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Dentro del costo de vida en Colombia hay rubros que sorprenden de un mes a otro (muchas veces por factores estacionales) y otros que desgastan por insistencia; el arriendo pertenece, desde hace rato, al segundo grupo.
Las razones pasan por su propia naturaleza: es un gasto mensual, difícil de eludir, que suele ajustarse con la inflación del año previo y que, por eso, mantiene un peso alto en el costo de vida, incluso cuando otros rubros registran variaciones mayores.
En el arranque de 2026 volvió a quedar claro que el costo de habitar una vivienda sigue siendo una de las presiones más persistentes sobre los hogares colombianos.
La “terquedad” estructural del arriendo
Laura Clavijo, directora de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado de Bancolombia, señaló que en los dos primeros meses de 2026 el arriendo explicó cerca del 25 % de la inflación total.
En cualquier caso, no se trata de un comportamiento difícil de anticipar. Buena parte de los contratos de vivienda urbana se reajustan con la inflación del año anterior, y 2025 cerró con un Índice de Precios al Consumidor (IPC) de 5,10 %. Esa regla de indexación ayuda a explicar por qué el arriendo sigue tan anclado al costo de vida.
El año pasado, además, los cánones subieron en promedio 4,68 %, según el Informe anual del sector inmobiliario en Colombia 2025, elaborado por Ciencuadras y El Libertador. Fue una cifra inferior a la inflación.
Distintas voces del sector ven ahí una señal de mayor equilibrio frente a años anteriores, aunque no exactamente una que invite al alivio.
Detrás de todo esto también hay un cambio más amplio en el mercado. En 2025, por primera vez, Colombia pasó a tener más hogares viviendo en arriendo (7,3 millones) que en vivienda propia (7,1 millones), una señal de que la demanda por alquiler sigue firme y de que, para muchos hogares, la compra de un inmueble todavía no entra en sus opciones.
En un país de arrendatarios, no sobra preguntarse por qué el mercado sigue inclinando la balanza hacia el alquiler y por qué comprar vivienda se siente cada vez más cuesta arriba.
El 25 de marzo, durante un consejo de ministros, el presidente Gustavo Petro lo resumió así: “Pendejo el que compre una casa hoy”, en referencia a unas condiciones del mercado que analizaremos más adelante.
Los datos de 2026
En enero de 2026, la inflación anual fue de 5,35 %. Dentro de ella, el arriendo efectivo (los precios que efectivamente pagan los hogares que viven en alquiler) registró una variación anual de 5,27 %, mientras que el arriendo imputado (una estimación del costo de habitar una vivienda propia) fue de 5,03 %.
En febrero, el IPC anual se ubicó en 5,29 %, mientras el arriendo efectivo llegó a 4,94 % y el imputado a 4,92 %.
Ahí aparece uno de los puntos que subraya Laura Clavijo, de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado de Bancolombia: el arriendo no necesita encabezar los saltos más aparatosos del mes para seguir gravitando sobre el costo de vida.
Clavijo llama a este comportamiento “inflación pegajosa” (del inglés ‘sticky inflation’), para explicar su persistencia. Además, la experta recalca que el componente de vivienda arrastra a toda la rama de servicios y que esta representa cerca del 50 % de la inflación actual.
“Otro punto para señalar es que, a diferencia de otros rubros de la canasta básica, como en el caso tal vez de alimentos o energía, el arriendo no tiende a revertirse poco en el corto plazo”, añade Clavijo.
Visto así, el comienzo de 2026 no dejó un mercado desbordado en precios, pero sí uno persistentemente caro. No hay que perder de vista que el primer semestre (y en particular, el primer trimestre) suele ser el momento de mayor movimiento en el sector: suben los cánones y vencen contratos. Muchos hogares salen a buscar vivienda.
Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas (la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz), sostiene que en el arranque de 2026 los cánones mantienen una “tendencia de crecimiento moderado y predecible” y que “no estamos viendo los incrementos fuertes de años anteriores, sino un mercado que empieza a estabilizarse”.
Ramírez agrega que la capacidad de pago de los hogares “sigue siendo el principal factor de equilibrio del mercado” y que eso impide que los cánones se desborden, incluso en un contexto de demanda alta.
“En Colombia, alrededor del 40 % de los hogares vive en arriendo, y además hay una alta movilidad en los primeros meses del año, con cientos de miles de hogares buscando vivienda. Esto implica que, aunque el ajuste esté limitado por ley, en zonas con alta demanda y baja oferta disponible sí podemos ver presiones puntuales en precios para nuevos contratos”, afirma el líder del gremio inmobiliario.
Comprar casa sigue cuesta arriba
Volviendo a las declaraciones de Petro en el consejo de ministros de finales de marzo, lo cierto es que el mercado de compra de vivienda sí viene mostrando señales de desaceleración. De ahí que el arriendo termine como la opción más viable para buena parte de las familias colombianas, incluidas las cerca de 370.000 que se forman cada año.
El comentario del presidente apuntó al encarecimiento del crédito hipotecario y responsabilizó al Banco de la República por la caída en las ventas de vivienda: “Si la tasa de interés es muy alta, se suicida al propietario”, dijo.
