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Bueno, espero que esto se entienda y que no vaya a recibir muchos regaños porque este tema puede parecer ladrilludo, y no necesariamente por tener que ver con el sector de la construcción, pero leyendo con calma lo que ha escrito el equipo de economía sobre la Vivienda de Interés Social (VIS) y todo lo que ha pasado en las últimas semanas alrededor de este tema, del sector construcción y del factor del salario mínimo, creo que lograremos explicar por qué se ha alargado la discusión alrededor de esto.
Una vez aclarado todo, vamos al grano.
Por muuucho tiempo, casi que por varias décadas, la Vivienda de Interés Social (VIS) ha sido el eje sobre el que gira el acceso a la vivienda formal para millones de hogares en Colombia. Hoy no solo concentra la mayor parte de la demanda habitacional, sino que se ha convertido en una especie de termómetro de las tensiones económicas, fiscales y sociales que atraviesa el país. El debate reciente sobre el control de precios de la VIS, el aumento del salario mínimo y la presión creciente del mercado de arriendos revela una ecuación compleja: menos vivienda disponible para comprar, más hogares arrendando y un costo de vida cada vez más apretado.
¿No les ha pasado en Bogotá que escuchan cosas similares a apartamentos de 20 metros cuadrados, sin garaje, y que su arriendo vale como COP 3.000.000? Bueno, pues así está la cosa.
El caso es que vamos a ver aquí la propuesta del Gobierno para redefinir el tope y la forma de fijar el precio de la VIS; también cuáles han sido las advertencias del sector constructor sobre la viabilidad de nuevos proyectos; el peso creciente del arriendo en la inflación y en el presupuesto de los hogares, entre otras cositas.
Primero, una aclaración básica, pero clave para esto. ¿Qué es una vivienda VIS? Según lo detallado por el Ministerio de Vivienda, las VIS son aquellas que no superan los 150 salarios mínimos que pasó de COP 213.525.000 en 2025 a COP 262.635.750 en 2026. Esta suele estar destinada para grupos familiares que tengan ingresos inferiores a los cuatro salarios mínimos.
Por su parte, las Viviendas de Interés Prioritario (VIP) tienen un valor máximo permitido es de hasta 90 salarios mínimos, que pasó de cerca de COP 128 millones a COP 157.581.450 en 2026. Y suele ser preferencial para las familias que tienen ingresos inferiores a dos salarios mínimos.
Le explicamos: ¿Qué es una vivienda VIS y una VIP y cómo encontrar proyectos para comprar?
Recordemos que el Ministerio de Vivienda publicó para comentarios un borrador de decreto con el que busca modificar el tope general del valor para que no supere los 135 salarios en el caso de las VIS, lo que en 2026 equivale a COP 236.372.000. Esto con el fin de no afectar el bolsillo de quienes buscan tener su propia casa bajo este modelo.
El nuevo debate sobre el precio de la vivienda VIS
Un contexto para entrar en materia: el punto de partida de la controversia reciente fue el proyecto de decreto del Ministerio de Vivienda que busca redefinir el tope de la Vivienda de Interés Social y cambiar la forma en que se pactan sus precios. Recordemos que esa cartera publicó un borrador de decreto con el que busca modificar el tope general del valor para que no supere los 135 salarios en el caso de las VIS, lo que en 2026 equivale a COP 236.372.000. Esto con el fin de no afectar el bolsillo de quienes buscan tener su propia casa bajo este modelo.
Pero el cambio más sensible no está solo en el número, sino en la mecánica. El proyecto obliga a que el precio total de la vivienda VIS se pacte en pesos colombianos desde el momento de la separación o la promesa de compraventa, sin indexación automática al salario mínimo. En la práctica, esto implica romper con un esquema que durante años ha permitido que el valor final de la vivienda se ajuste al momento de la escrituración, cuando ya se han materializado la mayoría de los costos y se desembolsan créditos y subsidios.
