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La escena es familiar para miles de residentes de conjuntos residenciales: la asamblea anual de copropietarios. Entre quejas por las gracias de mascotas, música a deshoras y cuotas de administración cada vez más altas, alguien levanta la mano para preguntar por qué la piscina lleva semanas cerrada.
Otro vecino exige que se explique el costo del gimnasio, que siempre aparece con alguna máquina dañada, y alguien más reclama que ya es hora de cambiar algo en el sauna del conjunto, porque huele a moho desde hace rato.
El administrador, con el mismo libreto de cada año, recuerda que las zonas comunes no se arreglan solas y que cada daño, por mínimo que sea, termina pasando la factura a los residentes.
En medio de esas discusiones salta a la vista una paradoja: en tiempos recientes, las viviendas en Colombia se ofrecen como si fueran membresías a clubes privados, con piscina, gimnasio o sala de cine incluidos.
Los apartamentos se hacen más compactos y las zonas comunes más grandes. Pero queda la pregunta: ¿son un valor agregado o un espejismo de exclusividad? Esto opinan algunos jugadores del sector vivienda.
Metros perdidos entre piscinas y saunas
No hay una medición oficial que muestre, año a año, si las viviendas en Colombia se están encogiendo. Sin embargo, al cruzar las estadísticas del DANE sobre área licenciada para proyectos de vivienda con las de viviendas efectivamente construidas, se obtiene una foto aproximada de los metrajes promedio.
En el promedio general, los registros llegaron a caer hasta 84,7 m² en 2022 y apenas subieron a 93,4 m² con corte a mayo de este año.
En la vivienda de interés social (VIS), el tamaño se ha mantenido entre 61 y 65 metros cuadrados en los últimos seis años (de 2019 a 2024), mientras que en la No VIS pasó de 116 m² en 2021 a 111 m² en 2024, con un leve repunte a mayo de 2025.
Consultada sobre esta evolución en los tamaños de la vivienda, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) recuerda que, según sus análisis basados en datos del DANE, “el área promedio de la vivienda de interés social (VIS) se ha mantenido por encima de 55 m² desde 2005, mientras que en la No VIS disminuyó de 128 m² a 98 m² en el mismo período”.
El gremio insiste en que no se trata solo de contar metros cuadrados. La vivienda, dicen, también ha cambiado en diseño, eficiencia y calidad.
Y subrayan que muchos compradores, en especial los más jóvenes, valoran “la disponibilidad de servicios como gimnasios, zonas BBQ, coworking o áreas verdes, que complementan el espacio privado y ofrecen más calidad de vida”.
En la práctica, esas zonas comunes ya son parte de la ecuación de compra de vivienda nueva: un recurso para hacer más atractivos apartamentos que se hacen cada vez más “compactos”, por decir lo menos.
Diego Velandia, director del Observatorio de Vivienda de la Universidad de Los Andes, apunta que muchos de estos espacios nacen más como una estrategia o “gancho” de venta que como una verdadera necesidad de los residentes.
“Con ese tema aspiracional, muchas veces ofreciendo que usted va a vivir en un club, en una casa exclusiva, con una cantidad de cosas que la diferencian”, explica Velandia, quien añade que los constructores están tendiendo a llenar sus planos de ‘amenities’ que en la práctica pocos aprovechan.
El espejismo de la exclusividad
Desde Fedelonjas, el gremio de las lonjas de propiedad raíz, recuerdan que la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, no obliga a que un proyecto de vivienda incluya piscina, gimnasio o cine.
Lo que sí exige son bienes comunes esenciales (accesos, circulaciones, redes de servicios o zonas verdes mínimas) y que estén descritos en el reglamento de propiedad horizontal.
“No hay una obligación nacional de incluir amenities específicos, pero sí existen exigencias sobre áreas comunes esenciales, espacio público, seguridad y condiciones de habitabilidad, que varían según la normativa nacional y local”, aclara Fedelonjas.
Así las cosas, todo lo demás hace parte de la estrategia comercial del promotor del proyecto, y en esa carrera por diferenciarse, los proyectos han sumado cada vez más zonas comunes, incluso en vivienda VIS.
Hace dos o tres décadas, las zonas comunes de un conjunto se limitaban a lo básico: portería, parqueaderos, un pequeño salón social y, con suerte, un área verde. Hoy la oferta parece sacada de un catálogo de club privado: piscinas, gimnasios, coworking, terrazas BBQ o incluso salas de cine. Sin embargo, la realidad del uso dista de esa promesa.
Según Fedelonjas, los salones sociales, en el mejor de los casos, alcanzan un uso promedio de 30 días al año, lo que equivale a un 8,3 % de ocupación anual, con un máximo estimado del 10 %.
Los gimnasios dependen mucho del perfil de los residentes: en semana no superan ocho horas de uso al día (equivalente a un 33 % de ocupación) y solo los fines de semana pueden llegar al 50 %.