La discusión volvió a tomar fuerza esta semana, cuando el Banco de la República subió en 100 puntos básicos su tasa de interés, por segunda vez consecutiva y con el mismo ajuste. Detrás de esa cautela del Banco siguen pesando, entre otras cosas, unas expectativas de inflación que para finales de 2026 todavía se ubican en 6,3 %.
¿Qué tiene que ver eso con la vivienda? Que la tasa de política monetaria marca el piso sobre el cual se encarece o se abarata el financiamiento.
Cuando el Banco de la República la sube, aumenta el costo de fondeo de las entidades financieras y eso puede trasladarse, a diferentes ritmos, a las tasas que cobran por sus créditos a personas. En vivienda, el efecto no es instantáneo ni depende solo de esa referencia (porque depende también de la inflación, los títulos de deuda pública y las expectativas del mercado), pero sí ayuda a mantener caro el crédito hipotecario.
Por su parte, Camacol viene advirtiendo que el acceso a vivienda se ha complicado por varios frentes. Uno de ellos son los cambios en Mi Casa Ya, programa de subsidios a la cuota inicial para vivienda nueva de interés social que desde 2015 permitió a más de 360.000 hogares acceder a una vivienda y que, según el gremio constructor, hoy no ofrece oportunidades para la adquisición de un inmueble a los hogares de menores ingresos.
Pero en algo coinciden Petro y los gremios de la construcción: los incrementos en el costo del financiamiento, pero no así en sus causas. Camacol sostiene que el reciente aumento en las tasas hipotecarias responde, entre otras cosas, al deterioro de las finanzas públicas del país, con un déficit cercano al 6,4 % y una deuda pública equivalente al 64 % del PIB. Ese diagnóstico, según Camacol, ha empujado los rendimientos de los títulos de deuda pública hasta niveles cercanos a 13,7 %, una referencia clave para las tasas del crédito hipotecario.
Las cifras de Coordenada Urbana, el sistema de información georreferenciada de Camacol, muestran el enfriamiento de la vivienda en Colombia. Entre enero y febrero de 2026 se vendieron 23.493 unidades de vivienda nueva, 11 % menos que en el mismo periodo de 2025.
Los lanzamientos también retrocedieron 11,6 %, hasta 16.806 unidades, mientras que las iniciaciones cayeron 40,7 %, con 12.613 unidades. Al corte de febrero, además, había 157.790 unidades disponibles para la venta, una oferta 3,5 % menor que la de un año atrás.
Más demanda, menos margen
Menos ventas, menos iniciaciones y una oferta más estrecha terminan traduciéndose en más hogares compitiendo por arriendo, justo en un momento en el que la demanda ya viene alta.
“El precio de la vivienda debería ir al alza, pero el poco dinamismo lo está conteniendo y eso desincentiva la construcción y la encarece, lo que permite que sea el momento para que la gente prefiera arrendar en lugar de comprar”, señala José Andrés Rueda Montaño, docente de la Maestría en Administración MBA de la Universidad de América.
Rueda añade una advertencia útil para leer lo que puede pasar con quienes salen a buscar vivienda: “Aunque hay un límite para el incremento del arriendo que es la inflación de 5,10 % los nuevos arriendos o los nuevos inquilinos podrían experimentar incrementos por encima de este nivel”.
Las cifras de Fincaraíz, portal inmobiliario, funcionan más como termómetro que como fotografía total del mercado, pero ayudan a ilustrar la tendencia. En esa plataforma, el 59 % de los usuarios busca por estos días inmuebles en arriendo, frente a un 41 % que se interesa por venta.
Lesly Posada, gerente comercial de Fincaraíz, sostiene que las tasas hipotecarias y de leasing habitacional se han movido entre 9,3 % y 11,5 % efectivo anual, pero que el interés por arrendar sigue por encima del interés por comprar.
“La baja iniciación de proyectos durante 2024 y 2025 ha generado una escasez de oferta nueva para entrega inmediata. Al no haber inventario para comprar y habitar de inmediato, la demanda se represa en el mercado de arriendos”, sentencia Posada.
Lo que viene
Para los meses que vienen, la pregunta no es solo cuánto más puede seguir pesando el arriendo en la inflación, sino qué tanto de esa presión se irá acumulando hacia adelante. El Plan Financiero 2026 del Ministerio de Hacienda proyecta que la inflación cerrará este año en 5,8 %, por encima del 5,1 % con el que terminó 2025.
Y otras estimaciones son todavía menos amables: en la más reciente Encuesta de Opinión Financiera de Fedesarrollo, los analistas ubicaron el IPC al cierre de 2026 en 6,41 %.
Aunque el mercado no muestre hoy un salto masivo en los cánones, sí podría seguir arrastrando una inercia que mantenga al arriendo metido en el costo de vida y prepare el terreno para ajustes de cánones en 2027 superiores a los de 2026.
A eso habrá que sumarle otras variables que el mercado seguirá mirando de cerca en los próximos meses. Entre ellas está la incertidumbre regulatoria sobre la vivienda VIS, cuyos precios finales podrían quedar fijos, sin indexación al salario mínimo y en pesos, como lo ha planteado el Gobierno en un borrador de decreto. También habrá que seguir de cerca el efecto del salario mínimo sobre un sector intensivo en mano de obra como la construcción.
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Por Daniel Felipe Rodríguez Rincón
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