La propuesta se da en un contexto particular. El aumento del salario mínimo —del 23 % para 2026— reavivó el debate sobre la indexación de precios en la economía. Para el Gobierno, frenar la traslación automática del alza del salario mínimo a bienes como la vivienda VIS es una forma de proteger a los hogares de menores ingresos. Para el sector constructor, en cambio, la medida introduce un control artificial de precios con efectos potencialmente adversos. Y esto se suma a una crisis que viene arrastrando este sector desde hace varios meses.
Laura Clavijo, directora de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado de Bancolombia, explica que en el sector de edificaciones la incidencia de los costos laborales ronda 30 % del total, y por eso el aumento “deja importantes impactos” para la vivienda.
Por su parte, Luis Aurelio Díaz, presidente del Grupo OIKOS, estima que el impacto del salario mínimo puede sentirse en 30 % a 35 % de los costos y equivaler a 15 % a 16 % de las ventas de un proyecto.
Al finalizar el año, el Dane reportaba que los precios de vivienda nueva crecieron 9,50 % en el tercer trimestre de 2025. Si bien en términos anuales la cifra se redujo frente al mismo trimestre de 2024 (10,37 %) y también respecto al segundo trimestre de 2025 (10,02 %), el tema era que este precio seguía muy por encima del costo de vida.
Así aumentaron los precios de vivienda en proporción al aumento del salario mínimo:
- 2022: salario mínimo +10,7 %. Precios vivienda nueva acumulados +8,8 %
- 2023: salario mínimo +16 %. Precios vivienda nueva acumulados +12,4 %
- 2024: salario mínimo +12 %. Precios vivienda nueva acumulados +9,1 %
- 2025: salario mínimo +9,5 %. Precios vivienda nueva acumulados +7,6 %
Camacol y la advertencia sobre la oferta futura
Retomemos: la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) fue uno de los primeros gremios en reaccionar a la iniciativa del Gobierno. Su presidente, Guillermo Herrera, calificó la propuesta como “altamente nociva” para el sector. “La vivienda no es un bien de consumo inmediato. Su desarrollo implica procesos de planeación, preventa, financiación, construcción y entrega que pueden extenderse entre cuatro y cinco años. Durante ese tiempo se presentan variaciones en costos, materiales, tasas de interés y regulaciones, que obligan a ajustes razonables para preservar la sostenibilidad de los proyectos”, afirmó.
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Obligar a fijar el precio definitivo en pesos desde las primeras etapas del negocio —cuando apenas se separa el inmueble y el proyecto puede estar en fase de diseño— introduce, según Camacol, “una alta incertidumbre jurídica y financiera”. El constructor asume el riesgo de no poder ajustar el valor del proyecto frente a variaciones futuras en insumos clave como el acero, el cemento o la mano de obra.
Las cifras ilustran la magnitud del cambio. A septiembre de 2025, de 1.180 proyectos VIS identificados a nivel nacional, el 75,3 % informaba sus precios en salarios mínimos y solo el 24,7 % lo hacía en pesos. En términos de unidades, casi 60.000 viviendas estaban referenciadas en salarios mínimos, frente a unas 16.800 en pesos. El nuevo decreto obligaría a modificar esa práctica de forma generalizada.
En contexto: Camacol advierte que control de precios en la vivienda VIS es “altamente nocivo”
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Camacol advierte que en proyectos que aún no existen, la fijación temprana de precios en pesos complica el acceso al crédito, pues los bancos evalúan el riesgo de costos futuros sin un mecanismo claro de ajuste. En proyectos ya terminados, el efecto sería menor, dado que una parte significativa de las viviendas se entrega por debajo del tope máximo permitido. Pero en los proyectos en ejecución —con avances cercanos al 70 %— el ajuste de estructuras de costos, especialmente las asociadas a salarios, podría erosionar la rentabilidad.
El temor de fondo es que esta combinación de factores termine desincentivando nuevas inversiones en VIS, justo cuando este segmento concentra la mayor parte de la demanda habitacional.
