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El sector de la construcción no la está pasando bien, pues en 2018 el PIB de esta actividad prácticamente no creció (0,3 %) y en el primer trimestre de 2019 cayó 5,6 %. Y tan solo el rubro de edificaciones residenciales y no residenciales decreció 8,8 % en los tres primeros meses del año. Por eso el Gobierno dio a conocer, el pasado 7 de junio, una serie de medidas que buscan reactivar el sector.
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Por ejemplo, se elevará el umbral que define la vivienda de interés social (VIS), pasando de 135 salarios mínimos legales vigentes a 150, es decir, de $112 a $125 millones. Además, el Fondo Nacional de Garantías dispondrá de $650.000 millones para respaldar estos créditos hipotecarios. Pero tal vez la medida que más llama la atención es la que elevará la financiación hipotecaria para viviendas No VIS del 70 al 90 %.
El ministro de vivienda, Jonathan Malagón, explicó que las entidades financieras no están obligadas a cambiar sus políticas para elevar el financiamiento en viviendas No VIS, pero con el decreto, que saldría en menos de un mes, se eliminaría la prohibición que se los impedía. No obstante, de surtir efecto, esta iniciativa impactará a uno de los rubros de más peso del sector: según la Superfinanciera, la mayor parte de la cartera hipotecaria corresponde a vivienda no VIS ($32,8 billones), seguida por vivienda VIS en pesos ($9,7 billones).
Entonces, con el decreto que propone el Gobierno se abriría la puerta para una importante reducción en las cuotas iniciales de los créditos hipotecarios. Pues por un lado más viviendas entrarían a la categoría VIS, que tienen un límite de financiamiento del 80 %, y para las viviendas No VIS solo hay que tener el 10 % del valor del inmueble.
Estos cambios están abriendo un debate de sostenibilidad, pues los límites de financiamiento hipotecarios son el resultado de las duras lecciones que se aprendieron de las crisis de finales de los 90, un episodio en el que se estima que alrededor de 800.000 familias perdieron su vivienda.
El Espectador habló con Juan Carlos Echeverry, exministro de Hacienda, quien explicó que “Estados Unidos, España y Colombia, para mencionar solo tres de muchos casos, han sufrido costosísimas crisis macro e hipotecarias. Uno de los grandes aprendizajes en los tres países es que la gente debe poner más cuota inicial, reducir su apalancamiento y ser prudente. De hecho, la idea central de la economía es esa: prudencia. Por ende, emitir regulación que promueve la imprudencia me parece equivocado y peligroso”.
Echeverry agrega que “por obtener una ganancia de actividad económica de corto plazo, que muchas veces es un espejismo, se arriesga la estabilidad y sostenibilidad de largo plazo de las familias y de las instituciones financieras. Los países que olvidan su historia la repiten”.
Sin embargo, para el exdirector de la DIAN Horacio Ayala, “el cambio no debería representar ningún riesgo de sostenibilidad, pues cada banco tiene sus protocolos y fondos (entidades) que los respalden. De hecho, creo que el cambio incentivará la toma de créditos, por lo que puede haber mayores ganancias para las entidades financieras. Además, el país lleva ya un par de décadas pidiendo el 30 % en las cuotas iniciales, mientras que en el resto del mundo se ve una tendencia a financiar hasta el 90 % de la vivienda”.
Por otra parte, los bancos parecen tranquilos frente al decreto. De hecho, Santiago Castro, presidente de Asobancaria, se pronunció el mismo día en el que se conoció la propuesta del Ministerio de Vivienda: “El riesgo está en que se preste sin hacer todo el análisis de riesgo pertinente sobre el cliente, sobre el grupo poblacional al que se les están haciendo los desembolsos. Además, las cifras muestran que los colombianos piden en promedio el 50 % de la financiación de vivienda, es decir, no tienden a sobreendeudarse y menos en crédito hipotecario. Lo que tenemos es una autorización para dar créditos hasta el 90 %, no es que todos vayamos a correr esta barrera. El análisis deberá ser de cliente por cliente”.
Pero si el problema con el decreto del Ministerio de Vivienda no es la sostenibilidad, sí podría serlo su efectividad en el corto plazo. No es claro cuánto tome en surtir efectos, pues es decisión de cada banco si eleva, o no, los porcentajes de sus créditos hipotecarios. Y aunque flexibilicen sus políticas, las cifras muestran que los colombianos ya piden financiación por un porcentaje menor de lo que actualmente tienen permitido las entidades financieras del país.
Lo que sí es claro es que el sector necesita un impulso, pues sus indicadores siguen preocupando: según el DANE, en abril de este año el área licenciada para la construcción cayó 21 %. Un dato que augura que el PIB de la construcción en el segundo trimestre de 2019 tampoco será bueno.
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