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A la crisis que atraviesa el sector inmobiliario en Bogotá, representado en las bajas ventas y el drama de los hogares a los que se les frustró el sueño de vivienda, se suma otra pieza que explica el panorama actual: el sector financiero. Bancos y cooperativas con sus créditos son un actor clave para abrir esa puerta a quienes quieren ser propietarios. No obstante, dada la coyuntura actual y las elevadas tasas de interés, que oscilan entre el 18 % y 20 % anual, hacen impagables las cuotas para una familia bogotana promedio.
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Y lo que se ha ofrecido como una alternativa más económica, hoy es una cura peor: el pago de crédito en Unidad de Valor Real (UVR). Este indicador lo usan los bancos para calcular el costo de la vivienda a financiar, según la inflación en su valor total. En esta modalidad de crédito hipotecario, las cuotas varían conforme lo hace el índice inflacionario. Por su naturaleza inestable, acceder a estos créditos es más fácil, ya que las cuotas, en apariencia, tienden a ser más bajas que las de uno en pesos y cuota fija.
Evidentemente, esto le resulta atractivo a los compradores que no pueden asumir una cuota de crédito en pesos, porque comienzan pagando una cuota baja, casi siempre inferior a un 1 slmlv, y así piensan que podrán pagar su casa lentamente, sin prisas, mientras disfrutan cada metro cuadrado de su interior. En principio, esto sería totalmente cierto, de no ser por la coyuntura de inflación actual, que desde el año pasado se encuentra en dos dígitos, y está lejos de bajar a uno. Irremediablemente, eso repercute en un incremento de la cuota mes a mes, lo que ignoran la mayoría de los deudores de créditos en UVR.
Sobre el UVR y el cómo revivir fantasmas del pasado
Quienes se dan cuenta de lo agresiva de esta variación en sus cuotas, envían cientos de peticiones de ayuda, todos los días, a las redes sociales de Diego Vivas, un experto financiero con más de 15 años de experiencia trabajando en el sector inmobiliario. A lo largo de su trayectoria en bancos, operando sobre todo créditos inmobiliarios, Vivas adquirió una experticia en estos temas que utiliza para ayudar a las personas sumergidas en ciclos de deuda críticos, como los de UVR.
A este experto le toca armar cientos de rompecabezas en Excel, con la información de las personas que acuden a él en busca de un alivio. Cada que tiene la oportunidad de evaluar un caso diferente, su preocupación sobre los UVR aumenta. “Tenemos una inflación (de la que depende el UVR) que obliga a las personas a pagar, en proyección, hasta diez veces el valor del crédito que sacaron para comprar un apartamento. Esto produce que, por un crédito de $100 millones, se llegue a pagar más de $2000. En medio del desespero por el incremento de las cuotas, y la imposibilidad de abonar a la deuda, las personas terminan por vender sus viviendas a un precio bastante por debajo del valor comercial”, le explicó el experto a El Espectador. De estos infortunios, Diego conoce al menos un centenar de casos, lo que hace que los demonios de la crisis inmobiliaria que aquejó al país, a principios de siglo, ronden por su cabeza.
Aunque la afirmación de este experto pueda sonar exagerada, sus cálculos se soportan en una proyección de lo que se pagaría por un crédito en UVR bajo las condiciones inflacionarias actuales. En este caso, para realizar esta previsión, se incluyen las variables del UVR (que incrementa con la inflación), más la tasa de interés (que en promedio para créditos hipotecarios en UVR es del 10%), más lo seguros que usualmente se pagan en las cuotas y que están incluidos en el valor inmueble.
Cuando se multiplica el cúmulo de estas variables y su influencia en la cuota que se paga mes a mes, el valor de un crédito a $100 millones incrementaría a $2.000 millones. Esto ocurre, porque la presión del interés y el UVR, disminuiría la posibilidad de abonar a capital a la deuda, lo que genera que una persona pague más por el crédito que sacó. Esto, sin embargo, solo ocurriría en el supuesto de que la inflación se mantenga igual, o incremente.
Con papel en mano, y los índices de la situación crediticia de los UVR actual en su monitor del computador, Diego percibe que una atenuación de la crisis está por desembocar en Bogotá y en el resto del país. En su análisis, Diego compara el UVR actual con el índice DTF (tasa promedio de captación diaria de los CDT a 90 días) que utilizaba en su momento el UPAC para calcular las cuotas que pagaban los deudores antes de su caída a finales de los noventa. Amabas unidades, dice Diego, se parecen por el peligro de su variabilidad, en medio de un periodo de inflación elevada.
