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Apartamentos, casas, bodegas y locales comerciales que, en el pasado, estuvieron relacionados con actividades ilícitas hoy integran la lista de bienes del Estado que usted puede comprar mediante subastas electrónicas.
Hoy esos inmuebles están a disposición de cualquier persona interesada en adquirirlos, a través de Activos por Colombia, la inmobiliaria administrada por la Sociedad de Activos Especiales (SAE).
La inmobiliaria comenzó a operar formalmente en septiembre de 2025 como plataforma de subastas electrónicas y su función es gestionar la venta, el arrendamiento y la administración de los inmuebles que integran el portafolio estatal incautado.
Hoy cuenta con 144 unidades en oferta, entre apartamentos, casas, bodegas y locales, valoradas en más de $230.000 millones, lo que convierte a Activos por Colombia en la inmobiliaria más grande del país.
Esta es una guía para entender cómo funcionan estas subastas, quiénes pueden participar y qué pasos seguir si le interesa adquirir uno de estos bienes.
Guía para participar en las subastas
Si está buscando una vivienda, quiere invertir en una propiedad o simplemente explorar una oportunidad de mercado, las subastas electrónicas de bienes del Estado pueden ser una alternativa.
Se hacen de forma virtual y sin intermediarios, a través de la página web de Activos por Colombia, donde se publican las propiedades disponibles junto con su avalúo, fotografías y fechas de subasta.
Cada ficha incluye fotografías actualizadas, la ubicación, el área, el avalúo comercial, el precio base y la fecha de subasta. También se puede filtrar por ciudad o tipo de bien (vivienda, bodega, local o lote).
Actualmente, Activos por Colombia realiza subastas electrónicas cerca de dos veces al mes. “Esperamos poder acelerar el tema y tener una subasta semanal”, señaló Diego Chávez, director Comercial de la SAE.
Los inmuebles que se subastan
Hay apartamentos y casas que pueden destinarse a vivienda familiar; bodegas y locales comerciales ubicados en las principales ciudades del país, y lotes urbanos o rurales con potencial de desarrollo.
Como lo explica Chávez, el rango de precios base es amplio: hay bienes que rondan los $40 millones en regiones como Caquetá, y otros con proyección empresarial o turística, como predios en Cartagena, que son subastados desde los $300.000 millones.
Así mismo, existen inmuebles en distintos estados de conservación. Algunos han estado arrendados durante años y hoy siguen generando renta; otros requieren adecuaciones o remodelaciones, y varios se encuentran completamente listos para ser habitados o utilizados.
¿Cuánto cuestan estos inmuebles y cómo se fijan los precios?
Antes de salir a subasta, los bienes son revisados y avaluados por peritos inscritos en la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), quienes determinan su valor comercial.
Ese avalúo sirve como punto de partida para fijar el precio base de venta, que puede incluir descuentos de entre el 15 % y el 25 %, dependiendo de la tipología y las condiciones de cada inmueble, según explicó el director comercial de la SAE.
El funcionario añadió que Activos por Colombia “nunca puede vender por debajo del valor del avalúo catastral”, y que, en última instancia, los lances propios de la subasta definen el precio final del inmueble.
¿Quiénes pueden participar?
Cualquier persona puede hacerlo. Las subastas están abiertas a personas naturales o jurídicas, e incluso a inversionistas extranjeros, siempre que cumplan con los requisitos del proceso y superen la verificación de antecedentes que realiza la Sociedad de Activos Especiales.
Las únicas restricciones aplican a los familiares directos de las personas a las que se les extinguió el dominio del bien, así como a los funcionarios o miembros de la junta directiva de la SAE, quienes tienen prohibido participar en los procesos de subasta.
Paso a paso para inscribirse en las subastas
Si alguno de los bienes publicados le interesa, el primer paso es registrarse en la plataforma de Activos por Colombia. Para hacerlo, el usuario debe crear una cuenta y cargar sus documentos básicos: cédula o NIT, declaración de renta, extractos bancarios, RUT y demás soportes que acrediten su identidad y capacidad económica.
Después viene el pago de una garantía de seriedad de la oferta, equivalente al 20 % del valor base del inmueble.
Esa suma funciona como respaldo para asegurar que el interesado participará en la subasta y se deposita únicamente en las cuentas de la SAE, según las instrucciones publicadas en la plataforma.
“En este momento ningún tercero, persona natural o jurídica, diferente a la Sociedad de Activos Especiales, está autorizado para hacer recaudo de esos valores”, advirtió Diego Chávez, director Comercial de la SAE.
Completados estos pasos, el participante queda habilitado para hacer ofertas en línea. Las subastas son totalmente virtuales y directas, sin intermediarios ni trámites presenciales.
