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El mercado inmobiliario en Colombia lleva tiempo enviando la misma señal: comprar casa está complicado. Los precios de la vivienda nueva siguen subiendo por encima de la inflación; a su vez, las tasas de interés para crédito hipotecario han subido casi tres puntos (hasta un 13,96 % efectivo anual, según la Superintendencia Financiera) desde enero de 2025, cuando rondaban un 11,20 %.
A eso se suma que los subsidios a la adquisición de vivienda, que por años ayudaron a cerrar la brecha financiera de los hogares más pobres, se redujeron a la mitad frente a su máximo histórico: de 86.000 en 2021 a 43.000 en 2025, como lo indican datos de BBVA Research.
En contexto: Vivienda en Colombia: ¿qué está fallando y qué necesita el sector para despegar en 2026?
Este escenario ha hecho que el arriendo no sea una elección para millones de familias, sino la alternativa más asequible y, en muchos casos, la única. El más reciente informe ‘Situación Inmobiliaria’ de BBVA Research aporta una radiografía de la actualidad del mercado del alquiler en Colombia y algunas de sus realidades: quiénes arriendan, cuánto pagan y en qué condiciones viven.
La brecha se hace más grande
El año pasado había 7,7 millones de hogares viviendo en alquiler frente a 7,2 millones con vivienda propia. Esta brecha, como apunta Mauricio Hernández, economista principal de BBVA Research en Colombia, se amplió en 2025 y, hacia adelante, seguiría creciendo.
Tenencia de la vivienda
% del total de hogares
Fuente: Informe ‘Situación Inmobiliaria’, BBVA Research, 2026, con datos del DANE y Camacol. Gráfico: El Espectador
“Ya sabíamos que el arrendamiento superó a la propiedad, pero esta diferencia se está expandiendo”, explica Hernández.
Que la diferencia entre el alquiler y la propiedad crezca también es síntoma de que el mercado de la vivienda está cambiando. Por ejemplo, la oferta de vivienda usada disponible para arriendo se redujo en todas las ciudades de Colombia que monitorea BBVA Research, una caída que -según el informe- se hizo más pronunciada desde 2023.
En medio de este mercado presionado por menores opciones en el radar más competencia entre quienes buscan, el hogar arrendatario también ha venido cambiando, así como las condiciones en las que vive.
El perfil del arrendatario
El hogar arrendatario colombiano típico tiene cerca de tres personas, está encabezado por alguien de 43 años (en promedio) y en la mayoría de los casos incluye pareja e hijos. Sus ingresos conjuntos rondan los COP 2,7 millones al mes, y de ese presupuesto destinan unos COP 700.000 pesos al canon de arrendamiento. Además, cerca de uno de cada tres jefes de hogar es profesional, técnico o tecnólogo.
Este es el retrato del arrendatario colombiano según el informe de BBVA Research. Un perfil que, visto por encima, podría parecer el de alguien que vive en arriendo por elección. Pero la realidad es otra.
Detrás de ese canon promedio de COP 700.000 en Colombia hay una distinción que vale la pena hacer. Los arriendos que se pactan con contrato escrito (formales) tienen un canon promedio de COP 945.000 pesos al mes. Por su parte, el canon en los contratos de palabra (informales) oscila en COP 477.000.
Precisamente, el 56 % de los arriendos en Colombia se pactan de manera verbal, es decir, en la informalidad. En los estratos 1, 2 y 3, donde se concentra el 88,5 % de todos los arrendamientos del país, esa informalidad llega al 95,6 %. Es decir, casi la totalidad de los arriendos en los estratos más bajos se hacen sin contrato.
“Esos arriendos informales están por fuera de unidades o conjuntos residenciales. Es esa ‘otra Colombia’, la de las autoconstrucciones, casas por fuera de conjuntos, que es donde más se arrienda en Colombia”, explica el economista principal de BBVA Research para Colombia.
Pagar arriendo, ¿a qué costo?
Para algunos hogares, el arriendo es un gasto más; para otros, es casi todo lo que les llega mensualmente.
Tras cruzar los datos del DANE sobre pobreza y desigualdad, dentro de la Gran Encuesta Integrada de Hogares (GEIH) de 2024, con información provista por Camacol (el gremio de los constructores, el informe de BBVA Research encontró que, en promedio, los hogares colombianos gastan un 24 % de su ingreso en arriendo.
Más precisamente, el 10 % de los hogares más ricos del país destinan un 16 % de sus ingresos al canon. Pero para el 30% más pobre, la mitad de lo que gana se va en pagar arriendo cada mes.
