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María Urbina está a pocas semanas de concretar la venta de un apartamento. Mientras se finiquita el negocio, debe pagar juiciosamente las cuotas de administración del conjunto para cumplir con los requisitos de paz y salvo en la compraventa. A pocos meses de finalizar 2025, cuando se disponía a pagar la última cuota antes de cerrar la venta, se encontró con la sorpresa de que el valor de la obligación había aumentado un 23 %, en atención al entonces recién decretado incremento del salario mínimo. Si bien los COP 246.000 que pagó por el alza se reflejaron en el último recibo, todavía le queda la preocupación por el aumento que puedan aprobar en el conjunto donde reside, donde el golpe ya es de COP 492.000, frente a los COP 400.000 que pagaba en su unidad de estrato 4.
Como ella, hay varios residentes de propiedades horizontales que se encuentran a la expectativa sobre la nueva cuota de administración que deberán pagar tras el anuncio del aumento del salario mínimo. Aunque el Gobierno Nacional, en cabeza del presidente Petro, afirma que cualquier incremento de este tipo debe ser aprobado en una asamblea de copropietarios, la realidad en estos complejos habitacionales es otra.
Si bien la explicación del Gobierno es parcialmente cierta, expertos consultados por este diario aclararon que hay conjuntos residenciales en los cuales, años atrás, las asambleas aprobaron el aumento automático de las cuotas de administración en relación con el incremento anual del salario mínimo. Esto, acotan, para evitar cobros retroactivos o afectaciones a la cartera derivadas de las variaciones en los gastos antes de la realización de las asambleas de copropietarios.
Del otro lado están los propietarios, a quienes todavía no les ha llegado la sorpresa del incremento y que esperan la realización de la asamblea. Las sesiones, que se llevarán a cabo en los próximos dos meses, se antojan álgidas tanto para los dueños de los apartamentos como para los administradores, quienes desde ya están pegados a la calculadora para identificar qué gastos podrían ser objeto de recorte y así proponer aumentos por debajo del 23 %.
La discusión en Bogotá es, además, una muestra idónea para acercarse a la coyuntura nacional, si se tiene en cuenta que el 69 % de los predios residenciales de la capital corresponden a propiedad horizontal, un modelo habitacional que, con todo y críticas, ha duplicado su presencia en los barrios de la ciudad en los últimos 40 años.
Con este panorama, El Espectador habló con propietarios, gerentes de empresas de vigilancia y aseo, así como con expertos y administradores de propiedad horizontal, para aproximarse a la realidad pura y dura de los edificios.
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La realidad de los copropietarios
El Espectador consultó con copropietarios de apartamentos en propiedad horizontal para conocer la situación actual. La mayoría coincide en una respuesta corta, casi automática, que se repite como un eco en edificios de Bogotá y municipios cercanos: sí, la cuota de administración subió.
En muchos casos, el aumento fue exacto, milimétrico, atado al mismo porcentaje con el que creció el salario mínimo; en otros, incluso lo superó. Hubo quienes se enteraron al abrir el recibo, sin previo aviso, y quienes ya lo sabían desde hace años, porque en su conjunto la asamblea había dejado aprobado que la administración crecería al ritmo del mínimo, pasara lo que pasara. Ahora bien, para varios residentes, la sorpresa no fue el ajuste en sí, sino su magnitud.
En los mensajes que recibió este diario aparecen historias que se cruzan. Hay casos en conjuntos residenciales donde la cuota pasó de COP 280.000 a más de COP 370.000 en cuestión de semanas; pero también hay edificios que llevan más de una década aplicando aumentos automáticos para evitar traumatismos financieros; copropietarios que aún no han visto el golpe, pero lo esperan con resignación hasta que se realice la asamblea y se presenten los nuevos presupuestos. También están quienes empiezan a cuestionar decisiones tomadas en el pasado, cuando nadie imaginó un incremento del salario mínimo de este calibre, y hoy hablan de la necesidad de “reformular” lo aprobado para llegar a algo más sensato.
Las cuentas de los administradores
Para los administradores y expertos consultados, el aumento del salario mínimo no es una discusión abstracta ni ideológica, sino un problema de aritmética pura. Óscar Villamarín, abogado experto en propiedad horizontal, explica que la estructura de gastos de los conjuntos es prácticamente la misma en todos los estratos. Según su experiencia en consultorías a conjuntos residenciales, entre el 70 % y el 80 % del presupuesto se va en contratos asociados a mano de obra, principalmente vigilancia, aseo y personal de mantenimiento. Según Villamarín, en conjuntos de estratos bajos y medios, donde las cuotas rondan los 90.000 o 100.000 pesos y hay cientos de unidades, cualquier incremento salarial por encima del 20 % desbarata las cuentas. “No es que no quieran subir menos, es que no da”, resume, y advierte que, con niveles de morosidad que pueden alcanzar el 30 % de las unidades, congelar o moderar el aumento de la cuota simplemente vuelve inviable el funcionamiento del conjunto.
Ese desequilibrio se traduce, además, en un riesgo financiero en cadena. Cuando la cuota no sube al mismo ritmo que los costos laborales, los conjuntos entran en déficit; cuando sí sube, se dispara la cartera morosa. Según Villamarín, el escenario que se empieza a repetir en Bogotá es el de copropiedades que deben cobrar retroactivos tras la asamblea, acumulando dos o tres meses de incrementos en un solo recibo.