Antes de cada subasta, la SAE realiza un proceso de verificación de antecedentes a cargo de un oficial de cumplimiento, quien revisa que el participante no figure en listas restrictivas y que los recursos que utilice provengan de actividades lícitas.
Cada jornada se desarrolla bajo supervisión de la SAE y con registro electrónico del proceso, desde la publicación del bien hasta su adjudicación.
En palabras de Chávez, los inmuebles adjudicados se entregan con documentación al día, sin deudas pendientes y con el respectivo certificado de tradición y libertad.
Actualmente, Activos por Colombia realiza cerca de dos subastas electrónicas al mes, y la meta, según Diego Chávez, es “acelerar el tema y tener una subasta semanal”.
Algunos consejos si entra en la puja
Como en cualquier inversión inmobiliaria, los bienes subastados por la SAE no están exentos de riesgos. Michael Smith Ortegón Salazar, director del programa de Administración de Empresas e Inteligencia de Negocios de la Universidad Católica de Colombia, considera que se trata de “una oportunidad de inversión de alto riesgo” que puede permitir comprar inmuebles a un precio base inferior al valor comercial, pero advierte que no son una opción adecuada para todos.
El académico explicó que estos procesos “implican una elevada complejidad legal y un alto riesgo financiero”, ya que el estado físico de los inmuebles suele ser incierto (en muchos casos no se permite una visita previa) y los tiempos de transferencia o saneamiento documental pueden extenderse.
Por eso recomienda que quien participe cuente con capital líquido inmediato y esté preparado para asumir costos adicionales en reparaciones, remodelaciones o trámites.
Ortegón enfatiza tres claves para minimizar riesgos: planeación financiera, diligencia legal y conocimiento del proceso. En sus palabras, “el inversionista debe contar con liquidez total para pagar rápidamente el precio de venta y un presupuesto robusto para cubrir reparaciones o remodelaciones”
También sugiere contratar a un experto para hacer un estudio de títulos exhaustivo y entender a fondo el reglamento de cada subasta.
Una visión similar plantea Hernando Espitia, director de la Escuela de Contabilidad y Finanzas Globales del Politécnico Grancolombiano. El docente señala que invertir en finca raíz “siempre es una alternativa buena para las personas naturales que quieran invertir a mediano y largo plazo”, pero aclara que en el caso de las subastas “el tema termina siendo algo incierto porque el valor inicial con el que arranca la subasta bien puede llegar a subir”.
Espitia explica que muchos compradores adquieren los bienes “a puertas cerradas”, sin haberlos visto, lo que puede implicar que estén deteriorados o requieran fuertes inversiones en adecuaciones.
Su recomendación es analizar con cuidado el tipo de inmueble y su potencial de uso o arrendamiento, especialmente si la compra se hace con fines de inversión. “La inversión no solamente va a ser la compra del inmueble sino que seguramente hay que meterle una platica fuerte”, reconoce Hernando Espitia.
El directivo del Politécnico Grancolombiano también recordó que para participar es obligatorio consignar un depósito inicial (la garantía de seriedad de la oferta que mencionaba Diego Chávez), el cual queda retenido durante el proceso y se devuelve solo si el participante no resulta adjudicatario, es decir, ganador de la subasta.
Por ello, insistió en la importancia de conocer bien el mecanismo y los tiempos administrativos asociados a cada proceso.
Para quienes ven en este sistema una oportunidad, los expertos coinciden en que la clave está en la información, la liquidez y la paciencia. Las subastas de la SAE pueden ser una alternativa de inversión o de acceso a vivienda, pero requieren preparación financiera y conocimiento de los riesgos que implica comprar un bien con pasado judicial y un proceso legal de fondo.
Las expectativas para el cierre de 2025
De acuerdo con Diego Chávez, director Comercial de la SAE, Activos por Colombia proyecta cerrar 2025 con publicaciones de bienes por más de $2 billones, lo que la convertiría en la inmobiliaria pública con mayor volumen de operaciones del país.
La SAE administra hoy cerca de 37.800 bienes en todo el territorio nacional, entre viviendas, lotes, bodegas, locales y edificaciones ubicadas desde La Guajira hasta la Amazonía. Ese inventario representa el potencial de crecimiento que la entidad busca trasladar a Activos por Colombia, su operador comercial desde 2025.
Chávez explicó que los ingresos generados por estas operaciones no se quedan en la inmobiliaria, pues se reintegran al Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado (Frisco), que distribuye recursos a entidades como la Fiscalía, el Ministerio de Justicia, el Bienestar Familiar y el Consejo Superior de la Judicatura.
Si usted está pensando en comprar vivienda o busca una oportunidad distinta de inversión, estas subastas pueden ser un punto de partida.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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