Gasto en arrendamiento (*)
% del ingreso
Decil de ingreso (1 = hogares más pobres · 10 = hogares más ricos)
(*) Calculado con los microdatos de la operación de pobreza y desigualdad y la GEIH de 2024. Se organizaron todos los hogares por ingreso per cápita sin discriminar por área geográfica o tenencia de la vivienda.
Fuente: Informe ‘Situación Inmobiliaria’, BBVA Research, 2026, con datos del DANE y Camacol. Gráfico: El Espectador
“Mientras más pobre el hogar, más dedica de su ingreso a pagar el arriendo (…). Pese a que los hogares más pobres tienen menor capacidad de pago, son ellos a los que recae más fuerte el costo”, sentencia Hernández.
Lo paradójico es que, en muchos casos, comprar un inmueble y pagar un crédito a cuotas podría salir más barato que arrendar. El problema es que, sin subsidio, la propiedad sigue siendo un destino inalcanzable.
Para el economista, si bien la cuota de un crédito hipotecario podría salir más barata que el canon mensual, llegar a un cierre financiero no es sencillo. Los precios de la vivienda nueva en Colombia crecieron 8,47 % en el primer trimestre de 2026, muy por encima de la inflación general que llegó al 5,68 % en abril, según el DANE. Y para cerrar esa brecha se necesitan subsidios, tanto para la cuota inicial como para la tasa de interés, los cuales hoy escasean, como lo indican los datos de BBVA Research.
Mientras tanto, los cánones siguen subiendo. Según el reporte del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de abril de 2026 del DANE, el arriendo efectivo (el canon que pagan quienes viven en alquiler) subió 4,84% en el último año y el arriendo imputado (el valor estimado que pagaría un propietario si tuviera que arrendar su propia vivienda), 4,77%.
Juntos, esos dos componentes aportaron 1,05 puntos porcentuales a una inflación anual de 5,68 %. Dicho de otra forma, casi una quinta parte de toda la inflación del país en el último año vino del arriendo.
¿En dónde se arrienda más?
Por regiones, Bogotá encabeza con el 57 % de sus hogares en arriendo, seguida de Risaralda y Meta (48 %), Quindío y Cundinamarca (47 %), y Antioquia y Valle (46 %). Hernández apunta que donde el ingreso de los hogares es más alto, la proporción de arrendatarios también lo es.
En el otro extremo, regiones con mayor pobreza como Vaupés (8 %), Guainía (17 %) o Vichada (16 %) tienen menos arrendatarios, pero eso no significa que sus necesidades de vivienda estén plenamente satisfechas.
“A pesar de que regiones como el Caribe y la Amazonía tengan más vivienda en propiedad y menos arrendamiento, estas también tienen más déficit habitacional”, advierte Hernández. En otras palabras, tener casa propia no garantiza vivir bien, pues -como lo apunta el economista-, muchos de esos hogares carecen de acueducto, pisos adecuados o techos en buen estado.
Comprar para arrendar
Las tensiones del mercado del arriendo en Colombia no solo afectan a quienes no pueden comprar. También están cambiando las decisiones de quienes sí pueden hacerlo. “La dinámica del mercado de vivienda ahora no solo depende de la compra para vivir, sino también de la compra para arrendar”, explica Hernández.
La oferta de vivienda usada disponible para arriendo cayó en todas las ciudades que monitorea BBVA Research, y lo que queda en el mercado se arrienda rápido. Según el informe, los tiempos de comercialización, tanto para venta como para arriendo, se han reducido.
A ese escenario se suma un nuevo actor: las plataformas de renta corta. Según el informe de BBVA Research, en 2025 había 116.685 hospedajes registrados en este tipo de plataformas en Colombia, de los cuales 64.284 estaban activos. El precio promedio por noche rondaba los COP 255.000, con Cartagena como la ciudad más cara (COP 509.000) y Medellín como la que más unidades activas concentraba (12.820).
Con una tasa de ocupación del 50%, no es difícil entender por qué parte del inventario de vivienda termina en estas plataformas y no en el mercado tradicional de arriendo.
El panorama hacia adelante no es sencillo. En el primer trimestre de 2026, el PIB del sector constructor cayó 5,4 % mientras la economía nacional crecía 2,2 %. Para Hernández, el problema de fondo está en la rentabilidad de hacer vivienda: los costos de construcción crecen por encima de sus tendencias históricas, pero los precios de los inmuebles nuevos no siguen ese mismo ritmo, lo que aprieta los márgenes de los constructores y frena las posibilidades de que la oferta de vivienda crezca al ritmo que el país necesita. A eso se suman las tasas hipotecarias, que ya dejaron de mirar al Banco de la República y siguen de cerca el comportamiento de la deuda pública. Mientras esa ecuación no mejore, la presión sobre el mercado del arriendo seguirá.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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