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Hace dos años, los bogotanos aprovechaban todas las facilidades para comprar vivienda. En medio de las facilidades bancarias, los subsidios, las construcciones de nuevos proyectos y el deseo generalizado de cumplir el sueño de ser propietarios, el sector de la construcción parecía imparable. Los jóvenes, los solteros, familias enteras y hasta los más viejos se unían congraciados a la fiesta del ladrillo.
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Hoy la realidad es otra. Las bajas cifras en venta de vivienda nueva, el incremento de los desistimientos y la parálisis en la iniciación de nuevos proyectos son el reflejo de la “resaca” que hoy soporta el sector inmobiliario. Agosto se consolidó como el decimosexto mes consecutivo con cifras en rojo. Según el último informe de Coordenada Urbana —sistema de información georreferenciada de Camacol para Bogotá—, este año las ventas de VIS y no VIS han caído 42,8 %.
De ahí que mientras en agosto del año pasado se vendieron 6.104 unidades, el mismo mes de 2023 se cerró con 2.998. Incluso, las viviendas que se han vendido a lo largo de 2023 llegan a 34.399 unidades para Bogotá y Cundinamarca, dato bastante lejos de la meta de 50.000 de Camacol. Pese a lo que dejan ver estas cifras, el gremio de la construcción es optimista.
Edwin Chiriví, gerente de Camacol para Bogotá y Cundinamarca, dice que, en medio de un año tan complicado para el sector, “la demanda de vivienda sigue siendo importante. La decisión de compra de los hogares sigue siendo prioritaria en las inversiones a largo plazo, pero también hay una demanda creciente y una gran intención por hacer que la vivienda siga siendo fuente de crecimiento y desarrollo para la región”. Chiriví respalda su afirmación con los resultados del sondeo de oferta y demanda que efectuó Camacol para 2023.
En las proyecciones, el panorama parece mejorar
El estudio, que analizó el comportamiento de los interesados en comprar vivienda, deja que ver que, con todo y la crisis del sector, el 42 % de los hogares bogotanos planea comprar vivienda en los próximos 12 meses. Del mismo modo, se encontró que cuatro de cada 10 hogares piensa que es buen momento para comprar. Así mismo, los hogares siguen buscando proyectos y, si bien, hace unos años la intención de búsqueda era de tres a cuatro hogares de cada cinco explorando opciones, ahora esa proporción es uno de cada cinco; lo que es un punto rescatable, según Camacol.
Puede que el núcleo del que se alimenta esta resiliencia tenga su explicación en el todavía minúsculo porcentaje de propietarios en Bogotá. De ahí que, conforme a los datos del sondeo, el 65 % de los hogares bogotanos interesados en comprar finca raíz vive en arriendo. Por otro lado, en la ciudad cada vez somos más y, por ende, la demanda exigirá nuevos esfuerzos para disminuir el déficit habitacional, que en Bogotá era de 328.000 unidades de vivienda en 2022.
Otro aspecto clave es la percepción que tiene la adquisición de vivienda como una buena oportunidad de inversión a largo plazo. En este caso, el 27,6 % de los hogares encuestados dijo que el factor que más los impulsa a comprar es esta cualidad. En paralelo, la cuarta circunstancia que motiva la decisión es el potencial de valorización de los inmuebles.
Del mismo modo, los precios de la vivienda —pese al incremento en su valor del 3 % este año— muestran una oferta competitiva, sobre todo en el sector VIS. De las 42.000 unidades de vivienda que hoy está a la venta 28.108 tienen un precio que oscila entre $90 millones y $150 millones, especialmente en las localidades de Suba, Engativá y Usaquén, las cuales aglutinan el 45,2 % de esta oferta. Este dato es relevante si se tiene en cuenta que estas zonas están entre las cuatro que prefieren los bogotanos para vivir, superadas solo por Chapinero.
Los obstáculos por sortear
Con todo, la crisis persiste, mientras el futuro de este sector económico permanece en el aire. Puede que la vivienda siga siendo, en el imaginario de la ciudadanía, un activo valioso para su futuro económico. No obstante, los retos para capitalizar esta tendencia son muchos. Así lo cree Chiriví, quien asegura que en la lista de tareas de las autoridades locales y nacionales hay pendientes como “tener mejores tasas que permitan el cierre financiero de los hogares; recuperar la confianza de los hogares, dado el contexto de incertidumbre, y contar con suelo urbanizable”.
Chiriví recalca que la herramienta de los subsidios debe ser repotenciada y complementada con una reducción en las tasas de los créditos hipotecarios. En promedio, debido a la política de contracción con la que el Banco de la República intenta controlar la inflación, un crédito para adquirir vivienda puede alcanzar tasas de interés de hasta el 18 %, lo cual hace crítico el cierre financiero de las familias que adquirieron uno recientemente.
Respecto al suelo, Bogotá dio buenas señales. Felipe Jiménez, secretario de Planeación, informó que, junto al departamento de Bolívar, “es la única donde crecieron las licencias de construcción”. Frente a las especulaciones que han surgido en torno al POT y el número de terrenos para construir, Jiménez respondió que “el sector de la vivienda no está paralizado, porque el suelo habilitado para construir viviendas sigue creciendo. Hoy hay suelo para construir 75.000 viviendas y cerraremos en diciembre con una cifra cercana a las 100.000; esto nunca había pasado en Bogotá”.
En este sentido, al finalizar agosto, la Alcaldía confirmó la adopción de tres nuevos planes parciales para 7.911 unidades de vivienda, en los proyectos San Rafael y Av. Colón, en Puente Aranda, y el Plan Parcial de Desarrollo El Rosario, en Lagos de Torca. Allí se contempla la creación de 19.000 empleos directos e indirectos. Con este tipo de iniciativas, que propenden por el incremento de la construcción, el DANE informó que este sector creó 234.000 nuevos empleos a corte de julio de 2023, lo que representa un incremento del 1 % respecto al mismo período del año anterior. Pese a esto, este sector fue uno de los que más valor agregado perdió en el segundo trimestre de 2023 (cayó 13,3 %).
Así las cosas, se podría decir que el panorama de vivienda en Bogotá tiene una expectativa de mejora que, pese a las proyecciones, no es incierto. Por debajo de los indicadores con los que los actores más grandes intentan propiciar un ambiente de confianza están los sueños de las familias capitalinas. Aunque mantienen la esperanza de ser algún día propietarios, los hogares ven cómo mes a mes persiste la demora en los subsidios y las tasas de interés aumentan. Este panorama, de momento, los limita a construir una casa “en el aire”, soportada en las mismas ilusiones con las que el gremio contempla el futuro de la vivienda y el siempre resiliente valor simbólico de los inmuebles para los hogares bogotanos.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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