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Bogotá está destinada a mudar de piel en los próximos 15 años. La yerta capa de concreto que cubre algunos sectores podría cambiar gracias a que la capital cuenta con dos instrumentos de planeación y con herramientas para mejorarle el semblante con viviendas, espacio público y movilidad.
Más información sobre Bogotá: El primer desafío de la política de protección a moradores: Distrito Aeroportuario.
En primer lugar, están los planes parciales de desarrollo, que permiten urbanizar de cero en nuevos predios que hoy solo se encuentran en zonas periféricas. Lagos de Torca y la avanzada inmobiliaria en Bosa, con El Edén y La Merlane, son ejemplos destacables. El segundo es la renovación urbana, instrumento con el que Bogotá, en el papel, ha estado a la vanguardia en el país, a pesar de lo lento e ineficiente que ha sido su aplicación. ¿Su utilidad? Aprovechar vieja infraestructura para revitalizar los entornos y aprovechar mejor el espacio.
Debido a la escasez de suelo urbanizable, esta parece ser, de cara al futuro, la apuesta principal. Según Yency Contreras Ortiz, profesora del Instituto de Estudios Urbanos de la U. Nacional de Colombia, el reutilizar suelo ya edificado evita que la ciudad crezca hacia la sabana, como si se tratara de una mancha de aceite, siendo una mejor opción que la expansión, debido a que esta última “promueve usos de suelo con impactos en zonas importantes para la protección ambiental y la gestión del recurso hídrico”. No obstante, la renovación también implica un reto: minimizar los costos sociales y económicos relacionados con la segregación de poblaciones a la periferia.
El tema es que, pese a las ventajas, Bogotá no ha sabido aprovechar plenamente la herramienta. La tardía adopción de los planes parciales de renovación —figura que se remonta a 2012— y la lentitud con la que se han ido desarrollando lo impiden. En palabras del exsecretario de Planeación, Felipe Jiménez, la renovación urbana ha sido un fracaso. “En planes parciales como el de Fenicia, al lado de la U. de los Andes, aprobado hace más dos años y que es el de ‘mostrar’, no han construido el primer edificio. Luego están los planes de San Bernardo 1 y 2. En el caso del segundo, no alcanzamos a dejarlo negociado, y en el primero, después de seis años, apenas salió a ventas y no se ha puesto un ladrillo”, sentenció el exfuncionario.
Esta opinión la respalda con cifras Carlos Felipe Reyes, gerente de la empresa de Renovación Urbana de Bogotá (RenoBo), al contar que “el POT anterior (190 de 2004) habilitó 3.300 hectáreas (ha) para renovación, pero de estas solo 280 ha pasaron al papel como plan parcial y 19 lograron materializarse”. Ahora, buscando mejorar el panorama, el nuevo POT (555 de 2021) amplió a 6.000 las hectáreas disponibles y las acompañó de trámites más claros para mejorar la eficiencia.
Lentitud extrema
La complejidad en los trámites es el primer obstáculo para los desarrolladores interesados en la renovación. Juan Camilo González, gerente de Ingeurbe, firma encargada del plan de renovación Parque Bavaria, explica lo difícil que es atravesar la espesa capa de la burocracia. “Hay normas complejas. Un ejemplo: hay calles que no están en el inventario de la ciudad y hay que pedir que las vuelvan públicas para avanzar. Luego toca sentarse con las empresas de servicios para saber dónde están las redes y a dónde trasladarlas como parte del plan”.
Y agrega: “Tenemos normas rígidas y con detalle que impiden modificar el plan, flexibilidad a veces necesaria por los cambios de mercado”, explica. De ahí que para una firma sea más fácil un plan de desarrollo, con un terreno nuevo, listo para moldear, que renovar. Reyes, gerente de RenoBo, cree que el marco normativo es un reto por superar. “A veces la renovación tarda 12 o 15 años, lo que hace que la comunidad pierda el interés”, añade.
Participación ciudadana
La Secretaría de Planeación explica otras dificultades, entre ellas el relacionamiento con la ciudadanía, no solo con los vecinos del proyecto, sino con los dueños de los predios objeto de renovación. En este punto está el proceso de adquisición de los terrenos y la reubicación temporal o definitiva de propietarios, ocupantes o arrendatarios de los inmuebles. En este escenario, RenoBo ha identificado nichos de ciudadanos con los que se pueden relacionar a través de metodologías diversas, como contactos cara a cara, segmentación, por conocimiento del proyecto e incluso a través de redes sociales.
Desde la experiencia de González como desarrollador, la metodología puerta a puerta y de llegar a acuerdos con los moradores ha sido exitosa. “A veces nos dicen: ‘No queremos edificios tan altos’, pero eso afectaría el cierre financiero. Entonces les decimos que lo movemos unos metros, y esto a veces funciona”.
Todo este componente, de conciliar las posturas de múltiples actores alrededor de la renovación, es la clave para apalancar este instrumento, dice Claudia Silva, subgerente de RenoBo. “La credibilidad es la mayor apuesta. La renovación no se hará sola, requiere sinergias, en las que en el nuevo modelo de ciudad nos tiene que ir bien a todos. Si logramos un balance, lograremos optimizar la renovación”. Para hacerlo hay un componente nuevo e importante que seguro perfilará mejor la renovación. En opinión de la profesora Yency Contreras, es la protección a moradores de la zona en donde se ejecutará el plan parcial de renovación y la vinculación de las actividades económicas iniciales.
