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La puesta en marcha del POT 555 y su consecuente reglamentación ha introducido a una ciudad una serie de mecanismos y convenciones urbanísticas sin precedentes. El documento maestro, que se proyecta por definir la Bogotá de los próximos 100 años, plantea una serie de retos que deberán asumirse por las respectivas carteras que componen la administración distrital.
Para el 555, en concreto, la empresa de Renovación Urbana de Bogotá (RenoBo) tendrá un rol fundamental como formulador y coordinador de las acciones estratégicas, una herramienta que introdujo la nueva norma para revitalizar zonas estrategias de Bogotá. En este sentido, después completar un año en la gerencia del operador urbano de la capital, Carlos Felipe Reyes habló con El Espectador sobre su trabajo, y el de la junta directiva, en la ejecución de este instrumento y otros aspectos clave de la entidad.
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¿Cómo le fue este primer año de gestión?
Recibimos una entidad que, en virtud del nuevo Plan de Ordenamiento Territorial, estaba llamada a tomar funciones muy importantes en el desarrollo urbano de la ciudad. En su rol de operador urbano, que va desde el diseño de grandes planes, en zonas amplias de Bogotá, hasta la gestión y construcción de proyectos. Esto último es un reto que hemos venido asumiendo de manera muy positiva.
¿Cuál ha sido el avance en la formulación de las actuaciones estratégicas?
Este año estructuramos cinco actuaciones estratégicas (AE), que son piezas de ciudad en promedio de 250 hectáreas. Escogimos cinco de las 25 que tiene el POT, priorizando las que tienen mayor interés de mercado y las que pueden movilizar más desarrollo mobiliario en las transformaciones urbanas. En este momento ya tenemos radicadas 4 AE en la Secretaría de Planeación: Zona Industrial, calle 72, Chapinero y el Reencuentro. También estamos haciendo el esfuerzo para ver si también cerramos el año con la inclusión de la AE Montevideo en esta lista. Estas piezas agrupan 1.400 hectáreas.
¿Qué viene después de la radicación de las AE?
Hemos proyectado que a partir de la formulación, el año que viene ya vendrá la entrada en funcionamiento de estas AE, con lo cual se podrán licenciar un número cercano a las 18.000 viviendas y grandes mejoras en espacio público. Esto es importante porque son áreas centrales de la ciudad, por lo cual el objetivo es el de habilitar desarrollo de vivienda y nueva infraestructura urbana y, por ende, reducir la demora de los hogares para acceder a sus lugares de trabajo.
¿Cuál es el balance con la AE Engativá, la única adoptada?
Esta es una sección que no recoge toda la localidad, sino una zona que va en paralelo y es más cercana al aeropuerto. Esta pieza, en la zona más occidental, hay un lote muy grande, que se llama ciudad Florida, el cual va a permitir albergar nuevos desarrollos logísticos y más de 13.000 viviendas. Luego, la destinación de los recursos que se obtienen de las cargas urbanísticas, financiarán toda una serie de mejoras de espacio público y de equipamientos que va a tener la localidad. Esa es la “magia” de las actuaciones estratégicas, que esperamos que empiecen a decantarse desde el año que viene y a entrar en ejecución.
¿De qué forma se están aprovechando los derechos de construcción para el desarrollo urbano?
Es un mecanismo innovador, en términos de desarrollo urbano. Su potencial se ve, en particular, en AE como la de la Zona Industrial. Este es un suelo que históricamente no ha permitido la generación de vivienda. Esa restricción se levanta en la medida en que los desarrolladores compren suelo en la reserva Thomas Van der Hammen para conservación ambiental y reciban a cambio derechos de construcción en estas zonas. Con este mecanismo se logra algo que no siempre pasa en estos temas de desarrollo urbano, y es la armonización de los intereses de los desarrolladores con las prioridades ambientales.
¿Cuántas solicitudes para efectuar este canje se han efectuado?
La Secretaría de Ambiente ya recibió más de 170 hectáreas en oferta para activar el mecanismo, y eso va a permitir también tener licenciamiento de vivienda en áreas centrales de la ciudad. Nosotros trabajamos este año en preparar toda la normativa y que empiece a operar.
¿Y la preparación para la operación de los TIF?
En materia de desarrollo urbano, como segundo mecanismo, estamos implementando lo que se denominan los TIF. Este es un instrumento que nos va a permitir, a través de la proyección del desarrollo inmobiliario que tenemos prevista, prever el incremento del impuesto predial que habrá en esas nuevas zonas. Ese futuro aumento se titulariza, es decir, se trae a lo presente para que ese recurso que, con seguridad se obtendrá en el tiempo, se pueda usar desde ya en proyectos de revitalización.
¿Y cómo se gestionará el lío con la renovación de San Victorino?
Históricamente, esta empresa ha tenido ese suelo San Victorino, compuesto por dos grandes manzanas. Desde hace más de 20 años se ha intentado impulsar un proyecto inmobiliario para hacer un gran centro comercial, casi del tamaño de Unicentro. Esto ha tenido muchas dificultades. Por eso, este año, antes de cualquier decisión, nos hemos enfocado en escuchar a todas las comunidades de San Victorino, a través de espacios de participación. Esperamos que en el mes de febrero ya podamos arrojar la adjudicación de ese proyecto que sería la punta de lanza de la transformación de San Victorino. Estamos muy contentos con ese proceso y creemos que va avanzando bien. Hemos recibido muchos comentarios y entregaremos las respuestas en enero. De ahí, a partir de un mes, esperamos que los distintos interesados se puedan presentar.
También se habló mucho de la reutilización de edificaciones, ¿cómo va eso?
En el mes de junio lanzamos una iniciativa para que propietarios de edificios en el centro, sobre todo patrimoniales, que están en desuso o están deteriorados, nos manifestarán su interés en el proyecto para así buscar desarrolladores que estén interesados en intervenir y en hacer un ejercicio de reutilización de estas edificaciones. La idea es que esta intervención permita generar nueva vivienda y que contribuya al plan de recuperación del centro. Ya tenemos 50 edificaciones que están registradas en esta iniciativa, con lo cual alcanzamos la meta para este año. En 2025, al menos quince de estas edificaciones entran a cierre de negocio para comenzar su proceso de revitalización. Con que tengamos 20 edificios transformados y reutilizados en el centro de Bogotá, ya tendríamos una transformación de la ciudad muy poderosa.
¿En esa reutilización también cabrían entidades del orden distrital?
Vamos a llevar a RenoBo y otras cuatro entidades al centro de Bogotá. Después de un ejercicio de revisión de los arriendos distritales. Estamos trabajando para que esas entidades estén ubicadas en cercanías de la Alcaldía y que participen, como una punta de lanza, en la mejora y reapropiación del centro de la ciudad.
Habrá alianza público – privada para el nuevo Centro Administrativo Distrital
El gerente de RenoBo le contó a El Espectador que la empresa ya está trabajando en lo que será el nuevo Centro Administrativo Distrital CAD, de Bogotá. “Estamos haciendo ya la prefactibilidad para el nuevo centro administrativo Distrital, que se ubicará en la calle 26 con avenida Caracas. Es un proyecto que requiere financiación de actores privados para poder lograr el cierre financiero. Durante todos estos meses hemos trabajado en esa actividad y esperamos que, durante el primer semestre, arrancar la fase de estudios y diseños para un edificio que esperamos ver finalizado en 2030.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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