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Por primera vez, Colombia tiene más hogares que arriendan que hogares propietarios. Así lo advierte un informe de BBVA Research, el cual estima que en 2024 había unos 7,3 millones de arrendatarios frente a 7,2 millones de propietarios.
La cifra tiene detrás un cambio estructural que no solo refleja nuevos hábitos de vida entre los hogares colombianos, sino que también hace evidente una transformación del negocio de la vivienda.
En contexto: Vivienda en Colombia: lo que hay detrás del aumento en arrendatarios
Anatomía del inversionista
Durante años, la vivienda en arriendo fue una puerta de entrada al mundo de las inversiones. No para inversionistas de traje y corbata, sino para familias que, con algún ahorro o herencia, lograban comprar un segundo apartamento y lo ponían a producir.
También para quienes heredaban una vivienda y encontraban en ella una fuente de ingresos estable, o de quienes veían un inmueble adicional como una forma segura de ahorrar para el futuro.
Según Fedelonjas, el gremio que agrupa a más de 10.500 agentes inmobiliarios en el país, el 85 % de los hogares que viven del arriendo están en los estratos 1, 2 y 3.
“Incluso, la enorme mayoría de los propietarios de estos estratos son personas de la tercera edad que no tienen su pensión y dependen de sus arriendos para su subsistencia”, dijo Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas.
Y así, este vehículo de inversión se volvió popular por ser una opción conservadora, segura y con retorno casi garantizado. “El arriendo paga el crédito” se volvió un mantra para esas familias con vocación de inversionistas.
Pero ese escenario se ha ido desdibujando. En los últimos años, el rezago de tasas de interés altas, la baja rotación de inmuebles en arriendo y un mercado cada vez más competido están cambiando las reglas del juego.
De entrada, el auge del arriendo no quiere decir que el problema de acceso a la vivienda esté resuelto, pues Colombia sigue teniendo un déficit habitacional importante. Pero lo que sí ha cambiado es que en algunas zonas, especialmente en sectores de estrato medio, hoy hay más inmuebles en alquiler que antes y eso genera competencia en el mercado inmobiliario.
Esa sobreoferta, junto al incremento de precios en cánones que acompaña esto, ha llevado a muchos de estos inversionistas a frenar, reevaluar o posponer sus decisiones.
La rentabilidad del arriendo
La vivienda como inversión ya no es un negocio que funciona en automático, porque básicamente las rentabilidades que antes se daban por sentadas ya no están garantizadas.
Según el informe de BBVA Research, los precios de los arriendos han tenido un crecimiento notable en los últimos dos años, superando tanto la inflación general como los precios de la vivienda nueva. Sin embargo, esta tendencia no es uniforme en todas las ciudades, ya que en algunas regiones se observa una desaceleración progresiva en la inflación de los arriendos.
BBVA Research encontró que hay una demanda creciente de extranjeros, quienes bajo el modelo Airbnb están llegando a las ciudades grandes y destinos turísticos para arrendar inmuebles.
“Los hogares (en el país) siguen creciendo, pero también los extranjeros siguen viniendo a Colombia, y al mismo tiempo no se está construyendo al mismo ritmo. Eso genera un cuello de botella y la respuesta es el incremento del precio del arriendo”, explica Mauricio Hernández.
A lo anterior se suma la caída en la construcción de vivienda nueva y la reducción de inmuebles usados en rotación han generado una escasez relativa, lo que, como en cualquier mercado, eleva los precios.
“La inversión en vivienda para arrendar ya no es tan atractiva como en el pasado. Hay mayor vacancia, una presión bajista en los precios de alquiler y más competencia”, afirma Mauricio Hernández, economista principal de BBVA Research.
Aunque arrendar sigue siendo una fuente de ingresos para muchos hogares, las condiciones se han vuelto más exigentes. Hay más competencia por inquilinos, los arrendatarios negocian más antes de firmar el contrato y otros costos siguen subiendo, como administración, reparaciones o impuestos sobre el inmueble y que corren por cuenta del arrendador.
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Eso sí, no todo son señales de alarma. Según BBVA Research, el tiempo promedio para arrendar un inmueble usado ha caído de 1,8 a 1,2 meses en los últimos años. Es decir, hoy los contratos se cierran más rápido, en parte por la menor oferta disponible.
Para los propietarios, esto quiere decir que la demanda sigue ahí, pero es más selectiva.
A todo esto se suma una valorización modesta de la vivienda nueva en los últimos años, lo que afecta especialmente a quienes compran para luego vender tras una remodelación. Según el informe de BBVA Research, el crecimiento real de los precios ha promediado apenas un 2 % anual desde 2018, una cifra baja si se compara con otros ciclos del mercado.
En ciudades como Bogotá y Cali, el informe muestra que los precios de la vivienda nueva incluso cayeron en términos reales durante 2024. Esta desaceleración afecta directamente las expectativas de valorización futura, es decir, obliga a pensar dos veces antes de entrar en este negocio de largo plazo.
Pese a esto, están surgiendo otras formas de inversión inmobiliaria que (aunque aún son incipientes en Colombia) podrían tomar fuerza si se consolidan ciertas condiciones del mercado.
Estancias cortas y ‘multifamily’
El informe de BBVA Research señala que modalidades como las estancias cortas, similares al modelo Airbnb, han ganado tracción en ciudades con fuerte atractivo turístico.
En estos casos, la rentabilidad puede ser más alta que con un arriendo tradicional, pero también conlleva más trabajo: rotación constante de huéspedes, mantenimiento frecuente, y riesgos legales en zonas donde no está del todo claro si este tipo de operación está permitida.
Otro modelo que comienza a explorarse es el multifamily, donde un solo operador compra o desarrolla un edificio completo y lo destina exclusivamente al arriendo. Es un esquema común en Estados Unidos, pero aún poco desarrollado en Colombia, donde el arriendo sigue dominado por personas naturales.
“Falta institucionalidad, reglas claras e incentivos para que esos proyectos se desarrollen”, advierte el economista de BBVA Research.
Oficinas y bodegas: el termómetro de las empresas
Más allá de la vivienda, el informe también analiza el comportamiento del mercado de oficinas y bodegas, dos segmentos que suelen reflejar de manera directa el pulso de la economía empresarial.
En oficinas, las señales son más positivas. BBVA Research destaca que las tasas de vacancia siguen bajando, y que en ciudades como Bogotá se proyecta la entrega de más de 50.000 m². La demanda se concentra especialmente en espacios flexibles y coworkings, impulsados por las empresas que están dejando el teletrabajo y se inclinan más por modelos híbridos de trabajo.
En cambio, el segmento de bodegas (especialmente las logísticas) enfrenta mayores tensiones. Hay baja disponibilidad en zonas estratégicas, dificultades de expansión por normas de uso del suelo y una demanda que no termina de consolidarse, pese al crecimiento del comercio electrónico.
El modelo build to suit (construcción a la medida del cliente) sigue liderando el mercado, aunque ya empieza a abrirse espacio el desarrollo especulativo. En pocas palabras: mientras las oficinas vuelven a respirar, las bodegas reflejan la cautela de las empresas.
En este nuevo país de arrendatarios, la finca raíz sigue viva, pero es un negocio con menos inercia que en otros tiempos y que, de aquí en más, exige actuar con estrategia.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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