Todo esto se debe tener en cuenta, pues si bien la renovación es un instrumento potente en términos de reconfiguración urbana, de nada vale plantear un proyecto sin tener garantizadas las posibilidades de éxito y mejorar los tiempos de desarrollo y construcción. “La renovación no solo implica nuevas construcciones, sino una transformación en términos de espacio público, de equipamientos y de actividades económicas”, dice la profesora. Todo esto alrededor de un eje articulador: vivienda, especialmente en espacios donde antes solo había actividades distintas a la habitacional. La renovación ofrece la oportunidad de que una porción de la ciudadanía pueda vivir más cerca de sus trabajos o zonas de servicio, donde el reto será el precio del suelo y la gestión social.
Los aciertos del nuevo POT en renovación urbana
El nuevo POT brinda recursos para mejorar la renovación urbana. Así lo explica el exsecretario de Planeación Felipe Jiménez, quien destaca el caso de Bavaria Fábrica. En 74,34 ha de la antigua central cervecera, en Kennedy, se construyen 12.338 viviendas, zonas de recreo y un bosque urbano. A través de la renovación se “logra revitalizar la ciudad y construir sobre lo construido”. Agrega que la ventaja de los planes parciales radica en el espacio público que dejan los privados a la ciudad.
Por su parte, Yency Contreras Ortiz, profesora del Instituto de Estudios Urbanos de la U. Nacional, resalta los cambios que trae la norma. “Antes del POT 555, la mayoría de licencias eran por tratamiento de consolidación urbanística, el cual tenía una limitación: no garantizaba la generación de soportes urbanos que, de facto, eran de renovación urbana. En ese caso el área licenciada era para otros usos, y para vivienda estaba concentrada en el tratamiento de consolidación”, afirma la experta.
¿Dónde estan los planes de renovación adoptados?
Bogotá cuenta actualmente con 25 planes de renovación urbana en marcha. La localidad de Puente Aranda es la que más aglutina, con 11. Le siguen Santa Fe, con 3, y Los Mártires y Kennedy, con 2. El úlitmo plan que se adoptó fue el Búfalo, ubicado en la avenida Colón y calle 14, entre las carreras 4 y 44. Este plan, que busca crear equipamento, la creación de 8.500 viviendas y la cesión de 1.761 metros cuadrados de espacio público para la ciudad. Esta zona es de vital importancia para la acción estratégica del POT, “ZIBO”, que busca renovar la zona industrial de Bogotá.
Renovación urbana para la movilidad
Con la ciudad en obra, y varios proyectos viales en marcha, recientemente se abrió una arista que se empezará a aprovechar en la ciudad: los Proyectos de Renovación Urbana para la Movilidad Sostenible (PRUMS). Con estos se apunta a aprovechar los entornos de los corredores de los proyectos férreos, como el metro o las nuevas troncales y avenidas, para integrar además vivienda, comercio y espacio público, y de esta manera mejorar sus entornos. En el marco de la adopción del Plan Distrital de Desarrollo, el Concejo aprobó el artículo 318, mediante el cual se fijan los lineamientos para la delimitación de los PRUMS.
Sobre este artículo, la profesora Contreras opina que “es importante establecer el alcance de estos lineamientos, ya que en la actualidad, y como parte de la reglamentación del POT, ya existe el Decreto 558 de 2023, que fija unas condiciones de áreas de actividad mínima, de volumetrías y de cargas de integración predial en términos de la delimitación de los PRUMS, y los roles y el fortalecimiento de los operadores”. En este sentido, la experta añade que al ser un instrumento tan interesante, en términos de la renovación, es importante generar incentivos de gestión para la delimitación de los proyectos y que esto no se vuelva un cuello de botella en términos de procedimientos para la concreción de los planes.
Se podría decir que, en general, según la opinión de los expertos, el panorama alrededor de la renovación tiende a mejorar, en especial porque las acciones contenidas en el recién aprobado Plan de Desarrollo refuerzan los lineamientos que ya están en el POT vigente. Entre ellas se destacan la protección a moradores y a actividades productivas; la generación de incentivos y vehículos jurídicos, para garantizar que estos se vinculen a los proyectos; el fortalecimiento de operadores urbanos, en este caso RenoBo, y el incentivo a las alianzas pública-privadas para la gestión de proyectos de renovación y revitalización urbana. Este último aspecto es esencial, ya que a través de estos canales se garantizan la viabilidad financiera de los proyectos y su rentabilidad económica a futuro.
Es prematuro predecir cómo resultará este nuevo impulso a la figura de la renovación. Lo cierto es que las recientes normas distritales buscan facilitar el camino. Si se logra planear y ejecutar, sin vulnerar en el camino los derechos de los ciudadanos, sin duda se abrirá la posibilidad de cambiarles de manera más eficiente la cara a muchas zonas de la ciudad.
No deje de leer en la sección: Calle 100 con séptima: el dilema vial del Distrito con el plan parcial El Pedregal.
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Por Miguel Ángel Vivas Tróchez
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