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El Plan Parcial Triángulo de Fenicia se formuló en 2014 en el centro de Bogotá como una apuesta por intervenir un barrio a través de la renovación urbana, pero sin desmontar su estirpe barrial. El instrumento, adoptado mediante el Decreto 420, organizó el territorio en cinco Unidades de Actuación Urbanística (UAU) y propuso un reparto de cargas y beneficios que permitiera financiar la transformación sin expulsar a quienes ya vivían allí. La presencia de la Universidad de los Andes como promotor, sumada al respaldo institucional, le dio al proyecto una visibilidad que otros planes parciales no lograron.
Durante años, los avances prediales y la vinculación de propietarios, que según los documentos supera el 90 % de media, sostuvieron la idea de que el modelo podía ejecutarse en esos términos e hizo de Fenicia el plan de renovación urbana para mostrar que en Bogotá este tipo de iniciativas no eran imposibles.
Sin embargo, ese relato entusiasta comenzó a tensarse con el paso del tiempo y llegó a un punto de quiebre con una decisión normativa reciente. El 16 de junio de 2025, el Distrito expidió el Decreto 261, que declaró condiciones de urgencia por motivos de utilidad pública e interés social para adquirir los predios necesarios para ejecutar las unidades de actuación de Fenicia.
El decreto, de acuerdo con su contenido, habilita la expropiación administrativa cuando no hay acuerdo entre propietarios, con el argumento de que la ejecución del proyecto no puede aplazarse y que la demora generaría consecuencias negativas para la ciudad. En términos jurídicos, la medida se sustenta en la Ley 388 y en la declaratoria previa de desarrollo prioritario de las unidades.
En vista de estas implicaciones, los residentes de los barrios en la zona de influencia del plan parcial alzaron la voz de protesta y dicen sentirse desengañados con el proyecto. “Ahora ya nos dicen que este proyecto ya va, que quien no se acoja será expropiado”, dice Rosa*, habitante del sector desde hace más de 30 años. En paralelo a este Decreto, el plan parcial tiene abierta una etapa de socialización debido a otras dificultades de viabilidad económica que en este momento están siendo evaluadas y pueden ser sujetas de varias enmiendas.
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Los cambios del proyecto
El ajuste que hoy se discute tiene una base técnica que aparece con claridad en los documentos que soportan el plan parcial, y en los cuales se aprecia que el modelo original de Fenecia dejó de ser viable. El Documento de Soporte del ajuste habla de un “desbalance crítico de la situación financiera” que impide ejecutar el plan bajo las condiciones iniciales, con las cuales el plan parcial obtuvo la aprobación de propietarias del 90 %.
De acuerdo con lo expuesto en el documento, las variables que sostuvieron el diseño de 2014 cambiaron debido a una “evolución desigual” del mercado inmobiliario en Bogotá. En este sentido, en el insumo se lee que entre 2014 y 2025, el valor de la vivienda de interés prioritario creció un 218 %, mientras los usos comerciales lo hicieron en menor proporción. Esa diferencia, dicen los autores, alteró la relación sobre la que se estructuraba el intercambio de usos del suelo en el marco del plan.
A eso se suma el incremento en los costos de urbanismo. Los expedientes de Fenicia sostienen que las obras para el proyecto, inicialmente estimadas en COP 11,8 mil millones de pesos, hoy alcanzan los 65,5 mil millones, lo cual representa un aumento superior al 450 %. Otros factores que presentaron variación, de acuerdo con los archivos, dicen que también creció el área de reposición de vivienda, que pasó de 39.924 a 53.352 metros cuadrados.El resultado, establecen los estudios, deriva en un déficit cercano a los COP 279,8 mil millones de pesos y, por lo tanto, el modelo debe ajustarse con tal de que el proyecto no genere menos ingresos y enfrente mayores costos.
Ese ajuste implica cambios en la mezcla de usos y en las tipologías de vivienda, según respondió la cartera de Planeación a este diario. En su respuesta, señala que el giro responde a transformaciones del mercado, a hogares más pequeños y a nuevas formas de habitar, con mayor presencia de unidades compactas y modelos tipo coliving. En el papel, se trata de una adaptación a la realidad urbana, pero en el barrio, esas mismas transformaciones se leen de otra manera.
Lo que dicen las casas
Las denuncias de las habitantes no se limitan a una percepción general. Se detienen en aspectos concretos del proyecto. Uno de los más reiterados es el cambio en las condiciones de vivienda. “Nos iban a responder por metro a metro”, dice Alejandra*, quien vive en el sector desde hace más de dos décadas. Según ella, todas las promesas de las primeras socializaciones del proyecto se han ido al garete. “Nos informaron que el presupuesto para poder financiar todo este proyecto era de COP 23.000 millones de pesos… hoy en día ya no es así”, agrega, al referirse al aumento de costos y a la modificación de las reglas.
