medellín y Cali)
El Decreto 583, publicado el pasado 28 de mayo, establece que los hogares ahora pueden destinar hasta el 40 % de sus ingresos a la primera cuota del crédito hipotecario.
Esto se traduce en que ahora, con los mismos ingresos, una familia podría aspirar a un crédito hipotecario por un monto más alto.
Antes, una familia que ganara $3,2 millones no podía acceder a un crédito de $120 millones, porque su cuota inicial quedaba por encima del tope permitido. Con el decreto, ahora sí puede.
Y si una familia gana $4,3 millones, que era el umbral para ese mismo crédito de $120 millones, ahora podría acceder a uno de $160 millones. Eso se traduce en una vivienda de hasta $200 millones, si la cuota inicial cubre el resto.
Otra novedad del decreto es que los ingresos pueden sumarse entre cónyuges, compañeros permanentes o familiares hasta segundo grado de consanguinidad. Es decir, una pareja joven o dos hermanos podrían juntar sus ingresos y calificar para un mayor monto.
Para Johana Triana, vicepresidenta comercial de Habicredit, muchas familias con ingresos estables y capacidad de pago quedaban por fuera del sistema hipotecario por limitaciones técnicas como el tope de la primera cuota. Este cambio responde a una realidad del mercado y abre la puerta para que más personas puedan financiar su vivienda, en particular la usada y No VIS, que representa una oportunidad clave para miles de hogares”.
Endeudarse para comprar vivienda sigue siendo un compromiso de largo plazo. Por eso, antes de tomar cualquier decisión, es clave comparar ofertas, revisar con lupa el costo total del crédito y proyectar la capacidad de pago con realismo.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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