Las piscinas concentran su uso entre las 4:00 p.m. y las 8:00 p.m. en días hábiles y durante al menos ocho horas en fines de semana, lo que se traduce en un 17 % de ocupación entre semana y hasta un 50 % los fines de semana, es decir, cerca de un 25 % del mes.
El problema es que, aunque se usen poco, el gasto de mantener zonas comunes sigue corriendo.
Fedelonjas advierte que “en términos financieros, sí incrementan las expensas comunes (cuota de administración), porque implican mantenimiento, personal y consumo de servicios”.
En el caso de los salones sociales o los gimnasios, los gastos se limitan a limpieza y revisiones periódicas de equipos. Pero las zonas húmedas son un capítulo aparte: requieren personal especializado en salvamento y primeros auxilios, además de químicos y tratamientos permanentes del agua.
De ahí que mantener una piscina puede costar varias veces más que sostener un gimnasio o un salón comunal, y esa diferencia se traslada directamente a la cuota de administración.
No es raro, entonces, que los conjuntos terminen clausurando jacuzzis, saunas o salas de cine por su baja concurrencia.
“Sí, se han presentado casos en los que piscinas, jacuzzis o salas de cine se cierran temporal o definitivamente por altos costos de mantenimiento o baja utilización”, admite Fedelonjas. Esa medida puede aliviar las cuentas, pero también golpea la confianza de los compradores y la valorización de los inmuebles, según el gremio.
Fedelonjas insiste en que la sostenibilidad de un conjunto se define desde el principio: calcular con rigor cuánto costará mantener cada zona común y no basarse en simples comparaciones con proyectos vecinos.
“El cálculo debe fundamentarse en los costos reales de mantenimiento y operación de los bienes comunes, garantizando así transparencia y sostenibilidad financiera para las copropiedades”, recomiendan.
Por su parte, Alejandro Forero, consultor de Galería Inmobiliaria, matiza el panorama. El experto considera que en copropiedades tan masivas como las actuales (con cientos de unidades en varias torres), el costo de mantener zonas comunes como piscinas, gimnasios o salones se reparte entre cientos de apartamentos, lo que hace que el impacto en la cuota de administración sea menos dramático de lo que parece.
En su visión, la escala de los proyectos permite que esos gastos se “atomicen” y no siempre terminen en cierres.
El otro uso de los espacios compartidos
El contraste aparece al comparar proyectos ubicados en contextos muy distintos.
De un lado, zonas de alta presión del suelo como la Avenida Cali con Calle 26 en Bogotá, donde proyectos como DC26 de la constructora Ingeurbe ofrecen más de veinte ‘amenities’, desde terrazas BBQ hasta salas de cine, para apartamentos de apenas 28 m²; y del otro, ciudadelas de vivienda VIS en municipios como Soacha, donde las áreas comunes han tomado un rumbo diferente.
En una de esas ciudadelas, según relata Diego Velandia, las madres cabeza de familia empezaron a organizarse para darle un uso distinto al espacio compartido: lo convirtieron en un taller de costura donde podían trabajar, generar ingresos y, al mismo tiempo, tener un lugar para cuidar a sus hijos.
Lo que en los planos aparecía como un área común genérica terminó funcionando como un soporte comunitario y productivo.
En otras palabras, allí las zonas comunes no son piscinas vacías ni salas de cine cerradas, sino espacios que se convierten en apoyo real para la vida diaria de los residentes.
Más que cantidad, es el uso
La discusión, al final, no se resuelve contando piscinas, saunas o zonas de ‘coworking’ en los brochures que se entregan en las salas de venta antes de conocer el apartamento modelo.
Como plantea Diego Velandia, lo que define la calidad de un proyecto de vivienda no es si tiene muchas o pocas zonas comunes, sino cómo se gestionan y para qué terminan sirviendo.
Una piscina cerrada por costos de mantenimiento o un salón social vacío aportan poco a la vida comunitaria; en cambio, un espacio compartido que se transforma en taller, jardín infantil o lugar de encuentro sí genera valor real.
En generaciones anteriores, la vida en comunidad se forjaba en la calle del barrio, en la tienda de la esquina o en el parque cercano. Hoy, esas dinámicas se trasladaron a los conjuntos residenciales, donde las zonas comunes asumieron el papel de escenario social, con sus promesas y sus problemas.
Al final, el debate no es tan simple como cerrar piscinas o pedir apartamentos más grandes.
Como insiste Camacol, los proyectos se mueven en una ecuación apretada donde pesan el costo del suelo, las licencias, los materiales y la necesidad de que la obra sea financieramente viable. En ese marco, las zonas comunes terminan siendo el recurso más visible para hacer atractivas viviendas cada vez más ajustadas.
El problema es cuando esa ecuación se olvida de lo esencial. La pandemia demostró hace unos años que lo que realmente cuenta es lo que está dentro de la casa: un espacio digno, habitable y flexible para la vida cotidiana.
Y si las zonas comunes deben existir, porque el mercado las pide, la clave no estará en cuántas sean, sino en que de verdad sirvan a la comunidad que las habita.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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