El resultado es predecible: menos pago, más deuda y presión sobre los contratistas, que siguen obligados a cumplir con salarios, prestaciones y aportes. Aunque la ley no contempla la liquidación de una propiedad horizontal como figura jurídica, el abogado advierte que los embargos sobre zonas comunes y la imposibilidad de pagar vigilancia o aseo empujan a los conjuntos a escenarios críticos que terminan resolviéndose con cuotas extraordinarias o acuerdos de emergencia entre copropietarios.
Desde el devenir cotidiano, Ana Olarte, administradora de dos conjuntos en Bogotá, confirma que el impacto no se limita a la cuota que pagan los residentes, sino que reconfigura todo el presupuesto. En uno de los conjuntos que gestiona, la factura de vigilancia pasó de COP 21 millones a más de COP 26 millones mensuales, mientras que el contrato de aseo subió en más de un millón. Para absorber esos incrementos, dice, no queda más opción que recortar otros rubros: mantenimiento de bombas, ascensores o zonas comunes, que pasan de ser preventivos a correctivos.
A eso se suman costos menos visibles, como las pólizas obligatorias de áreas comunes, que suelen encarecerse en conjuntos antiguos o con alta siniestralidad. “El residente no siempre lo ve, pero el administrador sí, cada peso que entra ya tiene destino”, explica Olarte, quien advierte que estos ajustes terminan deteriorando la calidad de vida en los conjuntos y profundizando los problemas de cartera, que según ella terminan superando hasta el 60 % de las arcas de las propiedades horizontales.
Para Diego Fernando Bonilla, gerente de la firma PH 2.0, el choque es aún más fuerte en estratos 3, 4, 5 y 6, donde la mayoría de los propietarios no recibe incrementos salariales cercanos al mínimo. Mientras sus ingresos suben entre el 3 % y un 5 %, las cuotas de administración enfrentan presiones de hasta el 30 %, impulsadas no solo por el salario mínimo, sino por resoluciones de la Superintendencia de Vigilancia que fijan tarifas obligatorias por servicio.
“Ahí no hay margen para recortar. Si se paga menos, el conjunto se expone a sanciones”, señala. Bonilla explica que, aunque algunos administradores logran amortiguar el golpe renegociando contratos o ajustando mantenimientos, hay copropiedades con presupuestos tan ajustados que cualquier alza las deja sin oxígeno.
Bonilla aconseja a los administradores la revisión con lupa de los rubros a recortar y mantener una salud financiera estable de los conjuntos, por más impopular que sea, o exista la oposición de los consejos de propietarios. En su experiencia, logró que el incremento en un edificio de estrato 4 fuera del 18 % y no del 23 %, mediante ajustes en gastos de telefonía, luz y otros conceptos de funcionamiento.
¿Qué dicen las compañías de seguridad y aseo?
Para las empresas de vigilancia y aseo, el aumento del salario mínimo no es una variable negociable, sino una obligación regulada. Omar Ortiz, gerente de una compañía que presta ambos servicios a conjuntos residenciales, lo resume sin rodeos. “No es que el sector quiera cobrar más, es que la ley no permite cobrar menos”. En el caso de la vigilancia, la Superintendencia fijó tarifas mínimas que obligan a las copropiedades a pagar el equivalente a varios salarios mínimos por cada puesto 24 horas, con el fin de cubrir sueldos, recargos nocturnos y festivos, prestaciones sociales, seguros obligatorios y una utilidad que, en el mejor de los casos, oscila entre el 8 % y el 10 %.
Con el aumento del mínimo y los cambios introducidos por la reforma laboral —como la ampliación de la jornada nocturna y la reducción progresiva de la jornada semanal—, ese piso tarifario se encareció aún más y dejó a los conjuntos sin margen para negociar descuentos sin incurrir en ilegalidades. Ortiz pone el ejemplo de un edificio pequeño con diez apartamentos: solo el servicio de vigilancia puede representar cerca de COP 19 millones mensuales, lo que se traduce en casi dos millones por vivienda, sin contar aseo, administración ni otros gastos comunes. En el caso del aseo, aunque no existe una tarifa mínima tan estricta como en vigilancia, la lógica es similar, ya que el salario mínimo, el auxilio de transporte y la carga prestacional convierten lo que antes parecía un costo manejable en una obligación cercana a los COP 3,7 millones mensuales por trabajador.
Con la reducción de la jornada laboral a 42 horas, los esquemas de medio tiempo o fracciones horarias, frecuentes en edificios pequeños, empiezan a desaparecer, empujando a las copropiedades a asumir costos completos o a prescindir del servicio. “Ahí es donde aparece la tentación de la informalidad o de automatizarlo todo”, advierte Ortiz.
Al final, el aumento del salario mínimo expone una tensión de fondo en la propiedad horizontal y la de un modelo de vida colectiva que depende, en buena parte, de trabajo formal y regulado, pero cuyos residentes no siempre tienen ingresos capaces de absorber ese costo. En medio, quedan los edificios, obligados a elegir entre pagar más, recortar servicios o apostar por soluciones que, en el corto plazo, alivian las cuentas, pero en el largo plazo pueden salir más caras.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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