Subsidios, crédito y el cierre financiero de los hogares
Más allá de los constructores, el cambio en la forma de fijar el precio de la VIS tiene implicaciones directas para los compradores. En Colombia, la adquisición de vivienda de interés social suele depender de un delicado encaje entre ahorro previo, crédito hipotecario y subsidios.
Muchos de esos subsidios —como los otorgados por cajas de compensación o programas territoriales— se calculan con base en el valor de la vivienda al momento de la escrituración. Si el precio queda fijado en pesos desde la separación, existe el riesgo de desalinear esos apoyos frente a la realidad financiera del proyecto y del hogar. El resultado podría ser un mayor número de cierres financieros fallidos: familias que inician el proceso, pero no logran completar la compra.
En un país donde la vivienda VIS es la puerta de entrada a la propiedad formal para los hogares de ingresos medios y bajos, cualquier fricción adicional en ese proceso tiene efectos sociales amplios.
En contexto: Vivienda, el punto débil del sector construcción en 2025: ¿qué frena su recuperación?
Veamos el ejemplo que nos puso Daniel Felipe Rodríguez Rincón, periodista económico de este diario, para entender la cuestión:
“A Laura le mostraron un apartamento en una sala de ventas con un precio que, en 2021, parecía razonable. Separó con un monto pequeño y empezó a pagar la cuota inicial mes a mes. Ella sabía que el valor final de su vivienda en una ciudadela al norte de Bogotá podía cambiar con el paso del tiempo, pero asumió que esos ajustes serían menores. El golpe llegó cuatro años después. Aunque el plazo de entrega inicial era de dos años, cuando finalmente escrituró el apartamento costaba cerca de COP 60 millones más de lo que le habían informado al inicio”.
“En su momento, la joven hizo los cálculos habituales: crédito hipotecario más ahorros, más cesantías y subsidio de caja de compensación. Lo que nunca anticipó fue que el ajuste del precio final sería de ese tamaño ni que dependería de variables que se salen de lo que esta ingeniera industrial de 29 años puede humanamente controlar, como los aumentos del salario mínimo durante los años en que estuvo pagando la cuota inicial”.
La VIS como núcleo del mercado habitacional
La advertencia de Camacol se apoya en un dato estructural: la vivienda de interés social ya no es un segmento marginal, sino el núcleo del mercado habitacional. Antes de 2009, apenas cuatro de cada diez viviendas nuevas correspondían a VIS. En 2022, esa proporción llegó a siete de cada diez.
Este cambio refleja una demanda persistente por vivienda más asequible, pero también una realidad económica: para una parte creciente de los hogares, la vivienda no VIS está fuera de alcance. Desincentivar la oferta de VIS desde la política pública, argumenta el gremio, no elimina esa demanda; simplemente la desplaza hacia el mercado de arriendo o hacia soluciones informales.
Recomendado: Vivienda VIS: ¿precio en pesos o salarios mínimos? Lo que debe saber si va a comprar en 2026
Incluso, cálculos de Camacol indican que, a través de los aumentos al salario mínimo durante el Gobierno Petro, los topes de la vivienda social han aumentado cerca de 76 %, casi el triple de lo registrado bajo administraciones anteriores.
El arriendo, el otro lado de la ecuación
Ese desplazamiento ya es visible. En Colombia, cuatro de cada diez hogares viven en arriendo. Lo que ocurra con los cánones de alquiler tiene un impacto directo en el costo de vida y en la inflación.
En 2025, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) cerró en 5,1 %, cifra que sirve de referencia para los ajustes de muchos contratos de arrendamiento en 2026. Esto significa que los cánones podrán aumentar hasta ese porcentaje, apenas por debajo del 5,2 % del año anterior. Para un hogar que paga un arriendo de 1,8 millones de pesos, el ajuste puede representar cerca de 92.000 pesos adicionales al mes.
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La división de alojamiento, agua, electricidad, gas y otros combustibles fue la que más contribuyó a la inflación de 2025, con 1,48 puntos porcentuales. Dentro de ella, el arriendo es el rubro más rígido. El DANE lo mide por doble vía: el arriendo efectivo, que pagan los hogares arrendatarios, y el arriendo imputado, una estimación del costo de habitar vivienda propia. Juntos explicaron 1,14 puntos porcentuales del IPC anual.