El cambio en el tamaño de las viviendas es otro punto central. “Pasar de aproximadamente 70 o 100 metros cuadrados a poder acomodarnos en 37 metros cuadrados no es viable para nosotros”, complementa Alejandra, quien no se ve viviendo en un apartamento de propiedad horizontal tras habitar junto a su familia una casa de barrio tradicional, con terraza y varios cuartos. “Pasamos de no pagar nada por entrar a nuestra casa a tener que pagar una administración, de acomodarnos con nuestros padres, abuelos y mascotas en cajas de fósforos”, dice.
Otro de los puntos de tensión reside en el origen de ciudad autoconstruida de una porción importante del barrio. Aunque algunos de los propietarios tienen escrituras sobre sus predios, hay familias que han habitado la casa que construyeron sus ancestros sin necesidad de este documento. Por lo tanto, dice Alejandra, el futuro de estas familias también está en el limbo y no ha sido atendido adecuadamente por el promotor, es decir, la Universidad de los Andes. “La universidad dice que solo negocia con propietarios, pero hay familias que llevamos más de 30 años viviendo ahí”, afirma, al referirse a la exclusión de poseedores en el proceso.
Por su parte, Rosa introduce nuevos elementos en la discusión. “Esto es un atropello, nosotros sí consideramos que esto tiene que ver con el desplazamiento de nosotros”, señala, y vincula el proyecto con un proceso de gentrificación. Sobre este aspecto, Alejandra se remite al proceso que su barrio ya atravesó con la llegada de las torres de City U, el cual transformó la cotidianidad de su entorno.
“Ya no hay casi tiendas; vemos Starbucks, vemos Hornitos, tiendas que están acomodadas a estudiantes con la posibilidad de comprar ahí, pero no de nosotros que vivimos aquí”, dice, y agrega que “hay una expulsión indirecta” asociada a este tipo de transformaciones. Ambas vecinas coinciden en que la intención del promotor, es decir, la universidad, es convertir el sector en una ciudad universitaria para aquellos que pueden permitirse cursar su carrera en un apartaestudio cercano a su alma máter; pero no para quienes tienen el legítimo derecho al arraigo. El Espectador contactó a la Universidad de los Andes, pero no obtuvo respuesta.
El decreto en el papel y en la calle
Desde la perspectiva del Distrito, el Decreto 261 de 2025 busca resolver uno de los cuellos de botella más frecuentes en la renovación urbana: la gestión predial. La norma, dicen, busca permitir la adquisición de predios cuando no hay acuerdo entre propietarios para avanzar en la ejecución del plan. Se sustenta en la idea de utilidad pública y en la necesidad de evitar que la demora afecte el desarrollo del proyecto.
Pero en la práctica, los desacuerdos de los propietarios derivan de las nuevas condiciones y, en lo que ellos consideran, un incumplimiento de las promesas del plan original. “Si no estamos de acuerdo con los cambios, entonces viene la expropiación; es injusto”, resume Rosa. Aunado a lo anterior, el decreto no aborda las diferencias en las condiciones de reposición de vivienda ni los cambios en el modelo residencial, y tampoco resuelve la situación de los poseedores sin título formal, que quedan fuera del esquema de negociación directa, lo cual aumenta la incertidumbre.
Desde la Secretaría Distrital de Planeación, la lectura se mantiene en el marco normativo y sostienen que el proyecto está todavía en etapa de revisión, por lo que las observaciones de la ciudadanía están siendo recogidas. Asimismo, aseguran que el Plan de Gestión Social contempla medidas de mitigación, acompañamiento y compensación.
Fenicia concentra una discusión que no se resuelve solo en los documentos. La ciudad necesita intervenir su centro, actualizar su infraestructura y responder a cambios en la forma de habitar; pero sin que ello implique la mimetización de los residentes originales de los barrios y su historia. La pregunta que deja el caso no se limita a Fenicia, pero sí funge como el ejemplo que deja las debilidades del instrumento de renovación urbana al destiempo, al pasar de ser la joya de la corona al oprobio en un callejón sin salida.
Por lo tanto, una mejor planeación debería mejorar el cómo se sostienen en el tiempo los acuerdos sociales que se plantean al inicio de estos proyectos y qué ocurre cuando esos acuerdos cambian. En Fenicia, esa discusión sigue abierta. Entre un modelo que buscaba integrar la ciudad del pasado con el presente; a un proceso que hoy enfrenta cuestionamientos sobre permanencia, condiciones de vida y transformación del entorno.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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