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En el Centro Felicidad de Chapinero, ante inversionistas, estructuradores jurídicos, financieros y desarrolladores inmobiliarios, la Empresa Metro de Bogotá (EMB) y el alcalde Carlos Fernando Galán presentaron lo que será el primer proyecto inmobiliario anclado a la Estación 6 de la primera línea del metro, en Kennedy. Se trata de una licitación, que abrirá la administración en 2025, para buscar un desarrollador interesado en invertir no menos de $200.000 millones con el fin de levantar un edificio residencial y un centro comercial, al costado de la estación, a cambio de un período de explotación de 40 años.
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Por años, la ciudad contempló insertar un proyecto así alrededor de la obra y en ese propósito, la EMB creó la Gerencia de Captura de Valor, encargada de analizar los impactos de la construcción y la entrega de las estaciones del metro, así como evaluar oportunidades de desarrollo. En este caso, el área de influencia de la Estación 6, en el barrio Carvajal, parece un buen punto de partida. La zona es estratégica, al quedar en la intersección de la av. Primero de Mayo con av. Boyacá, donde se estima un flujo de 130.000 transeúntes y 55.000 pasajeros, cuando la estación entre en operación en marzo del 2028.
Además, es un área de influencia rodeada de colegios distritales, el centro comercial más visitado de Bogotá (Plaza de las Américas) y Mundo Aventura, y donde el 92 % de sus habitantes son de estrato 3. De momento, la estación está en construcción y se espera que al 31 de diciembre llegue al 50 %, para que el 30 de enero del 2027 esté lista y despejada el área de 5.600 m² —poco más de media hectárea—, en los que se construiría el desarrollo inmobiliario en los próximos años.
La estación tendrá un área de 1.585 m², de los cuales 234 serán para áreas comerciales; 463, para áreas comunes, y 888, de uso institucional. El gerente del metro, Leonidas Narváez, aclaró que el suelo donde se edificará el desarrollo seguirá siendo de la EMB, solo que será explotado 40 años por el desarrollador, que luego lo tendrá que devolver. No obstante, aclaró que quien gane el contrato debe cumplir a rajatabla los plazos de obra; de lo contrario, cada retraso se descontará del tiempo de explotación.
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“Este modelo se implementa en todo el mundo y atrae las mejores prácticas de renovación urbana”, explicó Narváez, quien referenció una experiencia similar en Seúl, donde los privados construyeron una estación subterránea de metro, sobre la cual levantaron un edificio de 45 pisos, con el modelo de explotación por 40 años.
Amalia Muñoz, arquitecta y gerente de Desarrollo Urbano, Inmobiliario e Ingresos no tarifarios de la EMB, señaló que el desarrollo en estas áreas remanentes de las obras se contempla en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) e indicó que la empresa tendrá un diseño base, pero el contratista podrá presentar los suyos e, incluso, proponer un edificio más alto, sin sobrepasar los topes de la empresa ni las normas urbanas. “Soñamos un desarrollo de alta calidad arquitectónica y urbanística”.
Los diseños parciales contemplan conexiones directas de la estación con un área comercial y la zona residencial. En 2050 se espera que transiten 90.000 personas por este sector, lo que hace atractivo el proyecto. Además, el piloto será una prueba a futuro y una esperanza para que el sistema de transporte bogotano encuentre otros ingresos para financiar sus costos.
“Tal vez la fuente futura de mayor potencial es el desarrollo inmobiliario alrededor de estaciones y portales”, indicó Darío Hidalgo. “Hacer edificios al lado de estaciones, arrendar y vender, aprovechar la plusvalía que genera el mejor acceso, será una fuente importante como lo tienen Hong Kong, Singapur y Londres”, agregó.
“Hemos hecho obras grandes de transporte, pero no hemos logrado conectar eso con el desarrollo inmobiliario. Los portales de Transmilenio fueron inversiones importantes alrededor, de las cuales hay desarrollos de este tipo, pero en las que la ciudadanía no tuvo participación activa. Este piloto es un hito y una promesa para la ciudad”, concluyó el alcalde Carlos Fernando Galán.
La etapa precontractual arranca el 2024 con la presentación del proyecto y el próximo se hará la invitación pública. Habrá una etapa de diálogo empresarial, seguida de la Presentación de propuestas y calificación, para finales del 2025, seleccionar al constructor y firmar el contrato. Posteriormente, se espera que a partir de 2026 arranque la etapa preoperativa, en la cual el contratista tendrá un año para la estructuración y posteriormente, 36 meses (3 años) para la construcción.
Según la EMB y la Alcaldía, ganará quien ofrezca lo mejor, esperando que el plan avance con paso firme, en contraste con muchas obras atrasadas que la capital todavía les debe a los ciudadanos. Los cálculos sugieren que esta obra esté lista y funcionando en 2030.
*Infografía con datos del Observatorio de Ocupación y Valor del suelo del Metro de Bogotá, presentados en el CEFE.
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Por Juan Camilo Parra
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