¿Quiénes viven en arriendo?
Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida del DANE, al cierre de 2024 el 40,4 % de los hogares colombianos —unos 7,3 millones— vivimos en arriendo (perdón por colarme). Ojito al dato: Colombia es hoy el único país de la región donde los arrendatarios superan a los propietarios.
El perfil del arrendatario se ha concentrado en los ingresos medios y bajos, con predominio de estratos 1, 2 y 3. También ha cambiado la composición de los hogares: más trabajadores independientes, más hogares unipersonales y de hasta tres personas. En 2024, el tamaño promedio del hogar era de 2,86 personas.
Este cambio ha impulsado la demanda por viviendas más pequeñas. En 2025, la búsqueda de apartaestudios se duplicó, impulsada por jóvenes profesionales, estudiantes y personas con alta movilidad laboral. A ello se suma la alta informalidad del mercado: muchos contratos se pactan sin intermediación formal, lo que amplía la dispersión de precios y condiciones.
Indexación y rigidez en los precios
Economistas coinciden en que la indexación es uno de los principales obstáculos para que la inflación de servicios baje más rápido. En rubros como el alojamiento, los precios suelen ajustarse con base en la inflación pasada —y en algunos casos con el salario mínimo—, lo que introduce una inercia difícil de romper.
Aunque la inflación general ha cedido frente a los picos de la pandemia, el gasto en vivienda se mantiene rezagado. El arriendo, en particular, refleja esa rigidez: incluso cuando otros precios empiezan a moderarse, los cánones continúan ajustándose.
Desde Fedelonjas, el gremio de los agentes inmobiliarios, señalan que los mayores saltos en los arriendos se dieron entre 2021 y 2023. En 2024 y 2025, el ritmo de los ajustes se desaceleró. En términos reales, los cánones han crecido por debajo de la inflación general, lo que sugiere una cierta normalización del mercado. Sin embargo, desacelerar no es lo mismo que bajar.
Para Mario Ramírez, presidente de Fedelonjas, el comportamiento reciente del IPC muestra que los precios del arriendo se han venido ajustando por debajo de la inflación general, lo que implica una menor presión en términos reales. Esto es una señal de que el mercado empieza a normalizarse tras los choques de los años de pandemia y pospandemia.
Comprar vivienda: cada vez más difícil
Detrás del crecimiento del arriendo hay una dificultad persistente para comprar vivienda. La oferta de vivienda nueva viene cayendo de forma sostenida desde hace casi dos años. En octubre de 2025, el inventario se ubicó en 156.000 unidades, unas 14.000 menos que un año atrás, completando 19 meses consecutivos de retrocesos.
Al mismo tiempo, en Colombia se forman cerca de 370.000 hogares nuevos cada año. La brecha entre oferta y demanda termina presionando el mercado del alquiler.
El costo del crédito es otro factor clave. A finales de diciembre de 2025, la tasa promedio de los créditos hipotecarios rondaba el 12,55 %. Aunque la inflación ha bajado frente a los máximos de la pandemia, las tasas siguen siendo una barrera para muchos compradores potenciales. Con una tasa de referencia del Banco de la República aún en niveles restrictivos, el margen para una reducción rápida del crédito es limitado.
Michael Smith Ortegón Salazar, director del programa de Administración de Empresas e Inteligencia de Negocios de la Universidad Católica de Colombia, le dijo a este diario: “hoy muchas familias firman una promesa creyendo que el precio es manejable, pero enfrentan incrementos abruptos si el salario mínimo sube de forma significativa entre la separación y la escrituración, lo que rompe el cierre financiero y frustra compras”.
Espero que hayamos podido entender un poco mejor todo lo que rodea esta discusión y por qué es tan importante que le prestemos atención a los indicadores y decisiones que se tomen al respecto. Nos vemos luego.
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