Aunado a lo anterior, el experto percibe en la cartera de UVR otros síntomas de preocupación que lo llevan a remitirse al pasado. Durante los últimos 8 años, de acuerdo la información sobre Cartera Hipotecaria de Vivienda, la masa de créditos en UVR del país se ha incrementado en más de $10 billones de pesos, pasando de $9.2 billones a $18.7 billones. De hecho, solo en el último año, esta cartera incrementó $2 billones, lo que significa, a su vez, más personas pagando elevadas fluctuaciones en su cuota mensual, dada la inflación actual del 11 %.
Para Bogotá y sus alrededores el panorama es aún más inquietante. De los $2 billones que incrementó la cartera de UVR en el país, $1,4 fueron desembolsados en la región, con la cual se consolidó un total de $10, 6 billones de operaciones crediticias, en UVR, para la capital y Cundinamarca.
En adición a este panorama, el experto dice que se deben tener en cuenta otros factores, como el incremento demográfico de la región respecto a los noventa, y la cantidad de incentivos que en los últimos 3 años obtuvo el sector inmobiliario, en los que resaltan los diferentes subsidios para la compra de vivienda. “Desde mi perspectiva, lo que viene más adelante puede ser mucho peor que lo visto antes”, puntualizó Vivas.
Una pequeña gota en el vaso, que aún no se rebosa
Como aquella gallina que disfruta un baño de agua tibia, hasta que la temperatura del agua sube y la quema para volverla sancocho, se sintió Lucely Iguera mientras pagaba su “relativamente baja” cuota de crédito hipotecario de UVR. Esta mujer, de 32 años, adquirió un inmueble VIS en la ciudad, que para cuando inició el negocio valía $150 millones aproximadamente. Un banco le prestó $94 millones, en UVR, y el resto ella lo puso de sus ahorros, por concepto de cuota inicial y otros dineros adicionales.
La dicha de pagar una cuota de $900.000 le duró solo un mes, ya que en el segundo pago de su crédito, el valor a cancelar se le subió a $1 millón, y de ahí adelante continuó incrementado hasta que se dio cuenta de que ya no debía $94 millones. Ahora su saldo, debido a la inflación y su influencia en el UVR, era de $104 millones, por lo que los $8 millones que había abonado como cuota, durante los últimos 8 meses, se habían ido al garete. Su crédito era una especie de gallina en cocción que se estaba devorando todos sus aportes.
Por fortuna, Lucely se dio cuenta a tiempo y decidió buscar opciones antes de que el agua hirviendo del UVR la consumiera por completo. En ese proceso, encontró a Diego, quien le recomendó hacer una compra de cartera para convertir su crédito a pesos, y así acceder a una tasa fija. Como era de esperarse, la compra de cartera requería una amortización por parte de la entidad financiera que compró su deuda, cuyo valor fue de $1.600.000, dinero que tuvo que asumir como parte del trato. Con todo y este gasto adicional, además del incremento en su cuota mensual (debido a que hora paga en pesos, y por ende con una tasa de interés alta), Lucely se siente tranquila. “Estoy pagando una cuota alta, que se lleva gran parte de mis ingresos, pero sé que después de 30 años podré terminar de pagar la obligación sin sorpresas adicionales”, contó aliviada la mujer a El Espectador.
Este caso, además de otros que atendió Diego en los últimos años, es solo una gota en medio del inmenso vaso del UVR. Una gota que no rebasa el vaso y cuya influencia, en sí misma, no debe ni tiene que generar pánico. Guillermo Alarcón, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria, le contó a El Espectador que “si bien es cierto que los clientes en créditos en UVR han experimentado incrementos en sus cuotas, a causa de la inflación, no podemos decir que haya síntomas de alarma. Hay que considerar también que muy posiblemente los salarios han experimentado ajustes cercanos a la variación de los precios, mitigando el efecto señalado.
Así mismo, de acuerdo a la opinión de Alarcón, las entidades financieras “vienen realizando revisiones preventivas sobre clientes que podrían enfrentar dificultades y ofreciendo reestructuraciones a créditos en pesos”, a lo que se agrega que se espera una reducción de la inflación en los próximos meses.
De todas formas, en medio de la reactivación del sector, en la que trabajan consumidores, constructores y entidades financieras, se debe guardar cautela y, además, analizar cada pequeño indicador. Desde los más grandes, como los porcentajes que figuran en los boletines de prensa que mes a mes emiten los actores institucionales, hasta los más pequeños, como las necesidades que afrontan los consumidores.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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